這兩年房價跌得那叫一個慘啊，簡直是跌得狗都不認識了。隔三差五就有救市政策出爐。

不過大家有沒有想過，為什么房價越救越低，而每年的救市政策、樓市回暖、媒體炒作都集中在每年的2、3月份呢？

一到年初，就好像再不買房，房價就會瞬間回到2018年，錯過最后一波發財機會似的，感覺房價馬上就要升上去了。但回過頭來看，最多堅持倆月，就不行了，有點“早泄”扛不動了。到了5、6月，那真是誰買誰被套。

你細品，是不是有一種關門打狗的感覺？那么，這救市到底是救的誰呢？你以為救的是你，可實際上你卻是救人家的藥。

以杭州為例，25年2月二手房成交量5038套，3月12413套，創下8年同期新高。然后4月就開始不行了，9421套，環比下滑24.1%。到了5月，7716套，環比上個月下降18.1%，同比去年下降6.5%。到了上個月，也就是6月，7335套，環比減少4.6%，同比去年減少17%。

總之，3月看著創8年新高，到了6月，比去年還減少將近20%。原因很簡單，救市從來救的都不是你，而是開發商、銀行和地方政府。

你想，你就一套房子的房貸，可銀行手里攥著多少人的房貸啊？斷供你一個人不可怕，要是斷供一群人，那行長都得有跳樓的心，不知道又會有多少人被擼下去呢，整個社會都會引發系統性金融風險。所以房價可以跌，但不能跌得太狠。得盯著民眾的心理承受能力慢慢往下走，就跟溫水煮青蛙似的，沒那么刺激，咱心里還能接受，也就愿意當老實人接著還房貸。

大眾的心理底線，起碼得讓房價比自己的貸款余額高，才有繼續還款的動力。比如說我買這套房子花了100萬，首付30萬，還有70萬貸款。哪怕房價跌到80萬、75萬我都可以還。但要是跌到60萬、50萬，比我70萬的貸款還低，很多人就會覺得這貸款太虧了，還不如在同一個小區別的地方買，還能省錢，很多人就不想還了，這也是法拍房越來越多的原因。

所以一切政策利好的目的，不是為了拉高房價救你解套，而是為了托底，讓房價掉得慢一點，還款能緩一點。然后房價再掉一點，時不時出些利好消息，你就會感覺還有希望，就這么溫水煮著，永遠讓房價貼著心理價位往下掉，這樣才能心甘情愿地還款，不斷供，銀行也能安安穩穩的。這就是我前面說的，救市的目的是救銀行。

救市的目的也是在救開發商啊。如果房價一直不反彈，一直在跌，就算想買房的人也會害怕，選擇再等等看，對吧？但開發商等不及呀，再等他們就撐不住了。一個恒大已經夠讓人頭疼了，誰也不愿意再看到第二個恒大。

2、3月份集中釋放樓市利好消息，讓房價有個反彈，讓正在觀望的潛在買房人覺得機會來了，得趕緊抄底，得掙錢呢。這樣接盤的人就來了，把全年大部分購房需求壓縮到2個月解決掉。開發商就能快速清庫存，有了錢，有了現金，就可以保證后續開發，減少爛尾樓，還能償還銀行貸款，化解銀行的系統性風險。

最后就是救地方政府本身。要知道，全國很多城市對土地財政收入的依賴，就像沒了孩子的媽。換句話說，沒了賣地的錢，有些地方公務員的工資都發不出來。以廣州為例，廣州對土地財政的依賴，堪稱一線城市的高危玩家。23年，其土地依賴度達到了44.6%。

若按更激進的統計口徑，這一數字甚至高達76%。更狠的是，24年廣州政府性基金收入中80%以上都來自賣地，廣州對土地的吸血式依賴可見一斑。而全國土地出讓金從21年的8.7萬億峰值暴跌至24年的4.87萬億，三年蒸發了44%。

江蘇、廣東等經濟大省土地收入跌幅超過60%。三四線城市的土地依賴度高達70%以上，財政窟窿大得很。一線城市還能勉強賣地回點血，其他地方財政自給率均值只有49.2%。貴州、甘肅這些省份甚至不足35%，得全靠中央輸血救命。

諷刺的是，占比超過40%的中央轉移支付輸血機制，在樓市系統性崩盤面前，不過是杯水車薪。更嚴重的是，房地產相關稅收也斷崖式縮水。現在很多地方稅收池基本都干了。而房價維穩，在年初讓開發商盡快把庫存賣出去，到了年中，開發商能接盤，地方再賣地，開發商也有錢買。

所以所謂的樓市政策，救的不是咱們單個買房的，而是房地產、銀行和地方政府。政策也沒指望房價能重新漲回去，因為供需關系早就變了，根本不可能回到從前。就是想給房價托個底，讓它跌得慢一點，讓大家能甘心乖乖地還款，不搞斷供那一套，這也是為啥政府報告里總把“穩住”掛在嘴邊，大家可得記著。

房子在誰手里，風險就跟著誰。銀行不能倒，開發商不能有第二個恒大，那就得靠大量買房的人來接盤，把開發商和銀行身上的風險分攤到每個購房者頭上。每個買房的家庭扛點小風險，整個社會的大風險不就化解了嘛。這就是房地產軟著陸的真相。要是房子都砸在開發商手里爆雷，那就是硬著陸了，后果可嚴重了。

所以咱老百姓還是管好自己的錢包，別腦子一熱就跟風，穩住才是王道。