地產(chǎn)財富會

還沒等“栽坑”的開發(fā)商緩過勁

現(xiàn)房銷售的呼聲又席卷而來

民企不敢碰

央國企玩不轉(zhuǎn)的現(xiàn)房銷售

走到了引人深思的關(guān)口

2024-3-11

現(xiàn)房銷售真的要來了?

“設立房地產(chǎn)預售資金保險機制，爭取用三年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。”

3月7日，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱的一席發(fā)言引發(fā)市場熱議。

此話一出，外界對現(xiàn)房銷售的探討又達到了一個新高潮。

“取消商品房預售制度”、“現(xiàn)房銷售”是往年兩會的一個熱門話題，今年也屢次被代表提及，尤其是充斥房企暴雷、交付事件頻發(fā)的當下，取消商品房預售制、實施現(xiàn)房銷售的呼聲日益強烈。

但預售制度施行已將近30年，取消不是一句話。

因為基于目前的地產(chǎn)軌道和機制，從預售制到現(xiàn)房銷售有一筆沉重的賬要算。

這個賬算不好，90%的房企可能都要倒下。

現(xiàn)房銷售有苦難言

房企被“狠狠上了一課”

早在2021年，北京就開始對部分地塊地價競標達到上限后，實行現(xiàn)房面積競標。

但很多房企在競現(xiàn)房銷售地塊上，并沒有討到多少便宜，反倒不少房企踩了坑。如今，隨著這些項目陸續(xù)面市，很多房企其實有苦說不出。

比如——綠城。

22年2月北京第一批次土拍，綠城經(jīng)過32輪激烈競價以43.47+4.1萬平現(xiàn)房銷售面積競得崔各莊地塊，溢價率15%，折合樓面單價5.2萬，銷售指導價8.8萬。

當時，圍剿該地塊的既有華潤、建發(fā)這些崔各莊的老選手，也有中海、金地、保利等頭部房企。

但“幸運”摘地的綠城很快被狠狠上了一課。

市場的變化，給綠城崔各莊曉風印月項目打了個措手不及。

曉風印月首開以來，去化速度一直不快，倒是特價天天出，去年項目更是從七八萬一下子降到了6萬9。

事實上，在綠城拿下崔各莊地塊的5個月后，時任綠城管理董事會主席的郭佳峰曾給現(xiàn)房銷售算過一筆賬——

（1）“如果地價是1萬元/平方米，房價在18000-19000元/平方米，在現(xiàn)有預售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本大約在800-1000元。其他不變的情況下，如果轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。”——這意味著期房到現(xiàn)房，利息成本至少翻一倍以上 。

（2）“現(xiàn)房銷售需要金融的背景，房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本降低至2%左右，也可以實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。”

（3）“未來現(xiàn)房銷售的趨勢可能傾向于西方模式，即土地銷售階段就可以有金融參與進來；如果開發(fā)商又要支付土地款又要進行現(xiàn)房銷售，一個可以做20個項目的房企，現(xiàn)房銷售只能做到四五個項目。”

所以，5.2萬的樓面價這么賣，很難想象還有多少利潤空間。

更要命的是，不久前曉風印月還被曝出“退房潮”事件。

據(jù)說在業(yè)主承擔了違約金的情況下，依然被綠城開發(fā)商起訴。

去年6月，以總價34.5億+1.2萬現(xiàn)房銷售面積摘得北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊的北京城建，并沒有跟想象中一樣大口吃到競現(xiàn)房的紅利。

今年1月，拿地7個月后，該地塊的望京國譽府才開盤，而同一天拿地的保利和招商，已經(jīng)賣了好幾個月了。

而從奶西區(qū)域來看，此前，2022年末開盤的中建宸園2022年6月摘地，11月開盤洋房基本售罄，到12月短短2個月銷售突破46億，望京樾首開去化率也達到了6成，如今已到尾盤階段。

但這樣一個不缺熱度，有不少成功樣板的區(qū)域，望京國譽府首開320余套期房，成交81套，去化率35%。

這與市場的期待還是有差距的。

望京國譽府的期房部分就比不過早開盤的兄弟們，這么看，以后現(xiàn)房部分去化估計也不會太容易。

聽說，最近中海等項目現(xiàn)房還玩起了排卡銷售策略，預估會有一定的折扣給到。

不止是北京，包括深圳、上海、南京等城市，很多現(xiàn)房銷售的項目或因市場變化去化艱難，或陷入較長開發(fā)周期，耗費極大的時間成本。

例如，龍華金茂府，作為深圳首宗商品房現(xiàn)售試點地塊，于2016年6月被中國電建集團和金茂聯(lián)合拿下。

兩家央企很有誠意地精細打造了三年。但項目2019年11月開盤時，卻不得不面對2019-2020，在疫情突襲和行業(yè)三道紅線夾擊下，與2016年完全不同的市場環(huán)境。

