2025.07.18

本文字數：4707，閱讀時長大約6分鐘

作者 |第一財經 亓寧

7月18日，世茂集團發布一則致中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃（下稱“中信龍崗項目”）全體投資人的公開函，內容包括對深圳龍崗一份68億元的土地收儲補償及分配方案的意見，并作出三項聲明。

第一財經記者獨家了解到，中信龍崗項目投資人自7月18日上午9:00開始，可以針對上述方案進行投票，并在月底就此召開受益人大會。

這份收地化險方案的核心內容是，深圳龍崗區相關部門將對世茂集團2017年競得的12宗土地進行收回，后者是曾經備受矚目的深港國際中心項目的核心資產，當時拿地成本在239億元左右，此次回收補償定價（68億元）相當于打了三折。世茂集團曾計劃在其中建設一座超過600米的國內第一高樓，目前該項目大部分計劃處于停滯狀態。

據記者了解，上述12宗土地涉及兩個中信信托項目，其一就是中信龍崗項目。這一回收定價將關系到信托計劃兌付資金。世茂集團也在聲明中間接釋放出信息：該項目規劃審批不暢，上述方案補償不足、周期過長。

根據中信龍崗項目信托經理的說法，以及中信信托7月14日向投資人發布的關于召集2025年第一次受益人大會的通知，如果上述方案投票通過，該項目將在此基礎上推進對投資者的“打折兌付”方案。有投資者接到通知，自己的累計兌付比例將在全部本金的85%左右，但兌付周期會持續到2027年1月。

根據中信信托前期公告，投資人投票將持續到7月底，也就是受益人大會召開之際。但有投資人對記者表示，7月17日投資人大會上形成的一個溝通成果是：如果有持有信托份額10%以上的投資人能夠形成關于暫停這項投票的議案，該收地化險方案的表決和推進可以中止。

又一“明星”信托項目可能打折兌付

按照募集情況和合同約定，中信龍崗項目原本于2022年8月全部到期。但因為流動性緊張，世茂方面在2022年2月開始出現兌付異常，同年4月起停止向該信托計劃還款，導致項目持續逾期。

最近，投資人王瑩（化名）在接收到上述受益人大會公告通知的同時，也接到了信托經理關于“打折兌付”的通知電話。她在2020年買入了一定金額的中信龍崗項目D類份額，后者原定于每年的3月20日和9月20日進行收益核算，但2022年3月利息兌付出現異常。該產品期限為21個月，本應于2022年4月30日到期，但一直逾期至今。

“如果（收地化險）方案通過，第一次回款之后比例是23.18%，第二次回款以后比例是47.53%，最后加上信保基金，最終回款比例是84.52%。”王瑩說，按照信托經理的口頭通知，該項目此前兌付的利息也將折算進本金，預計到2027年1月能夠拿回投資本金的85%左右。

“但是這個兌付方案我們還沒有看到書面文件，很多細節還不清楚，每個人的情況可能會有差異，這周四（7月17日）是一次投資人大會，周五（18日）就要開始投票了。”王瑩在本周三（16日）對記者表示。她在中信信托手機APP上收到的通知提示，投資人可于2025年7月18日9:00至7月31日17:00就受益人大會審議事項的內容進行表決。

另據上述通知，受益人大會將于7月29日9時至7月31日17時以通訊方式召開，投資人可以在受益人大會開始前提交表決意見，也可以在會議召開期間提交表決意見。

不過，此次受益人大會的審議事項并非直接對打折兌付方案進行投票，而是對世茂集團提及的收地化險方案進行投票表決。

公開資料顯示，中信龍崗項目于2020年7月17日成立，分多期募集，同年8月14日募集完畢，總規模87億元。信托計劃資金用于受讓世茂控股下屬企業福建世茂瑞盈房地產開發有限公司（下稱“福建瑞盈”）對深圳市世茂新里程實業有限公司（下稱“深圳世茂”）的借款債權，最終用于支持深圳世茂開發的深圳龍崗深港國際中心綜合體項目下地塊10二期公寓項目、地塊1一期商辦項目的開發建設。

