廣東
7月14日至15日，“中央城市工作會議”，如期召開。這個會議可不是經(jīng)常開的，而且影響力也不容小覷，
我們在網(wǎng)上查了一下，1949年以來，這個會議共計召開了五次，時間分別為1962年、1963年、1978年、2015年、2025年。幾乎10年一次！
而且最近兩次的房地產(chǎn)市場背景尤為相識，15年那一次會議正值房地產(chǎn)市場深度調(diào)整期，會議中提出了“去庫存”戰(zhàn)略目標，尤其是“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”的任務(wù)，緊接著，棚改貨幣化政策全面發(fā)力，市場就迎來了一輪嶄新的牛市。
最近，會議再次舉行，而且近年的樓市情況和15年差不多，大家更為關(guān)心的是，這次會議，又釋放了哪些重要的政策信號呢？咱們一起來了解一下：
一、中央城市工作會議中明確指出：
①我國城鎮(zhèn)化已從快速增長期步入了穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也正處于從大規(guī)模增量擴張向存量提質(zhì)增效轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點。
②各級官員要“樹立和踐行正確的政績觀”，摒棄低效的大基建和隱性債務(wù)，追求更加穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展道路。
③提高城市對人口和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合承載能力，提出了發(fā)展組團式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈的戰(zhàn)略構(gòu)想。
這些轉(zhuǎn)變的核心在于，城市規(guī)模的快速擴張時代已經(jīng)終結(jié)，以后城市工作和房地產(chǎn)發(fā)展重點，將從原來的大拆大建，到以后的城市升級，從擴大城市規(guī)模，到城市更新改造。
同時，未來人口、產(chǎn)能、資金等資源將進一步向以大城市為核心的都市圈、城市群集中，地域性差距可能會進一步拉大。
二 、其實，這次會議時點也很微妙。
恰恰是在和2015年相似的經(jīng)濟大背景之下傳出了會議消息，當前的經(jīng)濟情況，和當年還有點類似。
比如15年經(jīng)濟增速只有6.9%，創(chuàng)了自1990年以來的最低速，CPI在低位區(qū)間，PPI甚至連續(xù)54個月負增長。
而且，當初也是傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)內(nèi)卷，很多企業(yè)都面臨著利潤下降，房子的庫存壓力山大，開發(fā)商債務(wù)問題等等…
是不是和當前的情況很類似？
這兩年，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，與此關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈也面臨著增長壓力，企業(yè)降薪裁員、開發(fā)商債務(wù)問題引發(fā)暴雷、房地產(chǎn)市場庫存壓力大……
房子作為核心一旦下行，帶動著上市產(chǎn)業(yè)鏈，也跟著受到影響，進而導(dǎo)致地方財收銳減。再加上今年還有一個問題——川普發(fā)動關(guān)稅戰(zhàn)，加劇出口壓力。
可以這么說，今年的情況與15年相比，有過之而不及。
15年那次會議之后，全國各地開啟了棚改貨幣化，僅三年時間，不僅巧妙的化解了危機，甚至引領(lǐng)房地產(chǎn)市場帶來了新一輪暴漲。
這一次呢？行內(nèi)人士分析，棚改2.0或來臨。
三、新一輪城市更新將來臨
15年棚改貨幣化落地，三年危舊房改造規(guī)模高達1800萬套，而這次情況顯然不同，去年就明確，將通過貨幣化安置新增100萬套危舊房改造，規(guī)模大不如前。
差距的核心原因：
①該拆的都拆的差不多。
當年該拆的也拆了一大半，現(xiàn)在的棚改，更多還是在原來的基礎(chǔ)上進行修修補補。
②中國的城鎮(zhèn)化率已處于較高水平
當前的債務(wù)情況和房地產(chǎn)市場情況，和過去都存在很大區(qū)別，15年城鎮(zhèn)化率只有55%，居民杠桿率為39.23%，
現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率67%，居民杠桿率61.5%，從發(fā)展階段來看，已接近飽和狀態(tài)。兩項都不再有猛漲的可能。
而且，官方也始終強調(diào)“以縣城為主要載體推進城鎮(zhèn)化建設(shè)”。說白了，未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展，將是增量與存量并存的新時代。
大城市吸引中小城市居民，而縣城則吸引農(nóng)村居民。人口增長的城市將越來越少，而二線城市將成為人口增長的主要陣地。
但是考慮到短期內(nèi)市場依舊面臨下行壓力，這次會議后，可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒂瓉硇碌恼哒{(diào)整。
關(guān)于這一點其實前段時間已經(jīng)有信號透露，統(tǒng)計局率先發(fā)聲，提出要以更大力度來推進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。
只是，以當前的人口和經(jīng)濟趨勢來看，再大的利好，想要實現(xiàn)樓市一夜反轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實。接下來就讓我們拭目以待，看看北京、上海、深圳這三大核心城市是否會在限購政策上有所松動，個人認為，年內(nèi)或?qū)⒂兴鶆幼鳌５戎桑?/p>
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