越秀&招商長寧天山項目方案總平圖公示了。

這塊地是24年12月30日八批次土拍與宸嘉龍華地塊同時競拍的，越秀&招商合作獲取，由越秀主操盤。

越秀招商長寧天山官方售樓處電話：400-000-0460轉6666

24年三開三罄的普陀紅盤越秀蘇河和樾府就在本項目西北側直線距離1.2公里的位置（注意，只有最后一批次了，馬上就認籌，買附近的客群千萬別錯過）。

越秀在蘇河和樾府熱銷之后對周邊客戶情況非常了解，買不到和樾府的客戶還可以直接轉到這個項目上來，于是在這塊地的出手上非常穩準狠。

對了，這個項目目前放風價要賣到13.5~14萬之間。

說實話乍一聽我覺得是有些壓力的，在最近看到了項目公示和解析了之后，覺得項目的產品打造與戶型設計整體還是不錯的。

也希望大家在看完我的解析文章對項目的性價比可以有個大體判斷。

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一、公示圖解析

從這張公示圖里，我們把能得到的信息都做一下分解：

第一是小區所有樓棟都低于14層，做的是一梯兩戶無連廊設計

看項目樓棟平面以及電梯廳空間設計基本延續了蘇河和樾府的設計方式，這個方式被證明了廣受購房群眾的熱愛。

項目限高42米，4棟可售住宅是12-14F小高層，都是一部電梯雙開門設計，相當于每家每戶都有單獨的電梯廳空間。
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獨立電梯廳在入住之后的使用體驗還是非常好的，有自己的隱私專屬空間，也能放置一些東西。

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第二是小區做了下沉庭院（會所）+兩個架空層

下沉庭院的地方大概率就是未來社區的會所部分，不過因為小區總占地面積不大，會所應該也是個大幾百平的標準，按照這個面積來推算沒有泳池，可能會配置一些健身器材和會客空間。

小區中央樓棟做了首層全架空設計，可以讓整個小區地面部分的通透性和視野開闊感變得更好，估計也會做一些泛會所設計。

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第三是小區內部地面不利因素比較少

公示總圖上地面看不到垃圾房、變電站的位置，基本都做到了地下，地面不利因素變少了，對于小地塊來說還是比較重要的，否則樓棟與不利因素的距離會比較近。

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第四是小戶型和配套用房被安排在了小區西側

從公示總圖中能看到小區樓棟與中環主線的距離是30米，這個應該是小區最大的不利因素了，從地塊實拍圖中能看到小區西側紅線到中環的距離不到20米，而且目前還沒有裝隔音板，噪音是肯定有的。

