當指針跳過凌晨十二點，2023年也在夜色中落下帷幕。

這層底色像極了過去一年的地產市場，星輝點點，有微光前行，也有黑夜吞噬。

過去一年，房地產大浪淘沙，開發商們在密集調控中“賽跑”，有企業掉隊，消失在千億房企陣營；有企業逆勢發展，排名更上一層；還有企業在頑強支撐，努力化債，為自己爭取留在牌桌的資格……

千億房企再“縮編”

2023年，房地產行業進一步收縮，銷售規模回到12萬億時代。

國家統計局數據顯示，2023年前11個月，全國商品房銷售面積同比下降8%至10.05億平方米，其中住宅銷售面積下降7.3%；對應商品房銷售額約10.53萬億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

另據第三方咨詢機構克而瑞數據，2023年商品房銷售面積為11.93萬億平方米，銷售規模為12.28萬億元，分別較2022年下降8.2%和5.1%，降幅較2022年大幅收窄，行業整體維持底部震蕩格局。

蛋糕變小，“玩家”分到的份額也在同步縮水，對應到企業個體會更清晰地看到其中變化。

相比2022年，2023年千億房企繼續“縮編”，只余下16名成員，曾經的“好學生”遠洋、旭輝、新城、融創4家退守至千億門外。其中遠洋的銷售額直接較上一年“腰斬”至505.5億元，行業排名滑落至30名開外，剩余三家則在700億至900億元之間，仍在TOP 20的范疇之中。

（制表：吳典）

數量變少的頭部房企們規模也在變小。

從克而瑞披露的房企銷售榜單來看，2023年只有位居榜首的保利發展一家銷售額（皆以全口徑為準）突破4000億，為4246億元。

該梯隊在2022年尚有三名成員，彼時的榜首碧桂園2023年銷售額縮水一半，為2169億元，座次排名跌至第六；“探花郎”萬科2023年則向前進了一個位次，以3755.4億元的銷售額拿下了榜眼之位。

排在萬科之后的是中海和華潤，分別實現銷售規模3098.1億元、3070.3億元，二者相差不足30億元，占據了三、四名。隨后是兩千億梯隊，除碧桂園之外的另一成員為招商蛇口，對應銷售額2936.3億元。

銷售規模在1000億至2000億元之間的房企共有10家，分別是綠城、建發、龍湖、金地、濱江、越秀、金茂、華發、中國鐵建以及綠地。他們是千億房企陣營中的老面孔，包攬了行業第7至第16名，“守門員”由2022年的遠洋變成了綠地，后者2023年實現銷售額1135億元。

“舊面孔”更迭的同時也有“新生代”逆勢殺出，比如此前偏安于浙皖的小房企偉星。2023年，偉星在安徽市場強勢擴張的同時，還加深了對杭州的布局，補足糧草后的它全年實現銷售額357.8億元，位居行業第42名，較上年同期的55名躍升了13個位次。

再如大家房產。2023年，大家房產以366.1億元的銷售額超過雅居樂，躋身TOP 40，較2022年上升了12名。

一個現象是，雖然排名大幅提升，但大家房產的銷售規模其實不及2022年的377.8億元。

類似的情況不是只發生在大家房產身上，以大悅城為例，機構榜單中，該公司2022年及2023年的銷售額皆為513.5億元，可座次排名卻差了7個位次，從37名升至30名。

這也是房企各梯隊銷售門檻降低的事實。

數據顯示，2023年，TOP 10房企銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%；TOP 20和TOP 30梯隊格局變動加劇，門檻分別同比降低25.4%、25.2%，至599億元和379.4億元；TOP 50門檻降低20.9%至234.8億元，TOP 100門檻降低4.9%至110.4億元。

分化繼續

房企的銷售數據與拿地情況向來正相關，規模收縮的當下，整體拿地力度自然不及以往。

數據顯示，2023年，房企拿地金額TOP 100總量為15485億元，較2022年下降6%，銷售百強有近半數投資暫停，百強拿地銷售比創下近五年次低，僅為0.21。

回顧來看，2023年的土拍中，以保利、招商、中海、華潤為代表的國央企成為拿地主力，相比民企，它們的資金實力、融資能力、信用資質更具優勢。

易居企業集團CEO丁祖昱曾在一則報告中指出，從拿地金額TOP 100企業來看，2023年，央國企是土地市場的絕對主力，其中央企拿地金額占百強比例接近四成，與地方國企合計占比達到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。

根據中指研究院披露的拿地榜單，2023年權益拿地金額突破千億的只有保利和中海兩家，對應金額分別為1125億元、1101億元，華潤則以808億元的權益拿地金額位居第三，另有建發、綠城、招商三家房企拿地超過500億元，隨后是中國鐵建、萬科、越秀及華發。

細看下來可以發現，拿地金額TOP 10中沒有出現純民企的身影，過去的一年里，它們前進的步伐邁得更小，行事也更加低調。

2023年3月的業績會上，龍湖執行董事兼高級副總裁張旭忠說集團的拿地策略依舊堅持“以銷定產”，聚焦于20個主力城市和14個機會城市。接下來的時間里，龍湖在深圳、杭州、寧波等地“補倉”，全年權益拿地金額為259億元，在拿地榜單中位居第11名。

濱江則以256億元的權益拿地額排在龍湖之后。2023年12月末，濱江透露，截至目前公司合計取得土地32宗，其中26宗在杭州，其于分布在浙江省內其他經濟基礎扎實的二三線城市，新增貨值超1000億元。

2022年之后，偉星2023年又擠進了拿地榜單的TOP 20，對應權益拿地金額132億元；大華則以69億元的拿地金額位居第47名；大家房產為60億元，排名55；碧桂園排名57，拿地金額58億元……

（制表：吳典）

“匍匐前進”

當下的市場里，保持拿地已經是一種無言的勝利。

上述這些還在拿地的民營房企與國央企們有著相似的投資策略，即去核心城市的核心區域，少城市、精地塊。

丁祖昱稱，2023年，房企愿意投資的城市范圍不斷收窄，拿地金額TOP 10的全國化房企中，除保利、建發、華潤、中國鐵建拿地城市數量超過20個外，其余企業拿地數量均在20個以下，且從全年拿地結構來看，基本以一二線核心城市為主，占比超過八成。

這一趨勢大概率也將延續至2024年，房企的投資仍將謹慎、聚焦，繼而促使企業發展繼續分化，強者恒強。

克而瑞在報告中指出，未來投資將繼續分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞；企業層面來看，土地競拍將回歸市場化，房企拿地回歸“拼實力”，對資金實力、運營實力都有了更高的要求，龍頭房企優勢將持續放大，行業的集中度或將持續走高。

對于市場的趨勢變化，有房企已經想好了應對之策。

一周前，濱江召開2023年度懇談會，董事長戚金興透露了集團明年以及未來階段性發展定下的發展思路——“主動臥倒、匍匐前進”。

戚金興說主動臥倒的戰略是穩，要穩規模、穩名次；戰術是降，要降杠桿、降財務成本、降直接融資的比例。他還強調，“主動臥倒、匍匐前進”不是悲觀，是為了可以隨時站起來，是為了更積極地努力向前，“等我們的友軍上來之后，我們馬上可以沖刺”。

記者 吳典

編輯 孫婉秋