5月份之后，上海市場又逐漸變冷。

房東在3、4月份的小陽春剛松了口氣，現(xiàn)在又頂不住了。

帶看量、定金數(shù)、網(wǎng)簽成交全都在往下掉。

買家也開始猶猶豫豫。

沒有出現(xiàn)超級性價比也不著急下手。

房東賣房的難度又是肉眼可見的上升。

不少房東似乎又有了點恐慌情緒，甚至為了早點出手，

開始了“無底線”砸盤。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

低樓層成了重災區(qū)

這里說的低樓層，普遍指高層的1-3樓。

開發(fā)商在賣的時候這些樓層的價格就是小區(qū)最低價。

吸引的都是購買力有限，或者投資客戶。

當然賣的時候也是特別無力。

電梯房的低區(qū)是拋盤最多的，類似的是樓梯房的高區(qū)。

新湖明珠城一二期上個月剛成交的一套，單價只要6.68萬/平。

是整個LJ網(wǎng)站上展示出來的小區(qū)成交房源中成交單價最低的一套。

這套是個靠輕軌的3樓房源。

說是房東急賣，但是房子本身位置差也是不爭的事實。

這價格比在掛牌的一樓價格都還要低10%。

后續(xù)賣房的房東肯定難受。

靜安映這套是個純1樓。

成交價只要8.85萬/平，也是歷史最低。

小區(qū)之前的成交價可都是11萬以上。

開盤的時候，一樓最低價8萬塊。

要是8.8萬成交，他估計還能猛砍自己一刀。

不光是靜安映，周邊靜安府、靜安世紀的一樓都在砸盤跑路。

在2021年前后賣的不少熱銷新房都會有這個問題。

當時樓盤大批投資客，一樓及便宜的低樓層肯定是重點投資對象。

現(xiàn)在市場不好了，也是集中拋售降價的重災區(qū)。

小區(qū)最低價只是買家的底線，這些投資客房東沒有底線。

難受的都是正常居住和置換的房東。

豪宅、熱門板塊也不例外

復興瓏御二期最近在賣的這套226戶型只要3999萬。

小區(qū)同戶型樓王在掛牌價格5400萬，而歷史最高成交價5600萬。

跌掉1600萬。

萬科翡翠濱江的價格已經(jīng)掉到了13萬。

最貴的時候小區(qū)要賣到近22萬/平。

現(xiàn)在大戶型的掛牌價已經(jīng)繼續(xù)下探到了12萬以下。

像唐鎮(zhèn)這樣的熱門板塊，現(xiàn)在也逃不過房東砸盤的結(jié)局。

浦發(fā)羅蘭翡麗已經(jīng)打開了口子。

最便宜的單價已經(jīng)7萬以下。

掛牌價普遍向7萬靠攏。

現(xiàn)在唐鎮(zhèn)地鐵口新房也就8萬，唐鎮(zhèn)三兄弟的日子不好過了。

除非新房價格在大漲一截。

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世博老破小還在卷

最近上南七村的成交價已經(jīng)降到了3.58萬/平。

而且是從5萬的單價大幅度跳水。

打了所有世博房東一個措手不及。

在此之前，世博這邊4.5萬/平左右是這邊的正常價格。

現(xiàn)在在看，已經(jīng)有不少房源都掛到4萬以下。

競爭對手太多就是這樣，永遠要擔心被鄰居“背刺”。

今天你以為自己掛了一個最低價，明天就有著急賣的鄰居卡著你的價格掛個更低價搶跑。

結(jié)果鄰居先跑了，還留下了個更低的成交參考價，其他房東的房子都沒法賣了。

這真是買家砍多少刀，不如鄰居背刺一刀。

賣房變成逃命

砸盤背后的核心問題還是上海多數(shù)的房東都不會賣房。

一方面是，賣房時流的淚是買房時腦子里進的水。

很多人買房子的時候從來沒有想過自己有一天賣房會面對什么問題。

他們買房時邏輯很簡單，自己的預算上限能買啥樣的，就買一個離工作單位近的就行了。

至于房齡、戶型、小區(qū)環(huán)境、配套什么的能將就就將就了。

牛市的時候，投資1樓很穩(wěn)，轉(zhuǎn)眼進入熊市，1樓就成了燙手山芋。

市場一直好那沒問題，市場不好，問題越多的就死的越慘。

因為，大多數(shù)的房子都沒有什么核心競爭力。本質(zhì)就是同質(zhì)化競爭。

另一方面是，不了解市場，盲目焦慮。

熊市的時候，房子不好賣是情理之中的事情。

除了房子本身的好壞因素，市場信心和預期不足，決策周期肯定要變長。

不少房東看到別人降價，自己也趕快降價，短期內(nèi)越是內(nèi)卷越賣不掉。

至于個別心態(tài)不好的，實在想不到辦法，就只能使壞了。

這個時候，充分了解自己房子的優(yōu)勢、定制營銷策略、認真對待每一組客戶更重要。

如果只有降價一種手段，那永遠有人比你的價格更低。

今天背刺你的是鄰居，明天也可以是別的小區(qū)房東。

一味的降價，那不是賣房，更像是在逃命。

你拼命想甩掉的東西，你說別人怎么甘心花幾百萬接手。

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要小心這些

當下賣房，被砸盤是必須要正視的問題了。

這些鄰居一定要小心：

第一類：純投資客比例高的盤

這兩年收益越來越低，破發(fā)虧錢的也不在少數(shù)。

他們房子買來是不住的，直接出租，就等著房價漲了賺錢。

現(xiàn)在看是沒得賺了，拋盤的肯定越來越多。

買之前可以晚上去小區(qū)看看“亮燈”情況。

第二類：要出國的房東

出國房東真是降價無底線。

賣房道路千萬條，出國降價第一條。

不管真出國，假出國，掛上這個名頭，那就表明人家要先猛砍自己一刀。

尤其真在國外的，被中介一忽悠，價格絕對讓你們所有業(yè)主絕望。

第三類：潛在失業(yè)風險

這其實就是典型的中產(chǎn)滑落，人家并非故意想把小區(qū)房價打下來。

但是形勢所迫，高收入無法維持，房子供不起了，只能趕快處理掉。

過去幾年是地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等都有大規(guī)模的裁員降薪。

很多依附于這些行業(yè)的板塊價格都降得很多。

第四類：垃圾戶型

這幾年產(chǎn)品本身的價值比重在變大。

尤其是上海也在搞第四代住宅。

很多新房陽臺越做越多，得房率也高。

過去樓市發(fā)展階段中出現(xiàn)了很多過渡性產(chǎn)品，戶型一言難盡，得房率還低。

想賣出去不就剩“吐血甩賣”這條路了。

一套垃圾戶型成交，就對小區(qū)房價產(chǎn)生一次暴擊。

最后

市場好，大家團結(jié)一致向前看；市場不好，都是大難臨頭各自飛。

我們也理解很多房東想早點脫手的心路歷程。

誰家還沒個著急用錢的時候。

但是我們更希望大家賣出合理的價格。

賣房的困境肯定不是永久的。

只不過當下的賣房狀況確實是：要么割肉，要么躺平，心存僥幸的也只能是和自己內(nèi)耗。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

現(xiàn)在的上海，賣房比買房還要難10倍！

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