文/十一弟

最近，廣州最大的國企開發(fā)商——越秀地產(chǎn)，把它在三年前拍下的幾塊地，退還給了政府。

這在廣州土地拍賣市場上，也算是讓人開了眼。

2021年，廣州白云區(qū)掛牌了廣龍路一期地塊。

它屬于連片開發(fā)的項目，總共包含了13塊地，用地性質(zhì)多樣，規(guī)劃有住宅、商業(yè)，還有學(xué)校。

廣龍路一期地塊的開發(fā)體量很大——

其中，住宅面積將近59萬平米，商業(yè)面積大約4萬平米。

但地塊掛牌的起拍價，還不到19億。

資金投入占大頭的，其實并不是地價，而是政府代建——

拍下廣龍路一期地塊的開發(fā)商，必須按要求建設(shè)廣州市重點工程項目，總投資將近69億。

這樣一來，若要拿下這些土地，土地款加上政府代建，前期投入就超過了87億。

作為廣州市屬國企的嫡系，幾乎沒有懸念，越秀地產(chǎn)底價摘牌。

拿到廣龍路一期地塊后，越秀將其開發(fā)成了越秀白云·星匯城。

這是一個剛需盤，早在兩年前開盤，一直賣到現(xiàn)在，仍有大批房源在售。

但越秀只是開發(fā)了一部分，從拿地到現(xiàn)在，至少還有三塊地，紋絲未動。

這次它向政府退還的幾塊地，就有廣龍路一期地塊還未開發(fā)的三塊地。

十一弟看了下，其中有兩塊住宅用地，以及一塊學(xué)校用地。

在廣龍路一期地塊上，最有開發(fā)價值的是住宅及商業(yè)用地，大概有62萬平米。

越秀退還的這兩塊住宅用地，開發(fā)面積大約21萬平米，占廣龍路一期地塊整體商住面積的三分之一。

從三年前拿地到現(xiàn)在，這三塊地紋絲未動。

按理來說，三分之一的未開發(fā)土地退還給政府，政府向其返還三分之一的土地成本。

為了拿下廣龍路一期地塊，連同土地款及政府代建，越秀的前期投入大約87億。

三分之一的土地成本，就相當(dāng)于29億左右。

但越秀與政府敲定的退款金額，整整70億。

也就是說——

拿地三年后，越秀把三分之一的未開發(fā)土地退還給政府，就收回了大部分土地成本。

對于高達70億的退款金額，越秀作了解釋——

依據(jù)的是其支付的土地款，以及在項目上投入的成本與資金利息。

至于越秀在廣龍路一期地塊項目上到底投入了多少資金，就沒人知道了。

最讓人心疼的，是那些買了越秀白云·星匯城的業(yè)主——

今年上半年剛剛住進來，小區(qū)整體規(guī)模就縮水了三分之一。

這次越秀向政府退還的另一塊地，位于廣州番禺區(qū)的暨南大學(xué)北側(cè)。

同樣是在2021年，暨南大學(xué)北側(cè)有兩塊地掛牌出讓，最后被越秀全部以底價摘牌。

這兩塊地總價很高，加起來需要將近103億土地款。

其中，暨南大學(xué)北側(cè)地塊一被開發(fā)成了越秀大學(xué)·星匯城。

這個項目也是早在兩年前開盤入市，一直賣到現(xiàn)在，仍有大量房源在售。

而暨南大學(xué)北側(cè)地塊二，地價超過50億。

越秀拿到手以后，沒有進行開發(fā)，撂荒閑置了三年。

這次退還給政府的幾塊地里面，就有暨南大學(xué)北側(cè)地塊二。

暨南大學(xué)南側(cè)的這兩塊地，開發(fā)體量大致相當(dāng)。

越秀退還暨南大學(xué)北側(cè)地塊二以后，越秀大學(xué)·星匯城的整體規(guī)模，縮小了差不多一半。

跟廣龍路一期地塊退款金額的計算方式不同，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二是原價退款。

于是，越秀把三年前拍下的四塊地退還給政府以后，可以拿到逾120億退款。

不過，政府的退款形式，并不給現(xiàn)金，而是應(yīng)付票據(jù)。

退地的同時，越秀已經(jīng)作了承諾——

這120億票據(jù)，將會全部用在廣州拍地。

十一弟看了下，政府設(shè)定的票據(jù)有效期，只有一年時間。

也就是說，接下來的一年內(nèi)，越秀會在廣州的土地市場上，砸下去120億。

只不過，并不是真金白銀。

之前，政府給拆遷戶發(fā)了房票；現(xiàn)在，又給國企開發(fā)商發(fā)了地票。

對越秀來說，這是在政府退地的配合下，準備在廣州樓市換倉了——

它把在白云、番禺兩個星匯城項目上沉淀的120億開發(fā)成本，置換成了政府給予的拿地額度。

今年上半年，越秀的拿地開支，大概96億出頭。

去年一整年，它在全國的土地市場上，也就花了不到324億。

退掉幾塊地，越秀就把沉淀在資產(chǎn)負債表上的開發(fā)成本，換成了120億的地票。

十一弟問了下廣州其他開發(fā)商，他們從來沒有遇到政府退地的好事。

這就好比一場牌局上，不講理的玩家，手上的牌面不太好。

硬著頭皮打了半天，眼看就要玩不下去了，又讓重新發(fā)牌了。

在廣州樓市里，作為最大的國企開發(fā)商，這可能是越秀獨享的恩寵——

底價拿地，撂荒閑置三年，原價退地，政府開票據(jù)，又重新拿地。

房地產(chǎn)的閉環(huán)，就這樣形成了。

兩個星匯城項目，一個在白云區(qū)，一個在番禺區(qū)。

卻幾乎在同一時間，被政府要求退地，還落在了同一家開發(fā)商的頭上。

這樣天時地利的巧合，只能用一個字來形容——

絕。

今年，廣州樓市壓力很大，土地市場相當(dāng)冷清。

十一弟查了下，上半年，廣州只賣出了4塊地，總地價不到65億。

而去年上半年，廣州成交了16塊地，總土地款超過431億。

上半年賣出的4塊地，天河區(qū)賣了兩塊，荔灣區(qū)賣了一塊，花都區(qū)賣了一塊。

幾乎都是底價成交，沒有溢價。

還在廣州拿地的開發(fā)商，只剩下清一色的國央企——

越秀、花都城投、華潤、保利，沒有民企的身影。

賣地有了壓力，廣州開始在土地供應(yīng)上發(fā)力了。

上個月，廣州公布了第三批住宅用地清單，一口氣推出了50塊地。

這些土地大部分位于中心城區(qū)——越秀區(qū)、天河區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)。

據(jù)說，為了吸引開發(fā)商拿地，廣州掏出了不少壓箱底的好貨。

比如越秀區(qū)，時隔多年以后，終于又有土地掛牌了。

上一次越秀區(qū)賣地，還要追溯到四年前。

廣州的優(yōu)質(zhì)土地逐一擺上貨架，就看有沒有開發(fā)商買賬了。

可問題是——

他們的兜里，還有錢嗎？就算拿到手，還能賣得動嗎？

越秀地產(chǎn)手里攥著120億的拿地額度，算是在廣州土地市場幫忙打窩。

接下來，在土地拍賣會上，如果有人想跟越秀兩眼發(fā)紅地舉牌廝殺一番，掰一掰手腕，還請三思。

千萬別忘了，等到付款的時候，人家手里拿著的籌碼，是政府早就開好的地票。