贏商盤點-項目

來源 · 商業地產觀察（ID：sydcgc）

作者 · Coral

封面&頭圖來源 · 廣州悅匯城官方小紅書

文章圖片來源 · 各項目官方

專業市場聽起來很“小眾”，但相信大家或多或少都逛過。不管是服裝批發、家居零售、電子數碼、眼鏡批發還是小商品市場，甚至菜市場，都可以被稱作專業市場。作為一種普遍而悠久的商業形態，專業市場垂直于某一商品門類，沒有模糊的消費場景，只有精準的供需對接，顯得更加粗獷和直接。

這片由無數攤位、檔口與物流車流編織的商業叢林，曾是中國經濟最具草根生命力的毛細血管。

某種程度上，專業市場和產業博物館頗為相似，人們踏入其中，既能看到當下的交易盛況，也能窺見一個行業的發展軌跡，觸摸到產業變遷的脈搏。

實體商業更關心此時、此地、此人。隨著城市化進程由中心向外擴張，以及消費世代的變遷和電商新媒體的沖擊，專業市場難免給人以低端商貿、三現（現金、現貨、現場）交易的市井烙印，并逐漸退出歷史舞臺。

其實，有些傳統類專業市場的位置并不差，甚至還占據著市中心的寶地，可由于占地面積大、牽涉商戶眾多、產權復雜等問題，導致市場的改造和搬遷等都十分困難，物流引起的交通混亂、界面過于陳舊繁雜等也較為影響城市形象。

不少面臨發展瓶頸、陷入流量下滑與虧損關停狀態的專業市場，也不得不思考新的謀生出路。

近年來，專業市場也迎來了轉型升級的關鍵時期。國家層面精準落子，《關于加快發展流通促進商業消費的意見》提出，推動傳統流通企業創新轉型升級，支持線下經營實體加快改造提升；《“十四五”數字經濟發展規劃》明確要推動專業市場等傳統流通業態數字化轉型，培育新業態新模式。

還有各地的具體舉措，如浙江全面啟動農貿市場和專業市場“五化”（便利化、智慧化、人性化、特色化和規范化）提升行動，建設線上線下融合的智慧市場；廣州專業市場在國內最早發展起步，并不斷涌現一系列創新模式，市政府發布了《廣州市關于推動直播電商產業高質量發展助力傳統商貿數字化轉型的若干意見》，力爭到2027年，助推100個傳統專業市場完成數字化轉型。

政府甚至貼心提供了“廣州PRO MARKET經典路線”，11條經典路線串聯各大特色商圈和專業市場，囊括電子電器、服飾鞋帽、護膚美妝、咖啡茶飲等優質產品，一展廣州專業市場特色風貌。

本期，我們就來聚焦專業市場的轉型之路。

延續一貫的思考方式，對于專業市場的發展變化，我們希望在看到其場地擴建、設施更新、業態調整等外在改變之外，探尋其內在的產業邏輯重構，從而為更多專業市場的轉型發展提供更具價值的參考思路。

01.

廣州·悅匯城

變身“會玩”又“好玩”的巨無霸商業

作為當年廣州市規模最大的商業舊改項目之一，悅匯城完成了從鞋業批發中心，到“YUE會生活 悅匯玩”全業態歡聚中心的蛻變，向廣州這座城市遞交了一份可喜答卷。

這個位處廣州西部、荔灣老城商圈的28萬㎡巨大“盒子”，實現了一場自我迭代，這里有超4萬平方米噴泉親水廣場，超2000平方米的沉浸式體驗大中庭。親子教育、社交餐飲、時尚購物、運動養生……一站式滿足你的休閑生活需求。

在開業之初引進了280個品牌，其中30%為全國或廣州旗艦店，約100家品牌首進廣州或荔灣區，比如陶陶居·麗宴全國首間宴會主題店、 晴空進擊社 廣州首店 。 此后，其品牌陣容一度擴充至400+家，業態體驗及品牌級次也不斷刷新。

并始終圍繞親子、運動、社交的圈層需求深化細分業態和品牌能級，不斷以“會玩”的年輕心態引領一種“好玩”的新興生活方式。

02.

