買房不限購時代回來了？

5月6日晚間，深圳市進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，內(nèi)容提到，包括鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)等在內(nèi)的七個區(qū)域放松限購，購房者個稅、社保的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年，且有兩個及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭可在上述區(qū)域中再購買一套住房。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，不論深圳松綁限購政策成效如何，一個不容忽視的事實是，2024年是不限購時代回歸元年，“全國樓市限購政策在執(zhí)行14年后，開啟了全面不限購時代”。

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深圳松綁限購

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布文件內(nèi)容，此次分區(qū)優(yōu)化住房限購政策主要涉及鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)在內(nèi)的七個區(qū)域。

這些范圍中，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，購房者需提供購房之日前1年在深圳市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明；有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可再購買一套住房。

同時，滿足設(shè)立年限滿1年、在深圳市累計繳納稅款金額達100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，亦可在上述七個區(qū)域內(nèi)購買商品住房，用于解決員工住房等需求。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，放松非深圳市戶籍限購是此次新政的最大看點，“因為深圳外地人口較多”。數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳常住人口有1779.01萬人，創(chuàng)歷史新高，比上年末增加12.83萬人，同比增長0.73%，增量位居北上廣深之首。

他直言此次深圳參考京滬松綁限購的原則，小步快跑、留有余地、定向疏解。針對外圍區(qū)域庫存擠壓、去化壓力大，房價下跌嚴重，并擾動全市房價預(yù)期、樓市整體預(yù)期的現(xiàn)實情況，將鐵板一塊的外地人限購政策松綁，將其購房資格從社保3年收縮至1年，定向疏導(dǎo)到外圍庫存壓力最大、樓市銷售下滑最大的區(qū)域。

中房研究院ICR執(zhí)行院長、365房評創(chuàng)始人肖勇指出，新政明確了羅湖、福田、南山、寶中是深圳的核心區(qū)域，嚴格限購，其它區(qū)域放松限購，但力度低于預(yù)期，即徹底放開限購，非核心區(qū)域放松限購利好剛需人群，“按廣州的經(jīng)驗，非核心區(qū)放松限購會推動置業(yè)者從遠郊向近郊和主城區(qū)轉(zhuǎn)移”。

樂有家營銷總裁賀玲也稱，門檻大幅度降低意味著非限購區(qū)域?qū)⒂咳胍慌率忻瘛８鶕?jù)深圳住建局公布的2024年第二季度預(yù)售商品房入市計劃，此次新政涉及調(diào)整的區(qū)域新房市場，二季度共計將預(yù)售12個住宅項目，5664套住宅房源，占總預(yù)售計劃的72%，這些項目有望嘗到政策紅利。

不過，對于政策成效，業(yè)內(nèi)多持謹慎態(tài)度。李宇嘉告訴《國際金融報》記者，雖然新政有望吸引外來人口，繼而消化庫存，但即便需求增長，在巨大的庫存下，疊加預(yù)期疲弱、購房者加杠桿意愿不高，很難促使房價再次反彈。

他強調(diào)，從購買力角度而言，外地人遠遜于本市戶籍人口，因此此次政策的效果不能高估。若市場繼續(xù)疲弱，后續(xù)還會有其他政策跟進，比如非戶籍徹底退出限購，增值稅免征期5年改2年等，關(guān)鍵還在需求端購買力的提升，這取決于收入、就業(yè)和消費等因素。

一位供職于某華南房企的人士告訴記者，分區(qū)放寬限購會釋放部分需求，但也十分有限，他指放開限購的目標群體是有資金但沒有購房資格的人群，“假設(shè)你是上海戶口，想投資深圳的房產(chǎn)，那肯定不會為了這個投資放棄上海戶口來深圳落戶，放開也是為這部分人準備的”。

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不限購時代來到？

算上深圳在內(nèi)，截至目前北上廣深均已對限購政策進行了調(diào)整。

4月30日，北京住建委網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)通知，明確在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，可在五環(huán)外新購買1套住房。

廣州則在去年取消了黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購，并將限購區(qū)的社保門檻由5年降至2年。

今年1月，廣州又進一步放開120平方米以上住房限購，上海也繼臨港新片區(qū)、金山區(qū)定向放松單身非滬籍人士購房政策之后，進一步調(diào)整了奉賢、青浦兩區(qū)的購房政策，即取消單身限購政策，符合條件的非滬籍人才，可在兩區(qū)內(nèi)購買1套住房。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2023年以來的一年多時間里，全國各地發(fā)布了松綁限購政策超過80次，主要特點是三四線城市直接“一刀切”，二線一線城市小步快走，多次發(fā)布政策。

