“租了一棟樓準(zhǔn)備開酒店，8年來大部分時(shí)間無法正常使用，我付了幾百萬房租，目前訴訟纏身，還成為‘限高人員’，我到底做錯(cuò)了什么？”因?yàn)樽鈽牵苎做紊硇木闫！?/blockquote>

從陜西省西安市最核心區(qū)域的鐘樓出發(fā)，經(jīng)過東大街出長(zhǎng)樂門，再行數(shù)百米，就可以見到周炎鑫所租的這棟樓——東關(guān)南街39號(hào)樓。

周炎鑫稱，2016年11月，他先后與這棟樓的兩名業(yè)主馬某和陳某平簽訂租房合同，租下整棟樓的使用權(quán)，之后給兩名房東支付了400余萬元的房租。

交付過程中，馬某將該樓一層過道及大廳部分租給其他商戶，導(dǎo)致周炎鑫無法按原定計(jì)劃開酒店，進(jìn)而引發(fā)諸多訴訟糾紛。

▲案涉樓房沿街正面現(xiàn)狀

周炎鑫訴馬某、陳某平等人的訴訟，一二審均勝訴。但此后馬某申請(qǐng)?jiān)賹彛@陜西省高級(jí)人民法院（下稱陜西高院）支持，案件又先后經(jīng)歷再審發(fā)回重審、重審一審，重審二審發(fā)回重審，再次重審一審。目前第二次重審一審宣判不久，周炎鑫已上訴，本案正在西安市中級(jí)人民法院（下稱西安中院）第二次重審二審程序中。

陳某平在接受采訪時(shí)表示，其已將全部房屋都交付給周炎鑫，糾紛不是自己造成的。馬某的丈夫盧某則稱，其租給周炎鑫的只包括套內(nèi)面積，過道和大廳等共有面積并沒有租給周炎鑫。

“這就好比我租了一套房子，房東卻說租給我的只是入戶門以內(nèi)的房子，入戶門外的走廊和電梯這些都沒租給我，我都不能用。”周炎鑫說。

針對(duì)此事，西安中院對(duì)紅星新聞表示，目前本案正在二審中，不方便接受采訪。

紅星新聞?dòng)浾吡私獾剑谥苎做纹鹪V馬某等人的同時(shí)，馬某等人也曾兩次起訴周炎鑫，要求周炎鑫支付后續(xù)租金、房屋修復(fù)等費(fèi)用，獲得勝訴。盧某告訴紅星新聞，自己非常后悔將房子租給周炎鑫。

周炎鑫同樣想不通。他稱，因?yàn)樽夥恳l(fā)的系列糾紛，其目前相關(guān)銀行卡已被全部?jī)鼋Y(jié)，被法院劃扣走30多萬元，房子正被法院拍賣，自己還成了限高人員。

男子稱為開酒店

與兩業(yè)主簽合同租下整棟樓

今年7月2日，周炎鑫來到其承租的東關(guān)南街39號(hào)樓，一家超市正在裝修。這棟樓的業(yè)主陳某平也來到現(xiàn)場(chǎng)。

陳某平告訴裝修人員，自己是這棟樓的大業(yè)主，其只將房子租給周炎鑫，裝修行為應(yīng)立即停止。最終，在警方調(diào)解下，這家超市裝修行為停止。

▲7月2日，房屋正在裝修

西安市東關(guān)南街39號(hào)樓原屬一家印染廠，該樓共5層，其中1-3層有合法產(chǎn)權(quán)。2010年10月，西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所出具的《房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告》顯示，該樓竣工于2001年，規(guī)劃用途為商業(yè)，層數(shù)為3層，總建筑面積5090.55平方米。

周炎鑫稱，這棟樓雖然規(guī)劃為三層，但是層高很高，當(dāng)初開發(fā)商給蓋成五層，但產(chǎn)權(quán)證是按三層辦的。此后，開發(fā)商又將一個(gè)房產(chǎn)證變?yōu)榱肆鶄€(gè)。