根據推介資料，該項目設置了多項增信措施，包括港股上市公司世茂房地產（00813.HK）、上海世茂建設提供保證擔保，項目公司100%股權質押，以及10宗土地的抵押（土地成本155.74億元，初始抵押率56%），其中也包括用款項目地塊1和地塊10。

該信托計劃期限不超過36個月。其中A類12個月，B類15個月，C類19個月，D類21個月，E類24個月。在此基礎上，這五類產品針對不同認購規模各設定了四檔參考收益率：100萬元（含）~300萬元（不含）收益率從A類到E類由6.7%/年向7.2%/年遞增；300萬元（含）~500萬元（不含）收益率從A類到E類由7.2%/年向7.7%/年遞增；500萬元（含）~1000萬元（不含）收益率由A類到E類從7.3%/年向7.8%/年遞增；1000萬元（含）以上收益率由A類到E類從7.4%/年向7.9%/年遞增。

最新的季度管理報告顯示，截至今年6月末，中信龍崗項目的信托本金余額為56.79億元。另從投資人與中信信托的溝通記錄來看，該項目涉及個人投資者約800人，在最新信托余額中占比約為50%，其他投資者主要為機構和家族信托。

據記者了解，7月17日召開的中信信托龍崗項目投資人大會通過線上與線下方式進行，很多投資人與中信信托工作人員溝通到當天深夜。

昔日地王或被以68億元補償價回收

上述12宗地塊是深港國際中心的核心資產，涉及中信龍崗項目的有11宗地塊，中信信托·西安經開項目貸款集合資金信托計劃（下稱“中信西安經開項目”）對應另一宗地塊。

據第一財經記者了解，世茂集團拿下深圳龍崗項目的土地成本在239億元左右，后者一度以深圳歷史上第二高的土拍總價成為當時的地王。中信龍崗項目成立前的推介資料顯示，當時用款地塊（地塊1和地塊10）的資金缺口約為113.6億元。

作為一個“捆綁”計劃，上述收地化險方案需要中信龍崗項目和中信西安經開項目均獲得投資人表決通過。根據中信信托關于中信龍崗項目受益人大會擬審議內容的介紹，此次化險收地方案核心內容包括三方面。

第一，授權受托人同意深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心以土地整備方式收回該信托計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及其地上物。外加中信西安經開項目對應的另一宗地塊，12宗土地及地上物補償款合計為68億元（其中兩塊公益用地國有建設用地使用權不予補償）。

第二，授權受托人辦理過戶手續及進行相關工作處理，與深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心簽署補償框架協議（下稱“補償框架協議”），約定收地情況、收地補償原則、土地及地上物移交、各方權利義務等事宜。

根據擬簽署的補償框架協議約定：自12宗土地新不動產權證注銷后2個月內，簽訂正式補償協議，補償款將于自簽署正式補償協議后 2個月內支付15%，簽署正式補償協議后半年內再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款。

第三，關于投資人最關心的土地補償款分配原則，公告稱，取得補償款后，項目將按照該信托計劃抵債土地及地上物的北京三中院司法拍賣評估價值占12宗土地及地上物北京三中院司法拍賣整體評估價值的比例分配補償款。中信信托在扣除相關稅費、信托費用后，核算該信托計劃可分配的信托利益。

記者注意到，上述資產曾幾度在法拍平臺流拍，中信信托在2024年向法院申請了以物抵債。京東司法拍賣平臺顯示，2023年7月，北京三中院對深港國際中心的12宗土地使用權及地上物進行法拍，拍賣申請人為中信信托，起拍價130.44億元，當時的評估價高達163.05億元（土地使用權+在建工程）；同年11月，這12宗地塊再度被法拍，起拍價降至104.35億元，但仍無人出價。