張大偉指出，過去三年，很多城市已經(jīng)全盤解除了限購，比如東莞、佛山、南昌、鄭州、福州、青島、濟南、廈門、合肥、南京、蘇州、寧波、沈陽、大連、武漢等。目前二線城市中，仍沒有全面解除限購的城市只有海南、西安、杭州、天津等極少數(shù)城市，之前的調(diào)控優(yōu)等生長沙也全面取消了限購，成都也在日前進行了全面松綁。

長沙（吳典 攝）

公開信息顯示，限購始于2010年。當年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“國十條”，其中提出“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”。

當月，北京出臺全國首個住房“限購令”，推出12條調(diào)控措施，其中包括對不能提供1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房。

隨后深圳、上海、廣州等城市相繼跟進，最多時全國有超過100個城市實施了限購政策。時移世易，房地產(chǎn)調(diào)控史上的標志性政策如今也開始逐步淡出舞臺。

張大偉說，如果2010年是限購元年，那么2024年就是不限購時代回歸元年，“雖然現(xiàn)在還有幾個城市名義上還有限購政策，但事實上只有北京、上海還在執(zhí)行限購”。他稱限購是過去樓市火爆投資時代出臺的限制政策，而現(xiàn)在市場已經(jīng)沒那么需要了。

他也指出，限購政策對已經(jīng)松綁限購的城市影響有限，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力，當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，在房地產(chǎn)庫存積壓的影響下，穩(wěn)定依然需要更多時間。

“當下部分城市的市場已經(jīng)明顯超跌，很多房源性價比很高，但市場信心需要更多的政策，政策邊際效益降低，就需要一線城市出臺超預(yù)期的政策打動需求。”

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市場底部徘徊

銷售端可以更加直接地看到樓市的筑底情緒。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月，房地產(chǎn)市場持續(xù)低位運行，TOP 100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3121.7億元，環(huán)比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平；前4個月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額10914.1億元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7個百分點。

百強房企各梯隊的銷售門檻也較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。4月，TOP 10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元；TOP 30和TOP 50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%，對應(yīng)68.7億元、44.8億元；TOP 100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

供應(yīng)量來看，4月供求較3月環(huán)比微降，不過絕對量仍處年內(nèi)次高，好于一季度月均水平：重點30城供應(yīng)同環(huán)比齊跌、成交環(huán)比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長13%；前4月累計同比降47%，降幅收窄1個百分點。

二手住宅方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年4月全國100個城市二手住宅平均價格為14975元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，同比下跌5.38%。一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.90%，同比下跌4.26%；二線城市環(huán)比下跌0.78%，同比下跌5.59%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.66%，同比下跌5.59%。

某四線城市建筑群（吳典 攝）

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦坦言，3月傳統(tǒng)“小陽春”后，4月的成交量轉(zhuǎn)頭向下，這也是近期政策井噴的主要原因。

4月以來，多地樓市政策持續(xù)優(yōu)化，北京、成都、天津等地優(yōu)化限購政策，上海、深圳、南京、長沙等城市鼓勵住房“以舊換新”，暢通一二手鏈條；福州、沈陽、貴陽等多地取消首套房貸利率下限，降低購房成本，促進潛在購房需求釋放。

4月末，中央政治局會議定調(diào)樓市，繼續(xù)將防范化解風險作為房地產(chǎn)工作的關(guān)鍵任務(wù)來抓，并提出要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

對于這些優(yōu)化政策，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜稱，當前新房市場調(diào)整壓力仍在，但隨著宏觀政策繼續(xù)協(xié)同發(fā)力、房地產(chǎn)政策不斷落實，新房市場有望迎來改善；二手房市場短期預(yù)計在“以價換量”下將維持一定活躍度，而當前多個城市開展“以舊換新”活動，有利于進一步打通一二手鏈條，也有望對新房市場產(chǎn)生積極影響。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，主要方式為兩種，一是房企聯(lián)合經(jīng)紀機構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房；二是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，該方式也是今年以來住房“以舊換新”的主流。

至于這一系列“組合拳”成效幾何，只能靜待時間回答。

記者吳典

編輯孫婉秋