2025年的濟(jì)南樓市略顯平靜。

回顧上半年，大概有兩件事比較引人矚目，一個(gè)是剛過(guò)去的6月份，文博西地塊竟然拍出高達(dá)2.2萬(wàn)/平米的樓板價(jià)，讓市場(chǎng)驚嘆不已，這大概是濟(jì)南有史以來(lái)拍出的最高樓板價(jià)，地王當(dāng)之無(wú)愧。

另一件事也發(fā)生在6月份，那就是位于CBD核心區(qū)的一個(gè)新樓盤，綠城瑞馬潤(rùn)百合放出一句話，一下子攪動(dòng)整個(gè)改善市場(chǎng)，這句話就是：

CBD，首開均價(jià)2.6萬(wàn)/㎡

一時(shí)間，濟(jì)南改善市場(chǎng)沸騰，眾說(shuō)紛紜。沒想到一向以品質(zhì)著稱的綠城，這一次竟然是以價(jià)格聚焦全城目光。

當(dāng)然，這一次綠城瑞馬潤(rùn)百合的均價(jià)2.6萬(wàn)/㎡，不是降價(jià)，而是首開價(jià)格。

單看這個(gè)價(jià)格，可能很多人還會(huì)說(shuō)，均價(jià)2.6萬(wàn)/㎡，這個(gè)單價(jià)多少人能買得起。但是別忘了，這本身就是濟(jì)南CBD核心區(qū)的樓盤，這里的價(jià)格本身就是濟(jì)南房?jī)r(jià)的天花板。

像CBD北，也就是科技城片區(qū)，房?jī)r(jià)早就突破3萬(wàn)+，即便高層產(chǎn)品，也大都在兩萬(wàn)五六的單價(jià)。

CBD南的建邦星辰，超高層住宅，更是早就喊出單價(jià)4萬(wàn)+，千萬(wàn)級(jí)豪宅。

CBD西片區(qū)的保利A1地塊、云頂·嘉元、歷下城發(fā)A4地塊，幾乎個(gè)個(gè)都是沖著4萬(wàn)+來(lái)的！

更不用說(shuō)中海拿的文博西兩個(gè)住宅地塊，不算商業(yè)地塊，僅住宅樓板價(jià)就高達(dá)2.2萬(wàn)/㎡，這個(gè)價(jià)格都快趕上綠城瑞馬潤(rùn)百合的首開價(jià)格了，很多人甚至預(yù)言中海保守4萬(wàn)+，稍微一突破就是5萬(wàn)+！

看這一圈的價(jià)格，再看CBD核心區(qū)的綠城瑞馬潤(rùn)百合，首開均價(jià)2.6萬(wàn)/㎡，是不是感覺很震撼？

所謂沒有對(duì)比就沒有傷害，通過(guò)對(duì)比可見價(jià)差之大！

所以，綠城瑞馬潤(rùn)百合價(jià)格一出，濟(jì)南樓市風(fēng)起云涌，臨售一開放，據(jù)說(shuō)置業(yè)顧問(wèn)都接待不過(guò)來(lái)。

誰(shuí)說(shuō)樓市不行，改善需求多的是，關(guān)鍵是看價(jià)格。

作為CBD核心區(qū)的新樓盤，綠城瑞馬潤(rùn)百合的到訪量能讓置業(yè)顧問(wèn)忙得接不過(guò)來(lái)，也不單純是價(jià)格，差異化產(chǎn)品定位也很關(guān)鍵。

現(xiàn)在的改善市場(chǎng)，仿佛一下子錨定了有錢人，大戶型是主流，動(dòng)輒180、200平米以上。

云頂·嘉元，最小戶型200平米起步。歷下城發(fā)A4地塊戶均200多平米。保利A1前段時(shí)間規(guī)劃剛公示，戶均173平米。建邦星辰最小戶型190平米。

中海拿下的文博西地塊，雖然還沒出規(guī)劃，但行業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，戶型不會(huì)小，不會(huì)是賣給一般有錢人的，而是賣給特別有錢人的。

