金穗大廈的玻璃幕墻映照出陸家嘴的流云，這座30歲的老建筑在數(shù)字化改造中重獲新生；虹橋天都門前人流如織，改造后的空間出租率超85%；裕安大廈新裝的電梯悄無聲息地運送白領，單次投入200多萬元換來的是能耗下降與效率躍升……

在中國最大的經(jīng)濟經(jīng)濟中心城市上海，城市更新行動正向商務樓宇領域全面鋪開。

6月10日召開的市政府常務會議原則同意《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》并指出，商務樓宇是承載城市核心功能、彰顯現(xiàn)代化發(fā)展水平的重要載體。要注重以點帶面，加快打造示范標桿項目。

7月初，上海市規(guī)劃和自然資源局公示首批五大商務單元更新方案——虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、漕河涇、五角場、大柏樹、真如集體迎來蛻變，標志著2024年6月發(fā)布的《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案(2024—2027)》正式進入實操階段。

作為全球最大的辦公樓市場，上海擁有超1萬棟高層樓宇。官方統(tǒng)計顯示，其中甲級寫字樓存量就達1700萬平方米。這座城市的商務天際線，正在經(jīng)歷一場靜水深流的自我革新。

上海五角場商圈 本文圖均為 視覺中國 資料圖

存量時代的必然選擇

上海為什么要在這個節(jié)點上，花大力氣推動商務樓宇的更新提升？

日前召開的中央城市工作會議定調(diào)，“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段?！鄙虾Ｗ匀灰膊焕?。

當前，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場已從增量時代邁入存量時代，有的辦公樓空置率上升，老舊辦公樓改造也成為不可回避的課題。

比如，陸家嘴和虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的樓宇多建造于1980和1990年代，黃浦核心區(qū)、北外灘、徐家匯在本世紀初集中開發(fā)的部分寫字樓也已“年過而立”。設計過時、設備老化、停車位不足等問題集中。我國規(guī)定商辦類土地最長使用年限為40-50年，這些樓宇土地剩余年限普遍不足15年，續(xù)期壓力迫在眉睫。

根據(jù)政府部門的前期排查，陸家嘴處于濰坊新村街道范圍內(nèi)一共有36棟樓宇，其中玻璃幕墻設計超過25年的建筑8棟，臨近設計壽命（20-25年）的建筑5棟，意味著65%的樓外立面亟待改造。

另外，這些樓里的老電梯用了差不多30年，比如1995年建成的裕安大廈，樓里最近幾年開始不時發(fā)生“電梯關人”事件，而這些電梯設備因停產(chǎn)已難以簡單維修了事，唯有改造。

產(chǎn)權(quán)分散也是改造更新的一大難題。以寶安大廈為例，6萬平方米屬大業(yè)主，3萬平方米分散在多個小業(yè)主手中，改造方案因資金分攤分歧屢屢擱淺。碎片化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，使近30%的存量樓宇陷入“功能過時—估值下降—改造乏力”的循環(huán)。

再比如，開業(yè)27年的新虹橋中心大廈更新的最大難點之一，就是產(chǎn)權(quán)分屬30多家單位。面對樓宇更新巨大的資金投入和漫長的投資回報周期，各大中小業(yè)主均持觀望態(tài)度。

當然，地方政府也深知產(chǎn)權(quán)難題對于樓宇更新帶來的壓力，對此需要著力解決。比如，《長寧區(qū)中部虹橋地區(qū)發(fā)展“十五五”規(guī)劃》就強調(diào)，對處于產(chǎn)權(quán)、股權(quán)調(diào)整期的樓宇項目，如新虹橋中心大廈裙房（原吉盛偉邦）、世貿(mào)商城、友誼商城等，樓宇和屬地政府都應積極溝通協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)調(diào)整過程中所遇到的問題。

上海漕河涇開發(fā)區(qū)

分類施策的系統(tǒng)工程

面對前述的多方面壓力，上海將樓宇更新納入優(yōu)化營商環(huán)境8.0行動方案。這場更新的深層邏輯，體現(xiàn)在《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024-2027）》的系統(tǒng)規(guī)劃中。方案明確到2027年完成40-50個更新項目，重構(gòu)甲、乙、丙三級樓宇比例。

同時，上海選擇了一條分類施策的創(chuàng)新路徑。其實在2024年7月，上海就公示了首批6大商務單元更新方案覆蓋中環(huán)核心區(qū)，總面積超過黃浦區(qū)，涉及200余棟樓宇。

根據(jù)樓宇現(xiàn)狀與產(chǎn)權(quán)方意愿，樓宇更新提升劃分為提質(zhì)、改造、重建三類。其中，超甲級樓宇聚焦于提質(zhì)，即引入龍頭企業(yè)，提升業(yè)態(tài)集聚度和產(chǎn)出強度；甲級和乙級樓宇側(cè)重于改造，包括提升運營服務質(zhì)量和推動功能融合復合；丙級樓宇則適用于重建策略。

