7月19日，澎湃新聞獲悉，近日，中信信托向投資人發送了一份《關于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃2025 年第一次受益人大會的通知》（下稱“通知”），這份通知提及，廣東省深圳市計劃以68億元的總價收儲世茂集團（00813.HK）旗下“深港綜合體項目”12宗地塊。

這一收儲價格相較世茂集團176.25億元的競買價格打了不足四折。

與此同時，世茂方面則尋求另一種退出思路。澎湃新聞獲取的文件顯示，自2024年8月開始，深港綜合體實施主體向深圳市鹽田區人民法院提起行政訴訟，指其2017年12月以239.43億元獲取的深港綜合體項目的全部土地出讓合同無效，并要求被告支付超120億元的利息和賠償款。

深港綜合體項目因欲建“中國第一高樓”深港國際中心為外界所知，此后，其建筑高度由最初的700米降至668米、600米，始終是“深圳第一高樓”候選。

據悉，深港綜合體所涉14宗地塊，僅兩宗開發建設并進行銷售。剩余12宗地中的11宗抵債給“中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計劃”。 截至目前，抵債資產尚未進行過戶。

深港國際中心效果圖 來源：世茂股份

不足四折價格收儲

通知顯示，7月29日9時至7月31日17時，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的受托人計劃召開受益人大會，會議議程為就政府土地收儲和抵債資產過戶等事項進行投票表決。

中信信托在開會通知中稱，現深圳市龍崗區土地整備事務中心、龍崗區龍城街道辦事處因實施土地整備項目需要，擬收回包括本信托計劃抵債物在內的全部前述12宗國有建設用地使用權及12宗土地地上物，收儲價格為68億元。

此次政府收儲的土地，即世茂集團在深圳獲取的深港大型綜合體項目。

2017年12月，世茂集團旗下公司以239.43億元的底價競得深圳市龍崗G01046-0095號地塊（深港綜合體項目），樓板價為17500元/平方米。

澎湃新聞獲取的出讓合同顯示，該宗地總用地面積為321945.68平方米，其中：建設用地面積196155.35平方米，綠地面積98185.72平方米，道路用地面積17319.81平方米，廣場用地面積10284.8平方米。

按照出讓合同，標志性建筑深港國際中心的高度控制在600米左右(按航空限高的高限向民航部門申請，最終以民航部門審批的高度為準)。除此之外還包括國際演藝中心、超五星級酒店、國際學校、智能辦公、大型商業、餐飲、公寓等等。

在此后的各種版本中，這一地標超高層的規劃高度最高達到了700米，一度被認為將超越上海中心成為“中國第一高樓”。拿地后，世茂方面發布的信息也顯示，世茂深港國際中心項目中心主塔或將成為中國地標高樓，旨在打造深圳天際線的一個嶄新地標。

據人民網2018年3月的報道，世茂深港國際中心項目是世茂集團布局深圳的龍頭項目，占地面積32.19萬平方米，計容面積約136萬平方米，總投資額將達500億元。根據總體規劃，該項目將建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的綜合開發運營項目，并建造700米高度的超高層建筑，被各界譽為粵港合作的標志項目、深圳城市新地標。

據深圳市規劃和資源局網站2018年11月的信息，世茂獲取項目后委托機構編制了《深圳龍崗世茂深港國際中心項目詳細藍圖設計》。2019年1月，深圳市公布G01046-0095號宗地分宗事宜，該地塊被分成14宗分地塊。

“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”發起于2019年，最早到期時間為2022年2月17日，最短期限為15個月，最長期限為24個月，年化利率在6.8%至7.9%之間，融資被用于深港國際中心項目的建設。