這一說法得到陳某平的證實(shí)。

西安中院一份裁定顯示，2010年，陳某平通過拍賣取得該棟樓五個(gè)房產(chǎn)證所標(biāo)注的房屋面積的產(chǎn)權(quán)，包括一層一部分及二三層，房產(chǎn)證面積共4099.38平方米。此外，另一個(gè)房產(chǎn)證所標(biāo)注的房屋面積，即一層剩余部分，房產(chǎn)證建筑面積為991.14平方米。

2016年11月，周炎鑫先后與盧某（馬某丈夫）、陳某平簽訂房屋租賃協(xié)議，租下39號(hào)樓準(zhǔn)備開酒店。租賃合同顯示，2016年11月1日，周炎鑫與盧某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定盧某將其所有的建筑面積約992平方米房屋出租給周炎鑫，租期自2017年2月1日至2023年1月30日，暫計(jì)6年，第一、二年租金40萬元，第三、四年租金42萬元，第五、六年租金44萬元；同月21日，周炎鑫又與陳某平簽訂《商業(yè)租房合同》，約定陳某平將其所有的建筑面積約4100平方米房屋出租給周炎鑫，年租金暫85萬元。

在周炎鑫看來，與兩名業(yè)主都簽完租賃合同后，按理來說自己承租整棟樓，就等交付后按計(jì)劃開酒店了，同時(shí)配套超市餐飲等服務(wù)，但后續(xù)的發(fā)展卻完全出人意料。

大廳部分被租給他人

引發(fā)連環(huán)糾紛

陳某平與周炎鑫簽訂的合同約定“租期自陜西民生家樂商業(yè)連鎖有限責(zé)任公司（下稱民生公司）向被告陳某平交房次日起120個(gè)月”，系因陳某平通過拍賣取得該房產(chǎn)時(shí)，該房產(chǎn)已被原開發(fā)商租給民生公司，由于“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，陳某平取得該房屋后延續(xù)了與民生公司的租約。

2013年11月14日，馬某與民生公司簽訂《租賃合同解除協(xié)議》，約定：確認(rèn)雙方租賃關(guān)系于2013年5月24日解除。此后，馬某房產(chǎn)由自己經(jīng)營(yíng)、出租，陳某平的產(chǎn)權(quán)面積由民生公司繼續(xù)承租。

一份由西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所于2018年出具的《情況說明》稱，該樓中一層的走道、大廳為該樓一至二層各戶室服務(wù)，是一至二層各戶室的共有分?jǐn)偛课弧?/p>

“在民生公司租賃期間，其將一層的走道、大廳分隔成不同區(qū)域的店面，用于自己經(jīng)營(yíng)或者出租，這一客觀事實(shí)改變了共有分?jǐn)偛糠值氖褂眯再|(zhì)。因民生公司是整租的，其決定如何布局使用都是其自由。但交付后，這種改變并未恢復(fù)原狀，為后續(xù)糾紛埋下隱患。”一名知情人士告訴紅星新聞。

2017年5月26日，民生公司租約到期返還房屋。2017年6月5日，馬某與一家藥店簽訂租賃合同，將登記性質(zhì)為共有分?jǐn)偂?shí)際被民生公司分隔使用且未恢復(fù)原狀的一間200平方米房屋出租給這家藥店。

這個(gè)租約，引發(fā)后面系列連環(huán)訴訟。

▲案涉樓房側(cè)面狀態(tài)

“我本來是將整棟樓租下用于開酒店的，大廳正好可作為大堂。雖然民生公司沒恢復(fù)原狀，這些工作我可以自己來做，但馬某將大廳一部分租給別人后，整體規(guī)劃受到影響，甚至去二樓三樓的樓梯都用不成，酒店就開不成了。”周炎鑫說。

對(duì)于馬某將部分大廳租出去的行為，陳某平也覺得侵犯自己權(quán)益，以侵權(quán)責(zé)任糾紛將馬某和藥店起訴至西安市碑林區(qū)人民法院（下稱碑林區(qū)法院），要求二被告從樓里搬出，停止侵權(quán)行為。

