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目前房地產市場的基調是要“止跌回穩”，樓市的政策導向也正在朝著這一目標在邁進。應該說從去年10月份以來，還是有一定效果的，部分城市的房地產市場也已經開始出現成交量上升、房價回漲的跡象。

但這個比較是局部現象，也持續的時間不長，而本來“止跌回穩”也并不意味著房價一定會上漲，尤其是難以再出現普遍性上漲行情了。而實際上今年從4月份起之后的幾個月的房價表現就開始有點不盡人意了，房價回漲仍顯乏力！

我在之前的文章都分析過每個月70個大中城市房價的變動情況。最近幾個月，不管是新房還是二手房房價環比上漲（或持平）的城市數量均在減少。房價同比的數據更是一言難盡，新房房價同比上漲的城市在月份還增加了一個杭州，但二手房房價同比卻是全線下跌的。

當然，與此同時房價的走勢還是呈現出了一種因城市而分化的行情，即大城市（一線城市及部分二線城市為主）的房價整體仍是在止跌回穩的。雖然說最近3個月，大城市的房價表現也不太如意，但跌幅也不是太大，終究還是好于中小城市的。而毫無意外，大多數三四線城市的房價還在下跌調整之中。

要究其原因，其實也不難，就是房價已經不具備普遍性上漲的基礎了，未來只會有少數城市的房價還可能會繼續走高。

房價再難有普漲的最直接原因就是地產市場已經整體進入了供大于求的階段，而實際上這個供大于求的情況在未來相當一段時期內估計還會繼續加劇。最基本的經濟學常識告訴我們，當一件商品進入供大于求階段了，其價格就會下跌調整尋找新的平衡點。

不過住房的供應面還是可以控制的，但是住房市場的需求端面臨萎縮的情況解決起來就有點棘手了。未來住房需求會萎縮預期的根本原因就是總人口進入了負增長，目前這一負增長的態勢已經持續了3年，共減少了432萬人。如果總人口這一負增長的態勢不改變，未來總體的住房需求必然會減少，這對于房地產市場來說才是最難解決的事情，很多城市的房價都會面臨著下跌的風險。

有人會說，即便是總人口在減少，對當下的房價應該也不會有太大的影響。實際上并非如此，當下房價下跌的原因除了現階段住房市場已經整體進入供大于求外，人口下降對市場的預期也會造成負面影響，尤其是對投資性需求的影響會更大。

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