目前，上述收地化險方案的焦點還是在回收價格上。

世茂集團稱：“本次信托計劃受益人大會擬表決的12宗土地整備收儲補償方案，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長；世茂與中信信托及信托計劃全體投資人一樣，因政府無法履行項目建筑高度規劃審批義務，直接間接遭受巨額經濟損失。為此，建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協商因項目建筑高度等規劃設計問題的解決方案，或退地退款或項目調規改性后進行開發等，最大化保障各方利益。”

世貿揭“第一高樓”擱淺原因

公開資料顯示，深圳龍崗項目占地面積32.19萬平方米，計容面積約136.45萬平方米。據報道，世茂對深港國際中心項目計劃總投資400億元至500億元。

作為助力深圳實施“東進戰略”、加快推進粵港澳大灣區建設的明星項目，深圳深港國際中心項目曾于2018年3月在“深圳市2018年第一季度新開工項目集中啟動暨世茂深港國際中心項目開工活動”上隆重啟動。

據深圳世茂注冊的微信公眾號“世茂深港國際中心”在2019年7月發布的項目介紹，為承接《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中區域創新和產業高端化的發展命題，深港國際中心將以三重維度、五大中心、九個主題，打造世界級地標，首次集結了世界六大頂級設計機構。

其中最受關注的是，拿地之后，世茂集團曾對外官宣將在項目中建造一座不低于600米甚至達到700米高的摩天樓，建成后將超越632米的上海中心，成為“中國第一高樓”。

不過，據記者從知情人士處了解，該項目涉及超高樓建設，初步規劃的容積率較高。但近年來，國內在建筑領域的限高政策趨嚴，該項目獲取四證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證）的過程并不順利。

世茂集團在上述聲明中表示：“世茂龍崗項目土地出讓中，出讓人自始未取得600米建設高度規劃設計條件，至今也無法明確主塔的建筑高度，導致項目在獲得民航批復700米高度以后仍無法取得有效的建設用地規劃許可證，也無法推動后續開發進程。對此，世茂已對土地出讓行為、土地出讓合同存在的問題于2024年9月向深圳市鹽田區法院提起行政訴訟，主張確認土地出讓合同無效及行政賠償所有損失。目前案件一審歷經兩次庭審，中信信托也派人參加庭審旁聽，并被申請作為第三人等，案件現仍在審理過程中。”

世茂集團在聲明中提示投資人：“因行政訴訟尚在審理期間，作為與案件有直接利害關系的龍崗區相關政府部門直接拋出收儲行政訴訟爭議標的物12宗土地的方案，影響案件審理，我司也將依法向審理法院及政府部門提出異議，敬請廣大投資人知悉。”

中信信托在上述召集受益人大會的通知中提示：“本信托計劃出現逾期后，受托人持續通過債務重組、司法拍賣、市場化轉讓等多種方式推進項目風險化解，但受限于房地產市場深度調整客觀情況，最終均未能得以實施。為推動資產變現，受托人及所屬集團與深圳市、龍崗區兩級政府做了大量的會談及溝通，盡最大努力推動政府審批同意通過土地整備方式收回12宗土地。鑒于當前深圳市商業辦公市場持續下行的行情、及12宗土地現有規劃條件轉讓的局限性，受托人認為由政府收回12宗土地是目前項目風險化解的相對較優的方案。”

同時，如本信托計劃受益人大會未能審議通過收地化險方案或本次審議事項經本次受益人大會審議通過，但相關主體未同意收地化險方案，受托人將終止推進本次收地化險方案，并本著充分維護受益人合法權益原則，積極與相關方溝通協商，采取資產轉讓、重組、推進司法程序等多種方式推進風險化解工作。但由于目前其他風險處置方式未有明確方案，本信托計劃項下抵債資產的處置周期較長，處置結果也存在很大的不確定性。

根據信托合同約定，本次受益人大會有代表1/2以上信托單位的受益人參加，方可召開，審議事項形成決議需經參加受益人大會的受益人所持表決權的2/3以上通過。

微信編輯| 雨林