上海的廿八尊項目，則陷入了長時間的開發(fā)周期拉鋸戰(zhàn)。

項目2014年拿地，直到2020年才開盤，歷時長達6年，占用了很大的資金和時間成本，好在憑借較好的區(qū)位優(yōu)勢，項目后期去化不錯。

此前，在南京啃下現(xiàn)房地塊的葛洲壩、金地、保利、通宇地產(chǎn)等房企，也身陷囫圇。

因為他們后來發(fā)現(xiàn)——

該死的現(xiàn)房，居然連建安成本都覆蓋不了。

而別家期房早就踩著高點快進快出賣完，拍屁股走人了。

直到今年，還有16年高位拿地的骨灰級老盤首開。

這是通宇地產(chǎn)在南京江北高新區(qū)打造的通宇博園項目。

19561元/㎡樓面價，如今卻怒打7折、單價2.15萬元/㎡起拋售。可以說是，完全不顧?quán)従?.4萬/㎡樓盤的死活。

算上這幾年建安等各項成本，開發(fā)商基本是虧得血本無歸。

為什么房企很難玩轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售地塊？

因為和期房相比，除了同樣的拿地、建安成本，現(xiàn)房還有一項支出大頭是財務成本。

現(xiàn)房的項目資金主要由集團自有資金和項目開發(fā)貸提供，一來對現(xiàn)金流又考驗，二來還要承擔巨大的利息支出。

此外，此外現(xiàn)房銷售的房企還要面臨一種不可預測的因素——

現(xiàn)房銷售時的市場和房價狀況。

因為現(xiàn)房開發(fā)周期更長，房企不僅要支付更高昂的利息，而且這幾年限價、市場下行等不確定性因素，很容易拖垮項目。

“高利潤”誘惑

考驗房企算賬邏輯

2021年，北京大興黃村推出了一個競現(xiàn)房銷售面積地塊，大興黃村地塊的房價和地價之間足足留出了近3萬/平米的價差，利潤空間是看得到的。

很多開發(fā)商都覺得這是塊肥肉，但沒有一家民企報名。

因為，現(xiàn)房銷售模式是資金承壓、融資成本高企的民企所無法接受的。

在以IRR（內(nèi)部收益率）作為優(yōu)先考核指標的情況下，動輒2-3年的現(xiàn)房建設周期讓融資成本6%以上的民企望而卻步。

最終，引來的4家報名房企都是國企、央企。

中鐵置業(yè)＋興創(chuàng)力壓中建、中海、中冶，以5.4萬平米的現(xiàn)房銷售面積拿下該地塊。拿下這塊地意味著操盤方有近一半的貨值需要待2024年建成現(xiàn)房后才能銷售，但高達2.6萬/平米的價差讓他們看上去信心滿滿。

作為北京首個競現(xiàn)房銷售項目——中鐵興創(chuàng)·逸境，項目關(guān)注度很高。

然而，后續(xù)項目的“騷操作”證明，現(xiàn)房銷售即便是央國企也不好駕馭。

如今，項目真實的開盤售價在5.3萬/平米左右，遠低于原先的5.9萬/平米指導價。值得注意的是，前期開售的都是低樓層洋房（期房），據(jù)銷售稱二期（現(xiàn)房）比期房價格會更高，且質(zhì)量不一定比一期好，現(xiàn)在不買，等到現(xiàn)房就只能去后排的高層買了。

這波“高低配”蜜汁操作，足以說明現(xiàn)房銷售的尷尬處境。

地產(chǎn)財富會去扒了一下，中鐵興創(chuàng)·逸境22年3月開始賣預售部分，但現(xiàn)在很多房子都還是可售狀態(tài)，剩下一半現(xiàn)房部分還沒有拿證。