這種分級分類策略的本質(zhì)，是精準匹配資源與需求：超甲級提質(zhì)，錨定全球競爭力；甲/乙級改造，激活存量價值；丙級重建，化解低效供給。其創(chuàng)新性在于將樓宇更新從硬件翻新，升維至經(jīng)濟功能重構(gòu)、產(chǎn)權(quán)機制突破、區(qū)域協(xié)同發(fā)展的系統(tǒng)工程。

到2027年，40個商務單元的成片更新，或?qū)⒅厮苌虾怯罱?jīng)濟的底層邏輯——從“單一容器”轉(zhuǎn)向“生態(tài)細胞”。其核心在于，打破傳統(tǒng)商辦空間的剛性邊界，以彈性功能適配多元需求。

上海樓宇更新絕非簡單的物理空間翻新，而是以系統(tǒng)性思維將建筑、產(chǎn)業(yè)、人群、自然與城市功能重新編織為有機生命體。它超越傳統(tǒng)“修樓”范疇，通過空間功能融合、綠色技術滲透、社群網(wǎng)絡激活、數(shù)字基因注入、治理機制創(chuàng)新五大維度，實現(xiàn)生態(tài)重構(gòu)的質(zhì)變。

比如，漕河涇實施方案提出“樓宇提質(zhì)煥新、公共空間提質(zhì)、服務設施植入、運營賦能提升”四大策略，將單體更新融入?yún)^(qū)域生態(tài)系統(tǒng)升級。

上海樓宇更新的溫度，更體現(xiàn)在對人的體驗的極致關注。在公示方案中，虹橋規(guī)劃“后街體驗環(huán)”，連接黃金城道的國際社區(qū)氛圍與“不夜仙霞”的夜間經(jīng)濟；漕河涇構(gòu)建“慢行系統(tǒng)”，重點提升宜山路等道路步行體驗；真如布局“五大類生活配套”——所有設計都服務于提升人的舒適感與便捷度。

可以看出，這些更新項目都遵循著共通的更新邏輯：因地制宜進行功能定位。

上海虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

產(chǎn)業(yè)與人才的雙重磁場

近日召開的中央城市工作會議，將“城市更新”寫入總體要求，強調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與功能轉(zhuǎn)換，上海的實踐恰是對這一戰(zhàn)略的生動詮釋。

上海樓宇更新正從單純的空間改造，升維至產(chǎn)業(yè)生態(tài)與人才生態(tài)的系統(tǒng)性重構(gòu)。通過空間功能復合化、產(chǎn)業(yè)定位差異化、服務網(wǎng)絡立體化，形成“產(chǎn)業(yè)磁極”與“人才磁場”的雙向強化，徹底重塑城市經(jīng)濟地理格局。

主題式產(chǎn)業(yè)集群正在垂直空間孕育。比如，虹橋經(jīng)開區(qū)聚焦“國際商貿(mào)+在線新經(jīng)濟”，依托39棟更新樓宇打造內(nèi)外貿(mào)雙循環(huán)窗口，吸引畢馬威等跨國總部落地，形成86家“小巨人”企業(yè)集群；漕河涇6.4平方公里區(qū)域內(nèi)聚集15家獨角獸企業(yè)、30家專精特新“小巨人”，通過“一帶一核三軸四片”布局串聯(lián)創(chuàng)新資源，構(gòu)建長三角創(chuàng)新循環(huán)節(jié)點。

人才磁力場在功能復合中形成。所有更新方案都指向打破空間壁壘，讓工作、生活、休閑在片區(qū)內(nèi)形成閉環(huán)。比如，大柏樹單元著力打造“低成本、高品質(zhì)的臨校空間”，將毗鄰同濟、復旦等高校的地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為青年人才孵化基地。這種職住平衡模式，回應了中央會議“讓居住、工作、休閑區(qū)域布局更合理”的要求。

上海樓宇更新的本質(zhì)，是以空間革命驅(qū)動生產(chǎn)關系的變革，即通過“產(chǎn)業(yè)—人才—空間”的深度咬合，將單棟樓宇轉(zhuǎn)化為“創(chuàng)新細胞”，將商務單元升級為“產(chǎn)城生命體”。

上海正以樓宇為筆，重新繪制全球創(chuàng)新版圖上的坐標。這種“產(chǎn)—人—城”三維重構(gòu)，不僅提供了城市更新重構(gòu)經(jīng)濟地理的“上海范式”，還為全球超大城市的可持續(xù)發(fā)展提供了新樣本。當30歲的辦公樓在改造中重獲新生，它們承載的不只是企業(yè)的辦公桌，更是一座城市向未來發(fā)力的雄心。（作者為標準排名城市研究院院長）

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