深圳市住建局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，深圳二手住宅成交2118套，終止了7個多月大幅度的下跌趨勢，也是近四個月深圳二手房的成交新高。

然而，一手新房則壓力依舊，據(jù)深圳中原統(tǒng)計，11月深圳有18個住宅項目開盤，但整體開盤去化不足五成，僅有兩個項開盤售罄，雖然新房供應大幅回升，但是市場熱度繼續(xù)下滑。

在此市場下，深圳不少樓盤紛紛開啟了“打折”、“降價”、“轉(zhuǎn)介”、“促銷”、“特惠”的花式讓利模式——

促銷力度較輕、為吸引購房者眼球的，如“減免物業(yè)費、補貼購車首付”，而為了賣房力度較大的，則是直接開啟了“降價+高傭金轉(zhuǎn)介”的跳樓模式。

比如，11月13日已開盤的東海富匯豪庭項目，近日則是于各個渠道和平臺上，打出了“精裝售價8萬/平起”、并推出“94折特價房”的系列信息。

要知道，11月4日，東海富匯豪庭項目獲批預售，整體均價約8.9萬/平將近9萬，最高價格達到10.4萬/平，同時，在11月13日開盤當天，即使你是一次性付款，也僅有一個98折的折扣。

換句話說，開盤過去僅半個月，即使以東海富匯豪庭最小戶型70㎡為例，按該戶型的備案均價8.71萬/平來算，開盤時候總價為609.7萬，如今打94折，總價降為573萬，則70㎡戶型平均一套的總價可能就已經(jīng)掉價了36.7萬。

具體來看，根據(jù)東海富匯豪庭官方海報上所描述的——94折特價房適用于1棟、2棟、以及3棟B座12層以下單位，

記者在深圳規(guī)土委官方查詢到，開盤半個月過去，目前該項目房源顯示“已簽購認購書”的少量房源中，剛好有3棟B座的10D單元、以及2棟9D單元，符合此次的94折條件。

其中，3棟B座10D單元，公開資料顯示，該戶型建面為89平，備案價為85791元/平，總價為763.5萬，按如今94折來算則總價為717.7萬，也就是說，該房源在賣出去半個月后，總價或已經(jīng)跌了45.8萬。

而以2棟9D單元來算，公開資料顯示，該戶型建面為98平，備案價87772元/平，總價為860.16萬，按如今94折來算則總價為808.5萬，也就是說，該套房源賣出去半個月后，總價或許已經(jīng)跌了51.6萬。

如此跌幅，自然也引發(fā)了不少聲音，主要來自對在開盤當天購買該樓盤的購房者猜想與擔憂。

不僅如此，實際上，在備案911套房源僅有51批客戶意向登記、中簽率高達1786%的該項目背后，此次的開盤折戟與降價促銷，包括去化和價格，還存在著不少令購房者疑惑的疑點。

第一，是項目的真實降價情況，是“煙霧彈”，還是“真跌了”。

自東海富匯豪庭項目獲批預售后，該項目廣告一直宣傳的“精裝售價8萬/平起”，實際備案價區(qū)間為8-10.4萬/㎡，

然而，在此次降價促銷后，從不少中介刷屏的該項目促銷信息看，出現(xiàn)了東海富匯豪庭項目“精裝單價7.5萬/起，均價8萬帶精裝”、“特價房毛坯單價7.2萬/平起，精裝單價7.5萬/平起”的價格信息。

且不說毛坯單價7.2萬/平起的“跳樓價”，僅以精裝單價7.5萬/平起，對比此前備案價的8萬/平起，則每平米價格降低了5千，

因而89平的戶型則總價要降價了44.5萬，98平的戶型總價要降價了49萬，更不用說，該項目大部分房源可是為140-230平的大戶型。

第二，是降價的背后，項目開盤當天的實際去化率可能比想象中的還要低。

在項目開盤后，市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，位于羅湖蓮塘片區(qū)的新盤東海富匯豪庭于11月13日進行選房，當天去化僅46套，去化率僅5.05%。

實際上，還有市場監(jiān)控數(shù)據(jù)則顯示，該項目開盤當天去化12套，開盤去化率約1.3%。

而在該項目的業(yè)主論壇上，則有評論稱：下午數(shù)了，一共8套。

截止至12月3日，記者查詢深圳市規(guī)土委官網(wǎng)看到，半個多月過去，東海富匯豪庭備案的房源中，僅有14套顯示“已簽認購書”，其余房源均為期房待售，按備案了911套住宅房源來算，目前去化率為1.5%。

第三，之所以引發(fā)市場對于該項目開盤實際去化的猜測，是因為盡管東海富匯豪庭項目在開盤當天同步啟動了三級市場轉(zhuǎn)介，但就近期的促銷信息看，該項目目前給予到中介的傭金比例，要比開盤時候高得多，頗有幾分“重賞之下求勇夫”的轉(zhuǎn)變。

市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月13日，東海富匯豪庭開盤，當天同步啟動三級市場中介轉(zhuǎn)介，這是一種以往只有深圳的公寓項目去化較難才會啟動的三級代理轉(zhuǎn)介，而開盤當天，開發(fā)商東海給出的轉(zhuǎn)介傭金點數(shù)僅有08%。

有中介告訴記者：“這樣的轉(zhuǎn)介點數(shù)，放在目前的深圳市場，是很沒有吸引力和沒有誠意的，也很難起到帶客的效果。”

而自開盤銷售不佳后，半個月后伴隨著94折促銷信息而來的，是項目開發(fā)商東海將三級市場中介的轉(zhuǎn)介傭金從之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介稱是4%），提高了將近五倍的中介傭金。

業(yè)內(nèi)人士提醒，盡管降價促銷，但羊毛出在羊身上，誰最終為這樣的樓盤項目分銷的高傭金買單，購房者需三思后行。