把配套用房放在西側可以拉長住宅樓棟與中環線的距離，而且西側不出意外的也是全部放的120平戶型，143大戶型都在東側，減少不利因素干擾。

第五是小區不算嚴格意義上的純人車分流

看到這里先別急，應該也是受制于地塊本身大小和主干道限制，出入口對外連接都要做到新漁東路上。

小區一共設置了兩個地庫出入口，車輛通過東側的出入口可以不進入小區直接出入地庫。

而車輛如果通過小區內部西側的地庫出入口出入地庫，則必須經過小區內部道路橫穿小區。

可以預想到未來小區肯定是管理上人車分流，西側那個備用的出入口必然是關閉的狀態，除非東側出入口損壞或者檢修，否則不會啟用。

二、戶型解析

小區一共兩個戶型：120㎡三房兩衛、143㎡四房兩衛。

兩個戶型套數基本各一半，120排布在西側，143排布在東側。

兩個戶型基本上是蘇河和樾府項目130和143兩個熱門戶型的復制版，本身就是在購房者這里的熱度很高的戶型了。

我們先看一下約120㎡的戶型

戶型格局和蘇河和樾府的130㎡基本一樣，一個非常標準的飛機戶型，獨立電梯廳，3個臥室帶飄窗，基本沒有浪費面積，主臥面寬也超過了4米。

為了彌補2個南向臥室開門轉角的位置浪費，也做了2個可以放柜子的空間，提高空間利用率。

我們再看一下約143㎡的戶型

比起120㎡的戶型，這23㎡的提升真的太巨大了。

橫廳+四開間朝南+南北全飄窗

非常標準且優秀的一個143㎡設計

這個房型看到的應該沒人不喜歡吧，比起蘇河越秀和樾府的差別可能就是玄關南側的儲物間改到了臥室里，其余基本就是復刻了這個優秀戶型。

以上就是2個戶型設計

如果按照13.5萬/㎡的均價來計算

我估計120㎡大概在1500萬左右

而143㎡，則應該要沖到1700萬左右了。

三、關于產品信息

1、關于外立面：

這塊地因為是越秀來操盤和設計，按照越秀過去的立面案例，很好猜到肯定是南側玻璃為主，東西側則是鋁板線條為主，大面積上應該是看不到什么涂料和真石漆的，越秀靜安天玥也是這套方案，非常好用。
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2、關于層高：
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這個公示圖基本就確認了，層高3米，2個戶型都是這個層高。
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3、關于裝標：

土拍要求4000元/㎡，但鑒于這塊地的單價總價都不會低，猜測大概率裝標會提升超過5000元，比蘇河項目更高的水平。

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四、區位與現場踩盤

項目位于長寧中環內天山板塊，緊貼中環，到2號線北新涇站步行距離不到300米，2公里直線范圍內覆蓋長寧幾大核心商業體。

北側就是蘇河·和樾府，圖上也能看到（再次強調，10.2萬的和樾府最后一批次即將認籌，附近這個總價段可能短期的最后一次機會了）。

長寧區這幾年新經濟產業發展的很不錯，項目向東到拼多多，向西到臨空經濟園區、攜程開車都在10分鐘左右，想到蘇州河畔跑個步也就500多米的距離，整體地段是非常不錯的。

唯二的不利因素就是一個小區比較小，另一個太貼中環線了。

前兩天我也去地塊周邊實探了一下，地塊目前還沒有動工。

地塊東北側是天山路31號人才公寓，北側是變電站，周邊老小區居多，目前界面相對一般。

五、關于價格

回到開頭的價格，13.5~14萬/㎡之間是目前的放風價

長寧中環內 + 2號線地鐵房+無連廊獨立電梯廳小高層 + 主要鋁板外立面 + 高裝標 + 優質戶型 + 會所。

這些都是他出彩的標簽。

但是緊貼中環、目前界面一般，也是客觀的不利因素。

大家覺得這個價格如何？

但在這個問題之前，還是要看土地供應。

沒辦法，長寧的宅地是真的非常稀缺。

除本項目以外，過去十年長寧一共只在公開市場出讓了3幅宅地，分別是2019年出讓的中海長寧第（2020年開盤認購率超400%），2022年出讓的上海城投青溪名邸（2024年洋房開盤認購率180%，別墅未開），2023年出讓的新長寧西郊云廬（也就是動物園項目，未開盤）。

再考慮到板塊內老小區比較多，原住民置換人群數量不會少。

而且項目周邊新經濟產業人口多，板塊新房整體供不應求的狀態下項目一共不到200套房子，我覺得大概率還是不缺客戶的，周圍的老小區三房賣出之后貼一點就能買入最新一代的新房產品，應該還是有吸引力的。

等后續項目產品和價格信息陸續釋放之后我們再來繼續聊這個話題。

六、總結

好了，以上就是對越秀&招商長寧天山項目目前已知產品信息的解析了。

長寧中環內稀缺品質地鐵房，優缺點都非常明顯，對于這個項目，我覺得還是很有看頭的。

越秀在蘇河和樾府的產品力大家應該也都有目共睹，期待這個項目早日到來。

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