編者按：2025年，面對(duì)新的環(huán)境，企業(yè)與個(gè)體正在加速打破邊界，不斷向外學(xué)習(xí)與交流，尋找互融互通的合作機(jī)會(huì)。

因應(yīng)時(shí)代演變，博鰲房地產(chǎn)論壇升級(jí)為博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)，繼續(xù)推出“2025博鰲觀點(diǎn)訪談"系列報(bào)道——“博鰲·融合的力量”。

通過對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈代表性企業(yè)的調(diào)研與交流、深度采訪與對(duì)話，探尋融合的商業(yè)新力量。期待這股力量能穿透產(chǎn)業(yè)壁壘，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和升級(jí)。

8月12-15日，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)舉辦之際，博鰲文商旅暨康養(yǎng)大會(huì)也將同步進(jìn)行。我們通過采訪、調(diào)研及研究，深入洞察商業(yè)地產(chǎn)、零售與消費(fèi)領(lǐng)域的企業(yè)及其代表人物，在行業(yè)面臨新的歷史發(fā)展機(jī)遇時(shí)，剖析他們的所思、所想與所獲。

觀點(diǎn)網(wǎng) 洶涌的潮水之下，注定不會(huì)有平靜的畫面。

伴隨住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)容，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。與此同時(shí)，空置風(fēng)險(xiǎn)、租金波動(dòng)等因素也讓從業(yè)人員感受到前所未有的壓力。

近期，我們有機(jī)會(huì)與杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經(jīng)理余佳見面，坐下來談一談她對(duì)市場(chǎng)的感受。

躬耕住房租賃，余佳對(duì)于所在市場(chǎng)及外部環(huán)境的變化深有體會(huì)。據(jù)她觀察，近年來市場(chǎng)“卷”起來了，這種“卷”主要是來自于兩個(gè)方面。

首先是在產(chǎn)品方面，各方都在迎合租客的需求，不斷推陳出新，打造新系列、新主題，或者是一些適應(yīng)新形勢(shì)的租賃產(chǎn)品，這就帶來硬件上的壓力。

其次，從人口流動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化來看，住房租賃市場(chǎng)的主要受眾對(duì)居住品質(zhì)的追求和租金承受能力表現(xiàn)出一定的下行趨勢(shì)，這對(duì)于整個(gè)住房租賃行業(yè)來說其實(shí)是一個(gè)利差。

“供需關(guān)系打破的情況下，產(chǎn)品還開始卷了。外部環(huán)境加上內(nèi)部企業(yè)之間的‘卷’，雙重壓力的狀態(tài)下，整體就不太樂觀。”

盡管如此，余佳仍然對(duì)行業(yè)的未來十分看好。正如當(dāng)天她在大會(huì)上做主題演講時(shí)談到的，未來5年住房租賃行業(yè)整體是利好的行情，至少對(duì)于有國(guó)有企業(yè)加持的保租房來說，利好政策應(yīng)該是不斷的。

事實(shí)上，相較于市場(chǎng)上其他類型的租賃住房產(chǎn)品，保租房的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)就在于其相對(duì)更低的價(jià)格。

以采訪過程中提到的寧巢·錢塘藍(lán)領(lǐng)公寓為例，據(jù)悉，項(xiàng)目由安居寧巢負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，其前身為錢塘健康驛站，曾在亞運(yùn)期間轉(zhuǎn)化為交通保障人員的最大住宿點(diǎn)。

之后，相關(guān)部門考慮到功能定位轉(zhuǎn)換，瞄準(zhǔn)錢塘區(qū)大江東及臨江區(qū)塊制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園分布廣泛的特點(diǎn)，致力于服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)工人等藍(lán)領(lǐng)群體，并在2024年3月1日正式對(duì)外招租。

項(xiàng)目總戶數(shù)達(dá)4232套，戶型包含單人間、雙人間、四人間，同時(shí)設(shè)置有公共廚房、洗衣機(jī)、健身房、籃球場(chǎng)等公共配套。產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)固然為項(xiàng)目贏得關(guān)注，但600元的月租金更是一大亮點(diǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2024年年底，項(xiàng)目出租率已經(jīng)突破90%。

此外，現(xiàn)階段市場(chǎng)上也頻頻出現(xiàn)存量盤活的案例。一直以來，業(yè)內(nèi)廣泛討論的“非居改保”是指將去化難但滿足轉(zhuǎn)化條件的寫字樓、酒店等非居住類型的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。不過在近段時(shí)間，存量商品房“納保”也具備可行性。

就在今年5月20日，杭州安居集團(tuán)完成萬科河語光年府2幢房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這標(biāo)志著杭州市本級(jí)首個(gè)收購存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目成功落地。杭州安居寧巢為杭州安居集團(tuán)下屬公司，也肩負(fù)起項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理工作。

談及此次“收儲(chǔ)”的考量，余佳提到四點(diǎn)原因，即房源體量、地理位置、交通及配套、產(chǎn)品質(zhì)量。這些標(biāo)準(zhǔn)也將繼續(xù)用以衡量收購標(biāo)的。

一直以來，杭州安居寧巢堅(jiān)持輕重并舉的發(fā)展模式，除了以上述輕資產(chǎn)方式擴(kuò)大在管規(guī)模，在重資產(chǎn)領(lǐng)域也進(jìn)行了積極布局和投入。

保租房項(xiàng)目建設(shè)方面，據(jù)介紹，杭州安居寧巢在2024年開工建設(shè)了四個(gè)項(xiàng)目，2025年以來有兩個(gè)項(xiàng)目正在啟動(dòng)中，預(yù)計(jì)今年年底開工，此外還有一個(gè)項(xiàng)目正在籌備啟動(dòng)，力爭(zhēng)下半年開工。“這七個(gè)項(xiàng)目在2027年到2028年左右的時(shí)候，會(huì)有一個(gè)集中性的問世。”

而由自持項(xiàng)目帶來的資金壓力，也伴隨保租房REITs的常態(tài)化發(fā)行得到解決。

據(jù)悉，安居寧巢公司正籌備以明石公寓地上部分作為底層資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。余佳透露，“從我們自身的角度來說，前期工作已經(jīng)基本都完成了。現(xiàn)在是在后臺(tái)走報(bào)送的流程。”

若成功發(fā)行，有望針對(duì)杭州市乃至浙江省內(nèi)的優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行逐步擴(kuò)募，發(fā)行Pre-REITs實(shí)現(xiàn)資金融通和運(yùn)作，通過產(chǎn)業(yè)投資、運(yùn)營(yíng)增值、基金擴(kuò)募構(gòu)建業(yè)務(wù)閉環(huán)。

關(guān)于下一階段的工作內(nèi)容，余佳表示，一方面還是要練內(nèi)功。“隨著體量的不斷擴(kuò)大，我們對(duì)于產(chǎn)品體系以及標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)與運(yùn)用，都要進(jìn)行更進(jìn)一步的推敲。在‘卷’的基礎(chǔ)上，提煉出自身的亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品吸引力，贏得租客的青睞。

另一方面，我們也希望借勢(shì)于數(shù)字化推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展，這是我們現(xiàn)在重點(diǎn)規(guī)劃的一項(xiàng)工作。”

在現(xiàn)有的住房租賃市場(chǎng)，如何實(shí)現(xiàn)數(shù)字化水平的領(lǐng)先？如何將數(shù)字化與住房租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行深度的融合？在哪些場(chǎng)景下可以為租客提供智能化的服務(wù)？這些問題是杭州安居寧巢在下半年要重點(diǎn)研究和推進(jìn)的。

博鰲·融合的力量 | 這里沒有邊界，只有無限可能。

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