陳某平主張，藥房所占面積系其和馬某共有部分，二者應(yīng)按份共有。馬某則認(rèn)為，陳某平不能證明其與藥店房屋有任何關(guān)聯(lián)，其所稱藥店ni是其公攤部位不能成立。

西安中院2018年12月作出的終審判決認(rèn)為，藥店所使用房屋位于一樓大廳范圍內(nèi)，不在陳某平自己證載面積范圍內(nèi)，不影響陳某平對(duì)房屋使用，陳某平主張對(duì)大廳部分應(yīng)屬按份共有，缺乏法律依據(jù)，其未能舉證證明藥店所使用房屋系其所有房屋之公攤面積，因此駁回陳某平的訴訟請(qǐng)求。

陳某平申請(qǐng)?jiān)賹徍螅?019年9月，陜西高院作出再審裁定書，駁回其再審申請(qǐng)。該裁定書認(rèn)為，案涉房屋一樓大廳應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)法規(guī)定的共有部分，馬某和陳某平對(duì)大廳部分享有共有和共同管理權(quán)利。大廳原有功能是為房屋各戶室服務(wù)，但經(jīng)一審法院實(shí)地勘察，該部分被分割成獨(dú)立空間對(duì)外出租，可推定馬某和陳某平均對(duì)共有部分用于經(jīng)營(yíng)持有相似意見。陳某平主張應(yīng)按份共有缺乏法律依據(jù)。

在此期間，2019年7月，馬某又將大廳其余部分租給一家百貨店。

涉房屋共有部分

案件陷入多輪訴訟程序

周炎鑫認(rèn)為，陜西高院以大廳被分割出租推定馬某和陳某平對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)持有相似意見，不符合事實(shí)。陳某平從未單獨(dú)將大廳部分對(duì)外出租過，只有馬某對(duì)外出租了。

陳某平在接受紅星新聞采訪時(shí)表示，其只將房屋出租給周炎鑫，沒有租給過別人。西安中院對(duì)于該案的終審判決也記載了這一事實(shí)。

陳某平訴馬某案件敗訴后，周炎鑫以房屋租賃合同糾紛將馬某夫婦、陳某平及藥店、百貨店等一并起訴到碑林區(qū)法院。

周炎鑫認(rèn)為，其和馬某、陳某平簽訂租賃合同后，取得房屋的全部面積，包括一樓走道和大廳，馬某將大廳一部分又租給藥店和百貨店，侵害了自己合法權(quán)益，應(yīng)予騰退。

碑林區(qū)法院認(rèn)為，原告周炎鑫與被告簽訂的租賃合同為有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的權(quán)利和義務(wù)。按法律規(guī)定，業(yè)主對(duì)共有分?jǐn)偛课幌碛袡?quán)利、承擔(dān)義務(wù)。馬某僅向原告交付涉案房屋套內(nèi)建筑面積，將涉案房屋一層走道、大廳共有分?jǐn)偛课蛔庥杷幍旰桶儇浀瓴⑹杖∽饨穑瑢儆谖慈媛男泻贤桓读x務(wù)。原告依據(jù)租賃合同約定，要求被告騰交一層走道、大廳的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。

2022年3月1日，碑林區(qū)法院作出一審判決，判令被告馬某夫婦、陳某平于判決生效起二十天內(nèi)，將房屋一層走道、大廳全部交付原告占有、使用、收益，并判令馬某夫婦賠付周炎鑫租金損失1072000元等。

2022年8月，西安中院二審維持這一判決。

此后，馬某夫婦申訴至陜西高院。陜西高院審查后認(rèn)為，該協(xié)議未對(duì)涉案房屋共有部分租賃權(quán)利進(jìn)行約定，馬某將10102室按套內(nèi)建筑面積交付周炎鑫時(shí)，周炎鑫對(duì)交付范圍未提出異議。房屋共有部分已并非用于通行公攤面積，實(shí)際用途變更為商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，該商業(yè)部分租賃價(jià)格亦遠(yuǎn)高于套內(nèi)建筑面積租賃價(jià)格。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，該房屋共有部分因變更用途而增加的收益歸業(yè)主所有，原審法院認(rèn)定馬某在與周炎鑫簽訂的《房屋租賃協(xié)議》中租賃場(chǎng)地包含共有部分，且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租金損失，缺乏證據(jù)證明，從而支持馬某夫婦的再審申請(qǐng)。