每個(gè)項(xiàng)目都有自己的定位和目標(biāo)客群，這無(wú)可厚非。但是這么多大戶型，讓很多四五百萬(wàn)的改善購(gòu)房者望而卻步，都擠壓到長(zhǎng)嶺山片區(qū)、盛福片區(qū)來(lái)改善了。

像科技城片區(qū)相對(duì)小一些的戶型，比如一百五六十平米，不超過(guò)180平米，之前就賣得特別好，現(xiàn)在這些戶型越來(lái)越少，主要集中在大戶型，讓一些改善客戶看得見，卻夠不著。所以科技城片區(qū)的銷量，也不如從前賣得那么快那么好了。

畢竟這個(gè)社會(huì)的財(cái)富是呈金字塔型的，越往上，客戶越少。

而綠城瑞馬潤(rùn)百合的戶型，143平米和167平米，可以說(shuō)和周邊改善樓盤形成差異化定位，結(jié)合2.6萬(wàn)/㎡的均價(jià)，總價(jià)介于370萬(wàn)—450萬(wàn)之間，直接避免了與周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，也有著更廣泛的客戶基數(shù)。

兩個(gè)戶型也都不錯(cuò)。143平米的寬廳四室，167平米的南向四面寬四室，都是功能性與舒適性兼顧的戶型，這兩個(gè)戶型都有一些是一梯一戶設(shè)計(jì)，對(duì)這個(gè)面積段的戶型來(lái)說(shuō)，還真很少見。

如果預(yù)算在370萬(wàn)—450萬(wàn)之間，想在CBD或者周邊買新樓盤，可能夠得著的也只有綠城瑞馬潤(rùn)百合。

并且，買到的還是低密小區(qū)。

綠城瑞馬潤(rùn)百合的小區(qū)不算大，占地面積只有約11455平米，但容積率低，只有2.3，這在周邊幾乎可以說(shuō)是最低的容積率，規(guī)劃了4棟樓，1棟5/7層洋房，3棟17層小高，這也是改善購(gòu)房者比較鐘意的低密度社區(qū)。

包括建筑顏值，精工系統(tǒng)窗，LOW-E玻璃，以及社區(qū)會(huì)所，等等，也都有很出色的表現(xiàn)，對(duì)比3萬(wàn)+、4萬(wàn)+的豪宅，也毫不遜色。畢竟現(xiàn)在改善產(chǎn)品都很卷，大家都在盡最大努力做好產(chǎn)品。

所以，這樣的價(jià)格一出，再一看這樣的產(chǎn)品，多少人都想一探究竟。項(xiàng)目火爆，也就自然而然，水到渠成。

不然呢，只能選擇附近的高層產(chǎn)品，或者到盛福和長(zhǎng)嶺山這些改善之地尋找合適的新樓盤。

綠城瑞馬潤(rùn)百合的入市，還讓市場(chǎng)有一種驚喜。

CBD片區(qū)也好，泛CBD周邊區(qū)域也罷，一直沒有一個(gè)綠城的樓盤。當(dāng)然這樣說(shuō)也不十分恰當(dāng)，省博物館北側(cè)有一個(gè)綠城深藍(lán)公館，但這是一個(gè)基本不對(duì)外銷售的樓盤，很多改善購(gòu)房者也買不上。這也成了濟(jì)南樓市的一大遺憾，CBD核心區(qū)綠城怎么能缺席？

所以，很多人也很期待CBD能有綠城的新樓盤。畢竟綠城有廣大的粉絲基數(shù)，綠粉的復(fù)購(gòu)率很高，甚至有的綠粉特別有錢，只要是綠城開發(fā)的樓盤，都要買一套。

并且，在濟(jì)南，綠城也一直沒有讓綠粉失望，甚至沒有讓濟(jì)南改善失望，自從開發(fā)了全運(yùn)村，綠城就成了濟(jì)南樓市品質(zhì)的代名詞。

18年來(lái)，綠城樓盤在濟(jì)南遍地開花，無(wú)論在哪個(gè)片區(qū)，無(wú)一不是品質(zhì)標(biāo)桿。這一點(diǎn)很是難能可貴，在濟(jì)南能做到這一點(diǎn)的，保持較好口碑的，鳳毛麟角。