北京·秀水街

長安街上的國貨之光

因臨近外國使館區，在秀水街逛街購物的“老外”特別多，本地居民也愛去秀水街淘貨。

秀水街一度是北京乃至全國服飾流行的風向標，它的高光時刻在2008年北京奧運會，逛秀水，成為了和登長城、游故宮、吃烤鴨齊名的城市名片。2014年，電商高速發展以及持續打擊的商家售假問題，秀水街的外貿屬性被消解，這個風向標突然就落寞了。

杜絕大拆大建地無腦“爆改”，秀水街的解法是，升級改造，致力于成為展示中國設計、中國智造的線下空間。

2022年，秀水街3.0煥新亮相，外立面和內部做了重新裝修，75%商戶進行了更新替換，并引入休閑娛樂、生活服務和餐飲等多種業態，進駐北京禮物國際旗艦店、果蔬好生活超市、雲上鐵板燒、璟荷四季京魯菜、福祥南門涮肉，以及各類二奢回收、絲綢西裝訂制等品牌。并引入了大量本土設計師品牌，同時聚焦“小店經濟”、突出北京城市品牌的“京范兒”購物體驗。

現在，秀水街正成為“國貨之光”的孵化器，通過打造中國定制中心，匯聚全國各地特色產品，展示中國設計與中國智造，包括非遺文化、傳統手工藝及時尚設計等。

03.

杭州·文二菜市

爆改宋式美學網紅菜場

2024年1月，經過數月改造，運營20多年的文二街農貿市場，變身為文二菜市試營業，A館共有89個攤戶，組合成既有煙火氣又自帶潮流范兒的社區商業。2024年8月，B館也正式開業。

文二菜市在設計上融入了大量杭州西湖的元素，門口大門設計感十足，新潮、通透的空間格局，一改傳統菜市的刻板印象。檔口分為春夏秋冬四個區域，每一塊區域都有自己的主題色，配合灰色的花崗巖臺子和原木色的外圍；屋頂做了透光設計，結合西湖區的非物質文化遺產竹編工業風的網格具備欣賞價值；動線則被設計成“四通”的效果。

改建后的文二菜市擁有主營蔬菜、熟食、副食的A館，以及包含餐廳、市集、水產、肉禽蛋的B館。文二菜市還有必打卡的美食，比如登上米其林必吃推薦榜的杭邦面館分店、萬隆火腿、方老大面館、馬家魚圓、出山咖啡等，為杭州市民提供了一個可以體驗在地美食和社區文化的場所。

04.

大連·奧電未來城

東北二次元新地標

大連奧電未來城位于大連奧林匹克商圈核心地段，共3層，商業建筑面積6.5萬方。前身是奧林匹克電子城，是市民熟悉的數碼電子城，升級改造后全方位打造青年社交場，玩轉Z世代的社交消費力、策展新引力、潮流年輕力。

煥新后的奧電未來城連通地鐵2號線人民廣場站，依托交通優勢，商場可快速輻射大連站、星海廣場、大連國際機場等城市重要節點，形成覆蓋商務、旅游及本地客群的立體客流網絡。

在業態組合上，保留原有的電子數碼業態，但搖身一變酷炫十足的“黑科技體驗空間”，持續成為東北最強的電子產品市場；還將融合次元文化、航天科技、品質美食、電子競技和潮流零售等多元板塊，以“電子+二次元+零售+美食+潮玩”的跨界融合模式，打造一站式二次元消費場景，滿足多樣化需求。

內部動線將全面優化，地上重點布局TOPTOY獨棟品牌旗艦店、兒童科技探索主題樂園、青島啤酒坊和體育文化社交空間等；地下B1則打造6000㎡天空之境二次元主題街區、主題餐飲食集、宇航未來兒童探索中心等。

項目最核心的解法是，圍繞二次元，直接把“首店經濟”卷出新高度！二次元主題街區覆蓋手辦、模玩、谷子、三坑服飾等品類，如奇小貝、虛舟漫書館、咕秋gochill、谷翻天、快看漫畫谷店等東北首店，咔星球、扭蛋研習社、HEYZAKKA嘿扎卡等大連首店；B1西區“潮流美食坊”引入東北首店肉肉有米、大連首店沈站長大塊牛肉等的入駐，以及東北首店我的宇宙XR體驗館，構建完整二次元消費生態鏈。

此外，挑高12米的巨型中庭、次元入口·幻境長廊等配置和場景的豐富度拉滿，不僅能充分滿足“吃谷”、“買谷”的需求，還能在購物之余解鎖更多娛樂休閑體驗，有效延長消費停留時間，為二次元愛好者提供一站式服務體驗。

05.

