項目尚未交付，原有綜合體規(guī)劃或?qū)⒄{(diào)整。

呂穎雅/發(fā)自廣州

位于廣州海珠區(qū)的佳兆業(yè)中心再度成為市場焦點。

阿里資產(chǎn)平臺信息顯示，該項目（除3號樓外）整體已被納入司法拍賣程序，起拍總價約27.2億元，將于8月14日正式開拍。若順利成交，將成為近年來廣州金額較高的商辦綜合體法拍案例之一。

24.5億元債務(wù)未償

佳兆業(yè)中心位于廣州市海珠區(qū)洛溪大橋西北面、北濠涌東側(cè)，前身為南天國際酒店用品批發(fā)市場。2017年，佳兆業(yè)集團與該市場達成升級改造協(xié)議。按照最初的愿景，佳兆業(yè)中心規(guī)劃總建面約47.4萬平方米，將打造集國際高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園和交通樞紐總站的超大型產(chǎn)業(yè)綜合體。

地塊現(xiàn)狀。來源：阿里資產(chǎn)平臺

此次法拍源于佳兆業(yè)集團一筆未償債務(wù)。廣州佳兆業(yè)城市更新集團有限公司、廣州市中聯(lián)實業(yè)有限公司曾以“佳兆業(yè)中心”項目作抵押，向大業(yè)信托申請24.5億元貸款，借款期限自2021年3月5日至2024年3月5日。

2021年底，佳兆業(yè)集團陷入流動性危機，項目開發(fā)隨之停滯。2022年10月，大業(yè)信托提起訴訟，并申請查封抵押物項目佳兆業(yè)中心884 套房產(chǎn)及項目土地，直接導(dǎo)致房產(chǎn)無法銷售，土地?zé)o法正常開發(fā)。2024年，該案完成民事二審并進入執(zhí)行階段，法院決定拍賣項目部分土地資產(chǎn)，用以償還債務(wù)。

項目評估報告部分內(nèi)容。來源：阿里資產(chǎn)平臺

3號樓388戶業(yè)主前景未明

值得注意的是，本次拍賣標(biāo)的不包含“佳悅商務(wù)中心”（即3號樓）地上及地下部分在建工程及對應(yīng)土地使用權(quán)，僅涉及“南天匯”項目部分國有出讓土地使用權(quán)，總面積約6.4萬平方米。競得人后續(xù)還需自行辦理土地分宗等相關(guān)手續(xù)。

項目3號樓。來源：阿里資產(chǎn)平臺

這也意味著，已經(jīng)售出的3號樓公寓將與拍賣標(biāo)的“切割”。

公開資料顯示，3號樓于2021年9月入市，主推30~60平方米復(fù)式公寓產(chǎn)品，售價約3萬~3.2萬元/平方米，憑借豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃及南向望江等賣點，吸引了大量投資客入場。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)中心曾在2021年11月及2022年2月兩度位列廣州中心四區(qū)“網(wǎng)簽面積”“網(wǎng)簽套數(shù)”及“網(wǎng)簽金額”第一。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，在建的3號樓已售388套，未售915套；拍賣公告則顯示，未售公寓剩余634套。

3號樓原定于2023年底交付，但因施工多次中斷至今尚未兌現(xiàn)。不過，近一年項目已恢復(fù)施工。根據(jù)“廣州佳兆業(yè)中心”微信公眾號披露，項目3號樓6月施工持續(xù)推進，總包方面，31~28層外架已拆除，27層鋼絲繩完成割除；幕墻部分，29~27層鋁板、護欄、陽臺玻璃及百葉窗已陸續(xù)完成安裝、加固及打膠施工；精裝修方面，32~28層公區(qū)內(nèi)墻封板完成，32~30層公區(qū)內(nèi)墻膩子施工完成。

項目復(fù)工情況。來源：“廣州佳兆業(yè)中心”微信公眾號

然而，在尚未完成交付的節(jié)點上，項目原有的綜合體開發(fā)規(guī)劃或?qū)⒚媾R重構(gòu)，388戶已購業(yè)主的權(quán)益保障和未來走向依然存在諸多不確定性。

商業(yè)項目面臨現(xiàn)實難題

作為廣州首個專業(yè)市場更新改造入市的項目，佳兆業(yè)中心所處地段具備稀缺價值。項目位于海珠區(qū)“一區(qū)一谷一圈”中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷，是珠江后航道與城市新中軸的交匯處，且南向望江，有一定發(fā)展想象空間。

然而，在當(dāng)前市場環(huán)境下，類似資產(chǎn)的處置難度顯著上升。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，廣州全面解除限購政策，原先“類住宅”公寓的政策紅利不復(fù)存在，投資需求持續(xù)收縮。此外，項目周邊整體商業(yè)氛圍仍較弱，租售回報周期偏長，資產(chǎn)重新估值面臨較大壓力。

“關(guān)鍵在于價格是否足夠‘打骨折’，否則沒有人愿意接盤。” 一名從事法拍的業(yè)內(nèi)人士透露，項目本身存在的歷史問題，以及未來規(guī)劃與運營的不確定性，都是潛在的額外成本。在當(dāng)前市場整體趨冷的背景下，能否找到具備消化能力的買家，仍充滿懸念。

從過往案例來看，類似停擺項目往往需經(jīng)歷多輪拍賣才能成交。例如，位于廣州科學(xué)城板塊的“松日總部大樓”歷經(jīng)三輪拍賣，最終于2023年2月由當(dāng)?shù)貒笠?3.12億元競得，成交價較首拍價低了7.38億元。近期，位于番禺南村萬博商務(wù)區(qū)、曾被稱為“華南最大地下商業(yè)中心”的佳創(chuàng)盛匯也啟動法拍，起拍價約29.8億元，但截至目前仍無人報名。

佳兆業(yè)中心或?qū)⒚媾R類似的命運。截至7月22日上午，項目在拍賣平臺已被圍觀逾2300次，但無競買人報名。