濟(jì)南 全運(yùn)村

和綠城合作開發(fā)潤(rùn)百合的瑞馬，也是一家實(shí)力房企，作為從濟(jì)寧來(lái)的房企，動(dòng)輒出現(xiàn)在濟(jì)南土拍市場(chǎng)，也足見其實(shí)力。短短三四年的時(shí)間，在濟(jì)南已開發(fā)6個(gè)樓盤，包括在文旅城附近的鳳棲和鳴，也是與綠城、保利聯(lián)合開發(fā)。

這一次兩大房企的合作，也是又一次的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，很多人也期待潤(rùn)百合能給CBD最后一塊住宅拼圖，畫上一個(gè)完美的句號(hào)。

最后我們聊聊濟(jì)南CBD的開發(fā)。

經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，CBD的開發(fā)已近尾聲，其中“山河湖泉城”五座超高層建筑，早已成為濟(jì)南城市天際線中最亮眼的名片，勾勒出這座城市的現(xiàn)代輪廓。

如今的CBD片區(qū)，已是濟(jì)南當(dāng)之無(wú)愧的核心所在。這里匯聚著一城最優(yōu)質(zhì)的資源——漫步其間，各類總部企業(yè)鱗次櫛比，不用堆砌數(shù)據(jù)，就能直觀感受到這片土地的能量與活力。

有趣的是，當(dāng)年大家都盼著CBD快點(diǎn)建成，可真到了坐享其成的今天，不少人卻生出些許遺憾：片區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)太早了。扎堆開發(fā)的節(jié)奏，恰好錯(cuò)過(guò)了這幾年濟(jì)南樓市“卷產(chǎn)品力”的爆發(fā)期，導(dǎo)致早期住宅產(chǎn)品顯得有些平庸。

試想一下，以CBD這樣的黃金地段，如果放在當(dāng)下開發(fā)，不知會(huì)誕生多少令人驚嘆的豪宅項(xiàng)目。好在，CBD還有最后一個(gè)住宅地塊綠城瑞馬潤(rùn)百合，得以趕上這場(chǎng)產(chǎn)品力比拼的浪潮，既彌補(bǔ)了遺憾，也使得該項(xiàng)目從起步階段就面臨更高的市場(chǎng)期待。

其實(shí)，即便CBD早期開發(fā)的住宅，在當(dāng)下市場(chǎng)中依然是濟(jì)南改善市場(chǎng)里房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的存在，仍保持著相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格表現(xiàn)。畢竟，濟(jì)南只有一個(gè)CBD核心區(qū)。

身處CBD核心區(qū)的樓盤，仿佛自帶“抗風(fēng)險(xiǎn)體質(zhì)”——無(wú)論樓市如何波瀾起伏，它們總能經(jīng)得住市場(chǎng)震蕩，走出一條穩(wěn)健的價(jià)值曲線。

這樣的規(guī)律并非濟(jì)南獨(dú)有。越是大城市，核心區(qū)的價(jià)值越能穿越周期。這也是為什么改善型購(gòu)房者對(duì)核心區(qū)樓盤青睞有加的原因：稀缺性帶來(lái)的價(jià)值牢固性，直接影響了改善型購(gòu)房者的選擇傾向。

就像我們前面提到的文博西地塊，能在當(dāng)下市場(chǎng)拍出2.2萬(wàn)/平米的樓板價(jià)，其背后是市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)土地稀缺性的定價(jià)；

而潤(rùn)百合的售樓處之所以人氣如潮，除了2.6萬(wàn)/平米的單價(jià)、適中的戶型與可控的總價(jià)，本質(zhì)上也是市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值穩(wěn)定性的認(rèn)可，并且還是綠城的產(chǎn)品，大家也都想在核心區(qū)擁有一套能穿越市場(chǎng)周期、經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的好房子。

只是綠城瑞馬潤(rùn)百合只有4棟樓，總共也就148套房源，留給大家選擇的機(jī)會(huì)并不多。就像很多人預(yù)言的，像這樣的樓盤，開盤也不用分樓棟，一起開，一把就清了，短平快的節(jié)奏。當(dāng)然，這也只是預(yù)言，具體如何開盤，目前尚未知曉。