日本·蔦屋家電

新型生活方式的提案者

蔦屋書店，重構了書店空間，成為一個生活方式提案場所，徹底改變了日本人的生活方式。除了書店外，其實還有蔦屋家電（TSUTAYA ELECTRIC），它們并非傳統意義上的“硬件改造項目”，而是以空間重塑與業態創新為核心的城市更新代表。

延續了蔦屋書店的“編輯”理念，蔦屋家電首次將書籍與家電結合了起來，顛覆了一般人對于家電百貨的認知。打破傳統家電賣場按品類劃分的格局，以“人文、衣、食、住、設計、旅行”六大主題重構空間動線，使家電成為生活方式敘事的載體。

東京門店整個店鋪分上下兩層樓，共9個區域，一層包括星巴克、全家、移動通訊、音樂、書廊、電影、寫真、工作方式等，二層有美容健康、烹飪料理、家居生活、房屋管理、兒童家庭等，在這里，你可以體驗高科技的3C數碼產品，也可以帶上Astell＆Kern的耳機，在音樂區域徜徉一整天，順便為自己的房子挑選廚房家電、運動器材。逛累了還可以去一樓的飲食休閑區，自由翻閱書籍或者雜志。

目前，蔦屋家電在日本本土僅有兩家，2015年5月在東京二子玉川開出首店，另一家為CCC與日本量販式電器零售商愛電王EDION合作開設，位于廣島。

啟示：

絕非“爆改”秀場

而在重新錨定價值

這些案例向我們證明，專業市場的蝶變，遠非一場簡單的“爆改”秀場，更沒有放之四海皆準的“標準答案”。其牽涉產業鏈條之深、利益博弈之復雜，遠超物理空間的翻新，更需在“守業”與“創業”的鋼絲上找到新生存法則。

這里，我們暫擱置租金博弈、商戶遷移的實操泥潭，單從觀察者視角叩問：那些穿越周期的市場，究竟做對了什么？

首先須破除迷思：專業市場升級的目標，絕非“商場化”或“網紅化”。

有的市場選擇在“垂直深度”上做文章，如秀水街，保留外貿基因卻撕掉“仿冒”標簽，通過引入本土設計師品牌、非遺手工藝，升級為中國智造展示窗口；有的則在場景跨界中破局，奧電未來城深諳Z世代消費邏輯，將電子數碼與二次元文化、航天科技、電競娛樂深度綁定，用“首店經濟”和沉浸式社交場景，讓老電子城成為年輕人的線下社交元宇宙。

更具啟示性的是那些“小而美”的探索：杭州文二菜市以宋式美學重構菜場空間，卻始終錨定“社區生活樞紐”的核心定位，讓竹編工藝與米其林面館、網紅咖啡與馬家魚圓和諧共生；日本蔦屋家電則徹底顛覆“家電賣場”的定義，用“人文、食、住”的生活場景串聯商品，讓每個展臺都成為生活方式的提案。

新技術的浪潮、新貿易的規則、新城市的野心……一切變革之力，都在倒逼專業市場重新定義存在價值。它們的核心是在“在地性”與“再生力”間建立動態平衡。這要求改造必須：

■ 一是根植稟賦，拒絕懸浮，深植于地域或客群的文化土壤，并且警惕業態通脹，引入多種業態是為服務交易效率，而非變身平平無奇的購物中心。

■ 二是專業市場的“專業”，早已從品類集中升級為價值聚合，大家都在回答一個問題，在電商沖擊與消費迭代的雙重浪潮下，實體市場的不可替代性究竟在哪里？

■ 三是通過賦能機制讓老商戶共享升級紅利，深耕產業多年的商戶才是市場的“根”，他們的成長需求得到滿足，市場的生命力才能真正延續。

相比其他商業更新項目，專業市場最大的優勢在于：只要還在服務消費、賦能產業，它就永遠擁有不可替代的價值。

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