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項目占地面積4.24萬㎡，總建筑面積約16.3萬㎡，容積率2.66，綠化率40%。項目由遠洋地產開發小區共規劃12棟住宅，住宅共約870套，其中8棟塔樓、4棟板樓，純住宅，沒有保障房，限高80米，梯戶比為2T2、2T4、2T5。

項目整體為南北朝向，樓棟高低錯落式分布，呈圍合式布局，順應山體的走勢，而山體走勢與樓體朝向形成高差，可以保障每個樓棟充足的日照時長以及良好通風采光條件。

項目停車位也比較充裕，共計987個，車位比達1:1.34，另配建有商業、公交車首末站、社康服務中心、老年日照中心等配套。

從項目外部硬件來看，其樓體外墻主打大面積LOW-E雙層超白（局部呈現藍灰色）鋼化玻璃幕墻，搭配深灰色鋁板山墻，并以銀灰、金色、深灰鋁板線條及灰色涂料作為點綴，外觀有品質感。

其框架結構采用鋁合金型材，底層裙樓則選用干掛灰色石材，材料選擇堅固耐用，歷久彌新，兼顧實用性。

從項目內部來看，容積率僅約2.65，對比目前深圳核心區的在售新盤，都很少見。

園林設計上，為打造輕奢自然的山居美學，社區內規劃了輕奢水院+風雨連廊、近10米水庭院瀑布以及觀山泳池，并設配備了兒童樂園、架空綠化休閑區、休閑娛樂廣場及社區生活設施等，營造出宜居的氛圍感。

從項目戶型設計來看，使用率高達80-91%，在同片區內使用率屬于上乘。

戶型朝向上，除了2棟1單元每層有一戶主向朝西偏北、以及2棟2-3單元每層兩戶朝東北，其它都是西南、東南、南偏西、南偏東朝向，整體通風采光性能極佳。

另外采用了大陽臺、全尺寸飄窗以及270°轉角飄窗等設計，充分發揮采光通風和擴展視野，體現自然、宜居、放松的產品理念。

戶型為建面約95-110-113㎡3-4房，其中95㎡拋去墻體+飄窗+全部陽臺使用率達到91%；110㎡戶型的使用率約為85%，而115㎡戶型使用率約為80.8%，拋去墻體+飄窗+全部陽臺使用率達到85.28%。

建面約95㎡進階三房 僅此118席臻品典藏
戶型方正，超91%高使用率，高性價比之選，低門檻入住前海
約6m觀山寬境陽臺，隨心打造專屬生活空間
約3.9米進深270°觀山套間主臥，與山同居，私享南山

建面約110㎡ 4房2廳2衛戶型：有東南、西南兩種朝向，屬于雙龍抱珠戶型。

豎廳設計，南北通透，三面朝陽四面開窗，通風采光佳，并且陽臺長達6.1米連通到次臥對出，空間視野更為寬敞。整體動靜分區合理，特別是兩個衛生間緊靠在一塊，動靜線互不干擾。

建面約115㎡ 4房2廳2衛戶型：熱門款橫廳式布局，格局方正，東南或西南朝向，其中東南向看花園比較安靜，西南向看興海大道會有一點噪音影響。

客餐廳6米開間，LDKB一體化，全屋飄窗，4個臥室分別做到了主臥19.5㎡；次臥10.8㎡；次臥9.4㎡；次臥8.4㎡（包含墻體飄窗），主臥加1個次臥270°全景飄窗。

02.地段配套分析

觀山海家園觀山位于深圳南山前海合作區的荔灣片區，緊鄰大南山，享有大南山一線山景。

從板塊居住價值來看，周邊早有陽光玫瑰園、萬科臻灣悅、月亮灣花園等高端住宅小區，居住氛圍濃厚且周邊沒有任何城中村，居住人群非常純粹。

荔灣片區與前海媽灣片區和蛇口片區緊密相連，形成了便捷的交通網絡和生活圈。這里不僅是城市發展的前沿陣地，更是未來價值的高地所在。眾多高端產業在此匯聚，吸引了大量精英人才的關注和入駐。