項目進展并不一帆風順。2022年2月，世茂方面資金鏈斷裂，項目也同步陷入停工。據了解，14宗地塊中，兩宗地塊已經實現開發和銷售，分別是10號地塊（G01046-0098）和11號地塊（G01046-0294）。兩宗地塊總用地面積為69656.55平方米，建筑面積32.36萬平方米，規劃為商業性質，規劃建設商務公寓29.7萬平方米。據2019年4月簽署的補充文件，G01046-0098號地塊和G01046-0294地塊的地價款合計63.1842億元。這意味著剩余12宗土地價格約為176.25億元，以此計算，收儲價格約為當初地價的不足四成。

信托計劃出現逾期后，中信信托持續通過債務重組、司法拍賣、市場化轉讓等多種方式推進項目風險化解，均未能得以實施。

至2024年，中信信托以資抵債的申請獲批，最終深港綜合體項目涉及的11宗土地抵債給上述信托計劃，但一直未過戶。

中信信托表示，對于收儲事宜，鑒于當前深圳市商業辦公市場持續下行的行情、及12宗土地現有規劃條件轉讓的局限性，受托人認為由政府收回12宗土地是目前項目風險化解的相對較優的方案。

收儲款項將分期支付。根據擬簽署的補償框架協議約定：自12宗土地新不動產權證注銷后2個月內，簽訂正式補償協議，補償款將于自簽署正式補償協議后2個月內支付15%，簽署正式補償協議后半年內再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款。

世茂集團：出讓合同無效，要求政府返還土地出讓金并賠償

世茂集團顯然并不愿意接受如此低的收儲價格，在一封面向投資人的公開信中，世茂指出，公司正在尋求其他退出路徑。

世茂集團稱，龍崗項目土地出讓中，出讓人自始未取得600米建設高度規劃設計條件，至今也無法明確主塔的建筑高度，導致項目在獲得民航批復 700米高度以后仍無法取得有效的建設用地規劃許可證，也無法推動后續開發進程。對此，世茂已對土地出讓行為、土地出讓合同存在的問題向深圳市鹽田區法院提起行政訴訟，主張確認土地出讓合同無效及行政賠償所有損失。

澎湃新聞拿到的文件顯示，2024年8月，作為深港綜合體項目的開發主體的深圳市世茂新里程實業有限公司（以下稱“深圳世茂新里程”）向廣東省深圳市鹽田區人民法院提起行政訴訟，被告為深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局，意在確認深港綜合體項目涉及的土地使用權出讓合同無效，并要求被告支付1000萬元賠償金。

該案于2025年01月02日由深圳市鹽田區人民法院已于立案，案號為(2025)粵0308行初16號；此后的2025年3月25日、2025年4月7日進行了兩次庭審。

2025年4月14日深圳世茂新里程向鹽田區人民法院申請變更訴訟請求，并申請追加深圳市龍崗區人民政府、深圳市規劃和自然資源局、深圳市人民政府作為被告，請求判令龍崗規自局返還土地出讓金239.43億元及利息，以及各被告支付損失賠償金等。

世茂方主張的款項至少362.79億元：除了出讓金，還包括73.9億元的利息以及49.47億元的賠償金，后兩項合計為123.36億元。

世茂稱，2019年1月9日，原告按照合同約定取得民航局正式批復確定案涉地塊航空限高為700米，原告隨即按照合同約定制作詳細藍圖并報龍崗區規劃和自然資源管理局審核；龍崗區規劃和自然資源管理局對詳細藍圖審核通過后卻拒絕在案涉土地的《建設用地規劃許可證》中明確建筑高度，從而導致項目開發建設停滯。

深圳世茂新里程同時稱，根據《民法典》第157條，《土地出讓合同》確認無效后，被告應當返還原告支付的土地出讓金，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。由于被告的過錯導致《土地出讓合同》無效，被告還應賠償原告因此遭受的全部損失。

不過，退地似乎并不是世茂集團的唯一選擇。澎湃新聞注意到，在其向投資人的函件中，世茂提及：建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協商因項目建筑高度等規劃設計問題的解決方案，或退地退款或項目調規改性后進行開發等，最大化保障各方利益。