5月17日，地產行業迎來了“史詩級”救市。

一系列組合拳包括降低首付比例，下調公積金貸款利率，取消商貸利率下限，“國家隊”出手去庫存等。

在很多人眼中，這輪組合拳威力巨大，甚至可能是樓市下個十年的拐點。

當然也有人并不看好，畢竟基本面沒有逆轉，認為短期內依舊困難重重。

5月17日“史詩級”組合拳

新政效果還有待進一步觀察，但總爺關注到一個有趣的現場：一線城市之間，對新政的反饋呈現出巨大差異。

在深圳，新政首夜有樓盤24小時不打烊、通宵賣房、逆勢漲價，不少二手房房東甚至連夜漲價，效果似乎是立竿見影。

在上海，新政的反饋似乎有所延遲，新盤售樓處流量并未出現大幅波動，中介也并未迎來想象中的熱度。

央視新聞報道

今天總爺就和大家聊聊，為什么會有如此大反差？新政究竟會帶來怎樣的改變？

01

徹底沸騰，瘋狂的深圳樓市

這兩年深圳樓市有多慘，這周的反彈就有多瘋狂。

“517”新政后的首個周末，降首付、降利率等消息，讓本就被行情壓抑的深圳觀望者開始蠢蠢欲動。

首先，通宵看房重現深圳樓市，熱門樓盤都擠滿了人。

陷入困境已久的開發商們，自然是不愿意錯過這個機會出貨，“豪賭”新政執行起15%首付的政策。

具體操作方法是：先交付誠意金鎖定房源，若1個月內深圳未出臺降首付的政策，買房人可以全額退款。

深圳樓盤現場，來源南方都市報

深圳的朋友告訴總爺：“幾乎所有營銷人員都被拉去樓盤支援，取消休假立即返崗。”

其次，新房銷售出現回暖，很多樓盤都迎來去化高峰。

5月18日，深圳寶安的鴻榮源·胤璇開盤爐，當天去化14.9億，去化率高達98%，接近“日光”。

深圳樓盤海報

多家新盤連夜發出喜報，久違的海報開始刷爆朋友圈，很多樓盤都號稱周末成交幾十套起步。

深圳樓盤海報

甚至還有一家樓盤，宣布逆勢漲價1%，但明眼人都能看出僅是營銷手段罷了。

至于二手房情況，深圳的中介從業者也紛紛忙碌起來，房東也開始審慎對待砍價，甚至逆勢調價。

深圳貝殼調價紀錄

從目前深圳市場的反饋來看，新政猶如一劑猛藥，讓沉寂的市場一下子活躍起來，至于實際網簽金額還有待觀察。

02

表面平靜，上海樓市靜悄悄

相比于瘋狂的深圳樓市，從總爺周末的實地走訪來看，表面上是靜悄悄的。

新房售樓處有不少新政宣傳，但未出現大幅流量增加，成交也比較穩定。

總爺走訪了五大新城和市區多個樓盤，和部分中介和自媒體的“自high”不同，現場還是相對平靜的。

在老閔行的華潤置地映江潤府，現場正在進行有序認籌，銷售也在耐心地給客戶講解項目。

映江潤府售樓處，總爺實拍

憑借出色的產品表現，華潤這幾天認購了100多組，在如今行情下算是不錯表現。

在梅隴的中鐵建萬科朗詩花語，現場也是周末正常人氣，據說四期開盤半個月去化了九成。

朗拾花語售樓處，總爺實拍

總爺也問了熟悉的銷售，新政反饋比較正常，相關公積金利率客戶并不敏感，和平時相比并沒有增加很多工作量。

在相對冷門的樓盤尚灣林語，現場幾乎看不到客戶，新政確實只能錦上添花，很難雪中送炭了。

總爺也和幾位營銷總溝通，普遍反饋是：“目前對上海樓市比較有信心，正在期待更大力度的放開。”

目前上海新盤對新政的理解和執行，只是已經官宣的公積金利率調整，至于深圳的15%首付，據總爺了解還沒有樓盤敢于試水。

關于極度內卷的二手房市場，總爺隨機找了幾家中介聊了聊，一位新人是這樣說的：“啥時候放開限購，再不開單要餓肚子了。”

泗涇地鐵口中介門可羅雀，總爺實拍

在泗涇地鐵旁邊的中介門店一條街，不少已經換成了奶茶店，很多從業者已經坐不住了。

據統計，這兩年有近10萬人離開上海二手房行業。屬于上海中介人員的春天，可能還有一陣子要等了。

從上海市場的走訪情況來看，新政后普遍處于觀望狀態，無論是樓盤還是買房人，都在等待下一個信號。

03

全面放開？讓子彈再飛一會

了解完對新政的執行情況來看，關于深圳和上海截然相反的表現，其實也就不難理解了。

第一個原因是，樓市的不同狀態，決定了大家對新政的執行和反饋力度。

深圳樓市處于低迷期，如此大力度的組合拳，成為了很多樓盤難得的機遇，因此勢必要抓住機會大力營銷。

深圳新房成交套數數據

有朋友私下告訴總爺，目前的熱銷海報中可能有灌水情況，最關鍵的是一定要把氣氛烘托到位。

而上海市場比較微妙，雖然下行行情顯而易見，但很多樓盤還處于快速去化階段，對新政的理解也相對謹慎。

第二個原因是，客戶群體有一定區別，影響了大家買房決策的決心。

深圳作為更有活力的年輕人城市，除了改善型客戶外，剛落戶的年輕客群是主力，首付比例的調整有比較大的吸引力。

再加上之前一段時間的快速下行后，很多觀望者認為調整已經到位，目前是一個不錯的入場階段。

上海市場情況有些不同，除了新落戶客群外，置換客戶依舊是市場主力，二手房行情一定程度決定了新房市場。

很多人都是在手里二手房出貨后，再用錢去置換新房，因此 “以舊換新”政策，激活了部分置換客，反而有一定市場反饋。

上海以舊換新政策

總爺認為，這輪“史詩級”救市只是開始，現在說樓市逆轉還為時尚早。

在大規模的整體刺激后，更多不同城市、甚至不同區域的差異化政策將陸續出爐。

與此同時，樓市依舊缺乏信心，根據數據顯示，目前全國平均首付占可支配收入比例，已經回落至2008年水平。

華泰研究數據

可以預見的是，大規模降低落戶標準、放開限購政策、降低利息成本，即將在一線城市持續上演。

作為房企來說，每一次政策都是窗口期，在充滿不確定性的未來面前，將貨值轉化為現金、或更優質的土地，可能是最明智的選擇。

而對于買房人來說，無論政策如何變化，借的錢都是要還的。在不確定的行情中，更應該嚴格挑選產品、買入真正的優質房產。

對于這輪救市，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。