深圳的大招會(huì)在年底落地嗎？住建局和住建部會(huì)有啥動(dòng)作呢？

近期,中央一系列重磅發(fā)聲,全面拉開了2025年下半年樓市"救市風(fēng)暴"的大幕。

2025年《政府工作報(bào)告》著重強(qiáng)調(diào)"穩(wěn)住樓市",將其納入總體要求,并提出"更大力度促進(jìn)樓市健康發(fā)展"。以深圳為例，來分析分析國(guó)家接下來可能出臺(tái)的房地產(chǎn)政策。

先明確一點(diǎn)，國(guó)家肯定會(huì)再度出臺(tái)各種救市政策和措施。為啥呢？很簡(jiǎn)單，之前的政策效果不太理想，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨不小的挑戰(zhàn)，所以新政策勢(shì)在必行。

但大家也別期待有什么 “史詩級(jí)”“核彈級(jí)” 的大招。就目前來看，大家能想到的政策方向，基本也就那些常規(guī)操作。

有朋友可能要問，很多政策可不是深圳一個(gè)市或者廣東一個(gè)省就能決定的，很多都需要國(guó)家層面來推動(dòng)。

就像最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的，從 7 月 5 號(hào)、6 號(hào)一直到 10 號(hào)，地產(chǎn)股、港股出現(xiàn)漲停潮，市場(chǎng)都在說新一輪救市大招在路上了。

不光說深圳，還有消息稱是全國(guó)性的，甚至說住建部開完會(huì)了，預(yù)計(jì)要放開以下幾條：

全面放開限購；完全取消增值稅；把首付降到一成，不區(qū)分一手房和二手房；繼續(xù)降低貸款利率。

一開始有人說這是深圳的大招，后來又說全國(guó)都要推廣。

還有人說得有鼻子有眼，說上級(jí)剛剛開完會(huì)，現(xiàn)在又變成住建部開完會(huì)，甚至有人跟我說，最晚到月底，政治局會(huì)議就會(huì)推出這些政策。

咱先不說這事到底會(huì)不會(huì)發(fā)生，就算真推出了，意義可能也沒有大家想象的那么大，并不能從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)。

說白了，就是國(guó)家可能打算把更多的事情交給市場(chǎng)來決定。

那這些消息是從哪兒傳出來的呢？其實(shí)最早不是深圳，而是 6 月中旬的時(shí)候，廣州商務(wù)局發(fā)布了《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》，里面明確提出優(yōu)化地產(chǎn)政策，全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款比例等等。

消息一出，大家就開始想，廣州有動(dòng)作了，深圳還會(huì)遠(yuǎn)嗎？但這個(gè)消息其實(shí)是舊聞，廣州早就不限購了，只是有人把舊聞拿出來又炒作了一遍，沒想到大家又信以為真了。

實(shí)際上，廣州從去年十一以后，不管你有沒有戶籍，是單身還是家庭，名下有幾套房子，只要你能買房，廣州都?xì)g迎。

而且，廣州公積金新政看似力度很大，實(shí)際上也就是把去年的文件重申了一遍，并沒有實(shí)質(zhì)性的改變。

但很多中介和所謂的 “專家” 卻大肆宣揚(yáng)，說力度多么巨大，可這對(duì)市場(chǎng)真的有實(shí)質(zhì)性影響嗎？并沒有。

現(xiàn)在大家又開始炒作深圳樓市，說深圳的大招板上釘釘，力度有史以來最大，可事實(shí)真的如此嗎？

在講大家傳的這四點(diǎn)政策之前，我還是要強(qiáng)調(diào)，新政策肯定會(huì)出，深圳全面放開限購等政策也大概率會(huì)落地，不過增值稅取消這事不好說，

畢竟國(guó)家也需要財(cái)政收入。但即便這些政策落地，大家也沒必要過度關(guān)注，咱們一個(gè)個(gè)來分析。

先看增值稅，以前買房沒有增值稅，買了就能賣，利潤(rùn)空間很大。后來為了調(diào)控樓市，出現(xiàn)了滿二、滿三、滿五的規(guī)定，不滿這些年限賣房，就要交高額的差額稅，有的地方甚至高達(dá) 20%。

