工作日午后，深圳蛇口K11 ECOAST依然人流如織，其中不乏專程北上的港人身影。作為新世界集團在內地的首個旗艦項目，這個耗資百億、歷時7年打造的“世界級濱海文化藝術綜合體”，承載著打造大灣區商業藝術新地標的野心。

今年4月28日試營業當天，30萬客流涌入，盛況空前。然而短短兩個月后，這個光鮮亮麗的藝術商業地標，竟被推上了“出售清單”。

深圳K11 ECOAST坐擁蛇口太子灣一線海景，地鐵直達，與郵輪母港為鄰。22.85萬㎡的體量被打造成四大功能區：文化零售地標、多功能藝術空間、創意辦公場所及濱海長廊。

步入其中，精心設計的藝術裝潢與窗外碧海藍天交相輝映，處處透露出高級感。然而，表面的光鮮很快被運營短板刺破。

試營業即遭“翻車”暴擊。社交媒體上，“馬桶圈與馬桶不匹配”的尷尬細節登上熱搜，導航屏空白、品牌掉檔、服務滯后等吐槽洶涌而來。

人潮褪去，問題浮出水面：

高端品牌集體缺席，一樓大量“臨時鋪位”空置，無人問津；

業態豐富度嚴重不足，年輕家庭甚至找不到像樣的餐飲歇腳處，只能轉戰隔壁新開的太子灣花園城；

人流高峰時清潔、安保、設施運維全線告急；

大量店鋪圍擋未開，招商倉促痕跡明顯。

盡管運營方緊急成立整改群每日巡場，但核心痛點——高端品牌缺位與業態單薄，遠非短期能解。原計劃2026年推出二期的藍圖，在出售傳聞下更顯撲朔迷離。

深圳K11的困境并非孤例。近日多家媒體報道，新世界正考慮出售深圳K11、杭州K11等內地地標項目，甚至上海K11 Art Mall寫字樓已標價28.5億待售。

新世界在內地布局廣泛，已在上海、武漢、沈陽等7城落地K11項目。原定今年三季度開業的廣州長隆萬博K11，如今也前途未卜。

這場“內地大撤退”背后，是巨額的資產騰挪。截至2024年底，新世界在內地投資物業估值高達500億港元，此刻成了償債的重要籌碼。消息稱，公司希望吸引基金或私人買家接盤，以求快速回血。

與內地頹勢形成鮮明對比的是香港K11的強勁表現。2023年下半年，香港K11 MUSEA銷售與人流雙增40%，高端消費力凸顯。冰火兩重天的業績，加速了新世界戰略重心回撤香港的步伐。

K11的困局，直指母公司新世界發展集團的財務危機。6月底，這家香港老牌豪門剛完成驚險一躍——以香港40余處核心物業，包括尖沙咀K11、銅鑼灣瑰麗酒店）作抵押，換取112億美元（約合880億港元）再融資，創下香港金融史企業再融資紀錄。

這筆救命錢，僅換來片刻喘息。殘酷的數字揭示著深淵：

總負債超1500億港元

2025年內需償還短期債務高達320億港元

賬面現金僅210億港元

2024年凈虧損196億港元，為二十年來首次巨虧

此次巨虧直接導致行政總裁、K11品牌創始人鄭志剛引咎辭職。危機早有伏筆，2015-2020年間公司追隨“高杠桿、高周轉”模式，負債持續攀升，市場下行時終被反噬。

誰能吞下這些燙金地標？央企/地方國資被視為首選買家。年初已有消息稱新世界與深圳、杭州等地國企接觸，后者對核心地段商業地標興趣濃厚。

然而交易絕非坦途。此前新世界為香港K11 Art Mall標價90億港元，而潛在買家華潤隆地僅愿出價60億，30億港元的鴻溝令談判陷入僵局。國際主權基金與保險巨頭也在暗中觀望。

專業人士分析，折中方案可能是“分拆出售、回租經營”。這樣既能解新世界燃眉之急，又能維系品牌運營，避免價值歸零。

當耗資百億、打磨七年的藝術商業旗艦，撞上1500億債務倒計時，新世界的自救已是一場與時間的賽跑。

深圳K11 ECOAST那精心設計的藝術空間與冷清的一樓鋪位形成刺眼對比，成為這場豪門危機最直觀的注腳。市場都在等待答案：

誰會是那個白衣騎士？藝術情懷最終能否敵過資本的冰冷算式？