如今的現(xiàn)房銷售，好比空中樓閣，看起來很美好，但實際上是一場不確定性極大的“豪賭”。

假象是——對于購房人而言，現(xiàn)房銷售更安心，對于房企而言，現(xiàn)房銷售利潤更高。

但從目前實操來看——現(xiàn)房銷售即便能順利交房，但質(zhì)量未必更有保障，而現(xiàn)房的高利潤，房企未必也能吃下。

所以，房企在面對有競現(xiàn)房銷售的地塊時，必須學會提前算賬。

2023年2月，奪地心切的越秀在北京連獲兩宗熱地，基于競標規(guī)則，這兩個項目的現(xiàn)房面積需要占住宅地塊的一半。

拿這些地塊時，越秀內(nèi)部人士透露，公司當時的算賬邏輯是：

項目的期房部分，全賣完的銷售額能基本填平土地款。而現(xiàn)房部分，靠搶工、降低資金成本來加快周轉(zhuǎn)。

“這兩塊地的凈利潤率和IRR都在10%以上，利潤是可觀的，主要是現(xiàn)金流回得比較晚。”

據(jù)項目方預計，正常建設的話，現(xiàn)金流回正周期得兩年半以上，即便高速周轉(zhuǎn)也只能壓縮到兩年。

所以，如果想填資金缺口，越秀要么多做點開發(fā)貸，畢竟利率低；要么就搶工，早點賣，沒有其他辦法。

畢竟工程多一天，就增加一天的資金成本。

在極度吃現(xiàn)金流當下，誰也耗不起。

現(xiàn)房銷售過渡階段

碧桂園等房企被動出擊

住建部部長倪虹曾多次表示，要開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

多個省份及城市已經(jīng)積極響應住建部號召，開始試點現(xiàn)房銷售制度。

此前，湖南岳陽、浙江衢州等地發(fā)布的房地產(chǎn)市場相關(guān)政策中或鼓勵開展商品房現(xiàn)售試點，或直接明確將試點現(xiàn)房銷售；去年，雄安新區(qū)則直接取消了商品住房預售，推行現(xiàn)房銷售、精裝交付。

疊加22年“停貸潮”的刺激和高庫存時代的到來，以及房地產(chǎn)探索新模式，從“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”向“低杠桿、重運營”轉(zhuǎn)變，包括現(xiàn)在很多城市土拍競現(xiàn)房銷售的規(guī)則等等，似乎都預示著取消預售制、現(xiàn)房銷售已是大勢所趨。

從之前的一些實操來看，現(xiàn)房銷售的過渡階段，開發(fā)商是極度被動的。甚至很多樓盤，是在市場下行中把期房賣成了現(xiàn)房。

但也有一些房企試圖化被動為主動。

包括碧桂園、融創(chuàng)、金地、時代中國、旭輝等在內(nèi)的多家房企近兩年均推出現(xiàn)房營銷，試圖把握購房者對現(xiàn)房追捧，轉(zhuǎn)變銷售策略。

現(xiàn)房銷售也在成為一些嘗試“自救”房企的新模式，比如——碧桂園。

去年，7月中旬，碧桂園宣布將在全國各區(qū)域嘗試現(xiàn)房銷售，試圖扭轉(zhuǎn)不利局面。

據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2023總結(jié) & 2024展望》數(shù)據(jù)顯示：

2023年1-11月，現(xiàn)房銷售2.2億平方米，同比增長17.4%，表現(xiàn)明顯好于下行明顯的期房。

但面對信心低迷的市場，碧桂園的現(xiàn)房銷售起到一定作用，卻無法力挽狂瀾。

近期身陷流言的萬科，此前也同樣也加大了對現(xiàn)房的去化力度。

2023年中期業(yè)績會上，萬科聯(lián)席總裁張海對外披露：

23年上半年萬科著重加大對持銷和庫存項目的去化，改變了之前較多依賴新推的策略，其中現(xiàn)房資源在去年上半年去化了302億元。

無論是競現(xiàn)房搶地、還是營銷現(xiàn)房去庫存，現(xiàn)房銷售都已是大勢所趨。這是房企必須要算的賬，也是必須要努力趟過去的坑。

但目前而言，現(xiàn)房終究不是一塊唾手可得的肥肉，也不會是出險房企的救命稻草。

一個事實是——

假設現(xiàn)階段全面執(zhí)行現(xiàn)房銷售，90%的房企都會躺下。

往現(xiàn)房過渡的道路，也許會改變很多房企。

過渡周期或許也不止易綱所說的3年。

有可能更久。

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