二手房交易的增值稅是由地稅征收，但實(shí)際上它屬于國(guó)稅范疇，收或者不收，得國(guó)家稅務(wù)總局來決定，不是哪個(gè)城市能說了算的。

以前北上廣深也調(diào)整過增值稅相關(guān)政策，但也就是取消了普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，從來沒有統(tǒng)一取消過增值稅。

如果真的取消增值稅，這確實(shí)算是個(gè)比較重磅的政策。但大家想過沒有，一旦取消，那些本來打算再熬兩年、三年、五年賣房的人會(huì)怎么做？

肯定會(huì)紛紛拋售，這樣一來，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)踩踏式拋售，對(duì)樓市穩(wěn)定反而不利。

所以，這真的能算 “史詩級(jí)”“核彈級(jí)” 大招嗎？恐怕未必。

再看降低貸款利率，降息是必然趨勢(shì)，這一點(diǎn)毋庸置疑。7 月份美國(guó)沒有降息，8 月份情況也不明朗。但降息可不是深圳、廣州這些城市能決定的，這是央行的職能范疇。

當(dāng)然，有些地方可能會(huì)出臺(tái)補(bǔ)貼政策，比如深圳買房補(bǔ)貼 200 萬，但這現(xiàn)實(shí)嗎？深圳就算有錢燒，其他城市怎么辦？

而且，降息雖然能降低購房者的貸款成本，但同時(shí)你的存款利率也會(huì)下降，這是一把雙刃劍。

還有首付比例降到 10%，這也是個(gè)時(shí)間問題，現(xiàn)在有些地方首付比例已經(jīng)降到 15% 了。有人覺得從 15% 降到 10%，杠桿一下子從 6 倍提高到 10 倍，很誘人。

但大家別忘了，杠桿是把雙刃劍，漲得快跌得也快。6 月份二手房跌了 0.7%，如果連續(xù)跌 12 個(gè)月，首付就沒了。

很多人總說房?jī)r(jià)跌 30% 就斷供，但真到那時(shí)候，又有幾個(gè)人敢斷供呢？現(xiàn)在法拍房數(shù)量激增，大家都知道斷供的后果很嚴(yán)重。

所以，就算首付比例降到 10%，真的能刺激大家買房嗎？恐怕更多人會(huì)因?yàn)楹ε嘛L(fēng)險(xiǎn)而選擇觀望。

最后說說限購，限購政策肯定會(huì)逐步放開，現(xiàn)在傳言最廣的就是全國(guó)一處一策，北京、上海等城市也可能打開限購。如果北京、上海打開限購，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴漲？

先不說北京、上海買房主要是為了孩子上學(xué)、老人看病，但如果真到了買房送戶口的地步，那戶口可能也就不值錢了，到時(shí)候中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境會(huì)變成什么樣？

大家可以想象一下。而且，廣州限購解除后，房?jī)r(jià)并沒有如大家想象的那樣上漲，反而跌得厲害。深圳去年放開龍華等非核心區(qū)限購，當(dāng)時(shí)各種炒作房?jī)r(jià)要漲 5 倍，現(xiàn)在呢？

龍華的房?jī)r(jià)跌成什么樣大家心里都有數(shù)。所以，打開限購并不一定能讓樓市回暖，反而可能加速市場(chǎng)的分化和調(diào)整。

政策肯定會(huì)出，但大家也別被一些過度解讀的消息沖昏頭腦。當(dāng)政策出臺(tái)，中介和市場(chǎng)開始鼓吹樓市回暖的時(shí)候，對(duì)很多人來說，這可能是一個(gè)脫手的好機(jī)會(huì)。

就像北京、上海限購如果一次性全解除，可能會(huì)帶來一波地產(chǎn)股大漲，但漲完之后呢？大家要明白，市場(chǎng)的調(diào)整是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，政策只能起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用，不能從根本上改變市場(chǎng)的供需關(guān)系。

過去的政策已經(jīng)證明，藥效會(huì)越來越弱，市場(chǎng)的抗藥性會(huì)越來越強(qiáng)。所以，大家在面對(duì)樓市政策和市場(chǎng)變化的時(shí)候，一定要保持清醒的頭腦，不要盲目跟風(fēng)。

樓市的未來，還是要回歸到居住屬性和市場(chǎng)的真實(shí)需求上來。