這里屬于前海拓展區范圍內，根據規劃，前海蛇口片區范圍從28.2平方公里擴大至約37.9平方公里，擴容后的前海蛇口片區將規劃構建"兩帶一港七版塊"的空間結構。

“兩帶”指濱海生態文化帶和城市綜合服務功能帶；“一港”指蛇口國際樞紐港，通過港口資源優化配置，建設成為國際集裝箱樞紐港和亞太國際郵輪母港；“七版塊”包括桂灣、前灣、媽灣、郵輪母港、蛇口、赤灣及大小南山。

規劃形成三個主導功能帶，其中濱海一線地區以公共服務功能為主導，重點集聚市級大型公共服務設施以及濱海休閑商業中心；臨山一側以居住及生活配套功能為主導，結合居住人口規模增加、不斷完善基礎配套服務功能；中間地區依托軌道交通和城市主干道，形成若干產城融合的綜合街區。

最新規劃顯示，前海將力爭實現在地經營企業不少于5000家，總部企業、持牌金融機構、世界/中國500強企業等重點企業不少于300家，工作人口不少于20萬人的歸巢目標。

區域的發展高度同時也帶動樓市的風向。

值得關注的是，觀山海家園項目周邊樓市活躍，媽灣在售的萬科瑧灣悅價格高達10.5萬/㎡，而今年新入市的前海招商臻璽價格也達到了10萬出頭/㎡。

這些高端樓盤的涌現，彰顯了這些品牌開發商對該區域的認可和未來區域價值預期的前瞻性，對于購房者來說，此時也是低價入手核心區資產的好時機。

再對比周邊二手房價格，例如距離較近的泛海拉菲花園、前海康城華府、萬豪掬月半山二手成交均價在9.2-11.2萬/㎡之間，而觀山海家園吹風價僅為7字頭起，價格優勢明顯。

下面我們來看看項目周邊配套情況。
交通上，項目距離5線荔灣站步行約700米，此站乘車1-2站可以換乘地鐵2/8號線、12號線、15號線（在建）、深惠城際（在建），通勤前海、寶中以及南山核心區、福田CBD、深圳北等商務區都比較方便。

自駕方面，項目緊鄰興海大道、月亮灣大道等主干道，自駕出行便利，但月亮灣大道早晚高峰易擁堵。

商業上，觀山海家園的商業配套十分豐富。項目自帶6000㎡的社區商業，相鄰的泛海城市廣場配建有2.6萬㎡的集中式商業，可滿足居民基本日常所需。

此外，駕車5分鐘左右可去往媽灣的前海印里中心、赤灣的赤灣匯廣場及伴山伴海廣場（均待運營）等商業中心購物；駕車15分鐘，可到達海上世界、K11購物藝術中心、前海卓悅INTOWN購物中心、前海壹方匯、山海會員商店及前海壹方城等大型商業中心。

教育上，項目東北側空地規劃的是一所36班小學學校，根據南山區教育教育局2024年秋季招生學區劃分，小學學區劃分在南山實驗教育集團荔灣小學，距離約500米，初中學區劃分在深大附中初中部，距離約1.1公里。

此外項目靠近多所國際學校，擁有3000到5000個名額，包括薈同國際學校、禮德國際學校、英國國王學校（深圳分校）以及深圳哈羅國際學校等，書香氛圍濃厚，選擇多樣化。

生態資源上，項目背靠大南山，與小南山對望，享有一線山景資源，足不出戶即可暢享山林間的清新鮮氧。

同時，周邊還有荔林公園、月亮灣公園、青青世界，興海公園，同時距離深圳灣、前海灣濱海休閑帶也比較近，涵蓋市政公園、生態郊野、濱海休閑帶多種類型，為業主提供了舒適的居住體驗和良好的休閑空間。

醫療配套上，項目周邊距離月亮灣社康醫院約756米，距離三甲醫院——深圳市蛇口人民醫院約2.7km、距離深圳市南山區婦幼保健院約3.6米，可滿足業主日常就醫需求。

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