2023年4月10日，陜西高院作出裁定，指令西安中院再審本案。同年6月30日，西安中院作出再審裁定，以原一審、二審判決認(rèn)定事實(shí)不清為由，撤銷原判，將本案發(fā)回碑林區(qū)法院重審。此后，該案件陷入多輪訴訟程序，先后經(jīng)歷重審一審、重審二審發(fā)回重審、第二次重審一審。在此期間，該案的案由房屋租賃合同糾紛變更為排除妨害糾紛。

2025年6月11日，碑林區(qū)法院作出第二次重審一審判決，認(rèn)為馬某和陳某平作為案涉房屋的業(yè)主，對(duì)共有部分改變?yōu)樯虡I(yè)用途出租用于經(jīng)營(yíng)和收益是持有相似意見的，故馬某夫婦出租行為合法有據(jù)，不構(gòu)成侵權(quán)。周炎鑫通過租賃合同獲得房屋專有部分使用權(quán)，但并無合同明確約定或生效裁判確認(rèn)其對(duì)一樓大廳共有部分享有物權(quán)，目前藥店和百貨店已撤場(chǎng)、搬離，周炎鑫主張被告排除妨害、賠償損失缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

租客已提起上訴

本人被限高，名下房屋被拍賣

對(duì)于該判決，周炎鑫并不認(rèn)可，他目前已上訴。西安市中院對(duì)紅星新聞表示，案件正在審理過程中，不方便接受采訪。

盧某告訴紅星新聞，其租給周炎鑫的只是套內(nèi)面積，是周炎鑫租房時(shí)認(rèn)可的；大廳的共有面積，他沒有租給周炎鑫，和周炎鑫沒關(guān)系。

盧某還提到，其將房子租給周炎鑫，但周炎鑫只交了頭三年一百多萬元的房租，后續(xù)房租一直沒交。為此，他兩次起訴周炎鑫，要求其支付租金和對(duì)房屋損壞的修復(fù)賠償，均獲得勝訴，目前法院正在強(qiáng)制執(zhí)行。

周炎鑫稱，這兩次訴訟自己都輸了，“被法院劃扣走30多萬元，我還被碑林區(qū)法院發(fā)布限制消費(fèi)令，成為限高人員，唯一的住房被查封拍賣了。我租了個(gè)房子想做點(diǎn)生意，但房子無法正常使用，還付了幾百萬元的房租。”

▲周炎鑫被限高

司法拍賣平臺(tái)相關(guān)拍賣信息顯示，周炎鑫位于西安市經(jīng)開區(qū)某小區(qū)的房子，起拍價(jià)為106萬余元，目前已經(jīng)兩次流拍。

▲周炎鑫的房子因陷入房租糾紛被法拍，已兩次流拍

盧某告訴紅星新聞，他認(rèn)為周炎鑫是二房東，將其房子進(jìn)行轉(zhuǎn)租牟利，比如租給一家超市。

周炎鑫告訴紅星新聞，其并沒有進(jìn)行轉(zhuǎn)租，“超市是我和別人合開，租金作價(jià)算作我投資款。就算我轉(zhuǎn)租也是合理合法的，合同并沒有約定不能轉(zhuǎn)租。”

周炎鑫表示，租房后，其曾于2017年至2019年開過超市。為減少房子一直無法使用的損失，還短暫開過肉夾饃店和玩具店，但多則幾個(gè)月、短則不到一個(gè)月，都因?yàn)樽赓U的各種矛盾而被迫關(guān)門。

時(shí)隔8年多，這場(chǎng)租房引發(fā)的糾紛，如今尚未平息。

紅星新聞?dòng)浾?祁彪

編輯 張莉 責(zé)編 李彬彬