房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

在房屋交易中，買方因突發重大疾病無法履約引發的糾紛，需平衡契約精神與公平原則。北京昌平區一起案件中，買方簽約后確診疾病主張情勢變更解約，賣方以違約為由索賠 72 萬元，法院最終認定構成違約但酌情調減違約金，判決買方支付 25 萬元。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）：李偉、張敏（房屋出賣人）

被告（反訴原告）：趙鵬（房屋買受人）

第三人：乙中介公司

（二）爭議焦點

趙鵬因確診癌癥解約是否構成根本違約？

本案是否適用情勢變更原則免除違約責任？

合同約定的 20% 違約金（72 萬元）是否應予調整？

（三）事件經過

2023 年 11 月 22 日，李偉、張敏與趙鵬通過乙中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定趙鵬以 353 萬元購買一號房屋（含屋內設施 7 萬元），首付 109 萬元，貸款 244 萬元，當日支付定金 10 萬元。合同明確：買方拒絕購房構成根本違約，需按總價款 20% 支付違約金（72 萬元）。

2023 年 12 月 8 日雙方完成網簽，12 月 10 日趙鵬因高燒就診，醫生提示患癌可能。12 月 17 日起，趙鵬以 “需手術治療、喪失收入來源” 為由協商解約遭拒。2024 年 1 月 22 日趙鵬確診癌癥，1 月 29 日辭職養病。2024 年 3 月 3 日李偉、張敏發函解除合同，4 月 29 日雙方辦理解除網簽。

因網簽未及時解除，李偉、張敏錯過 327 萬元售價，最終于 5 月 26 日以 282.5 萬元出售，差價損失 44.5 萬元。趙鵬反訴主張情勢變更，要求解除合同并退還 10 萬元定金；李偉、張敏起訴要求確認解約并索賠 72 萬元違約金。

二、案件分析

（一）合同效力與解約條件認定

法院確認合同有效的關鍵依據：

意思表示真實且內容合法：《房屋買賣合同》及《補充協議》由各方簽字確認，對價款、付款方式、違約責任的約定清晰，不違反法律強制性規定，合法有效。

根本違約的構成：趙鵬在網簽后明確表示不再履行付款及過戶義務，且無正當理由拒絕繼續履約，符合 “一方明確不履行主要債務” 的根本違約情形，李偉、張敏有權單方解除合同，解約時間以 2024 年 3 月 3 日通知到達趙鵬為準。

（二）情勢變更主張的審查邏輯

法院駁回情勢變更抗辯的理由：

疾病發生不構成情勢變更：趙鵬雖在簽約后確診癌癥，但訂立合同時應預見個人健康風險，且現有證據無法證明疾病導致合同基礎條件發生 “無法預見的重大變化”。其辭職養病系自主選擇，并非疾病直接導致的履約能力喪失，不符合《民法典》第 533 條關于情勢變更的適用要件。

違約行為與疾病無必然因果：趙鵬在確診前已開始協商解約，且未舉證證明治療費用與購房款存在直接沖突，疾病僅為履約困難的誘因，不能成為免除違約責任的法定事由。

（三）違約金調整的裁判要點

法院調減違約金的考量因素：

實際損失為基礎：李偉、張敏實際售房差價損失 44.5 萬元，合同約定的 72 萬元違約金顯著高于實際損失，趙鵬主張調減符合法律規定。

過錯程度與減損義務：趙鵬在確診后及時通知解約，主觀惡意較??；但未及時配合解除網簽導致損失擴大，存在過錯。李偉、張敏在對方明確違約后未積極采取減損措施，對差價擴大亦有責任。

公平原則平衡利益：綜合趙鵬患病后的經濟困境（無收入、需持續治療）與賣方實際損失，法院酌情將違約金調整為 35 萬元，扣除已支付的 10 萬元定金后，實際支付 25 萬元。

三、裁判結果

法院判決：

確認李偉、張敏與趙鵬簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2024 年 3 月 3 日解除；

趙鵬于判決生效后十日內向李偉、張敏支付違約金 25 萬元（已扣除 10 萬元定金）；

駁回李偉、張敏的其他訴訟請求；

駁回趙鵬的反訴請求。

四、案件啟示

（一）房屋交易中的風險防范

簽約前評估履約能力：買方應充分評估自身健康狀況、收入穩定性及貸款資質，避免因突發情況導致履約不能?？稍诤贤屑s定 “健康狀況變化” 等特殊解約條款，降低違約風險。

及時履行通知與減損義務：一方發現履約困難時，應立即通知對方并協商解決方案，避免損失擴大。本案中趙鵬雖及時通知但未配合解網簽，賣方未及時止損，均需承擔相應責任。

（二）違約金條款的合理設定

約定違約金需兼顧公平：賣方不宜約定過高違約金（如 20% 總房款），可根據房價波動風險約定合理比例（如 5%-10%），避免訴訟中被法院大幅調減。本案 72 萬元違約金因遠超實際損失，最終被調減至 35 萬元。

明確損失計算方式：合同中可約定 “差價損失、中介費、貸款利息” 等具體損失范圍，為違約金調整提供清晰依據，減少舉證難度。

（三）情勢變更的適用邊界

嚴格區分情勢變更與商業風險：個人健康變化、收入減少等屬于可預見的生活風險，一般不構成情勢變更。只有發生 “地震、政策突變” 等不可預見的重大變化，導致合同目的無法實現時，才能主張變更或解除合同。

協商優先原則：出現履約困難時，應先通過補充協議變更付款方式、延期履行等，協商不成再通過訴訟解決，避免直接單方解約引發糾紛。

本案判決既維護了合同嚴肅性，又考慮了買方的實際困境，通過調減違約金實現利益平衡。這提醒房屋交易雙方，簽約時需審慎評估風險，履約中注重及時溝通，發生爭議時理性維權，才能最大限度減少損失。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）