2024年代建行業(yè)增速持續(xù)放緩，進入頭部企業(yè)格局穩(wěn)定、其他企業(yè)加速分化的新階段。2024年30強企業(yè)的總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%；綜合實力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%。在此背景下，克而瑞研究中心從經(jīng)營發(fā)展能力、產(chǎn)品競爭力、資源整合力以及品牌信譽力等多維度綜合考慮分析，對代建企業(yè)進行測評，以供參考和借鑒。

◎ 克而瑞研究中心

PART1 榜單發(fā)布

PART2 榜單解讀

01

頭部企業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)定，綠城管理、藍城集團、金地管理穩(wěn)居綜合能力前三

從2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30來看，總體呈現(xiàn)三個特征：

第一，代建頭部企業(yè)強者恒強，表現(xiàn)穩(wěn)定。一方面綜合能力TOP10企業(yè)總體變動率僅為10%，格局相對穩(wěn)定；另一方面，綠城管理、藍城集團、金地管理呈現(xiàn)三強鼎立的態(tài)勢，潤地管理以政府代建優(yōu)勢穩(wěn)居第一梯隊，這些企業(yè)均在代建領(lǐng)域深耕多年，作為先行者，業(yè)務優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢等較為突出。

其中，綠城管理作為首家上市的代建企業(yè)，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)首位，市場份額持續(xù)領(lǐng)先，2016年以來連年保持20%以上的市占率。在“3+3”全方位的代建業(yè)務模式下，龍頭優(yōu)勢穩(wěn)固。

藍城集團扎根代建領(lǐng)域多年，通過產(chǎn)品力和品牌口碑成就行業(yè)領(lǐng)先地位。從重資產(chǎn)投資到輕資產(chǎn)運營再到小鎮(zhèn)開發(fā)營造，藍城集團已經(jīng)逐步實現(xiàn)產(chǎn)品營造到生活服務的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

金地管理通過“代建三力”（產(chǎn)品力、經(jīng)營力和服務力）構(gòu)建核心競爭力，并以“兩高一低”（客戶滿意度高、項目復訂率高、合作解約率低）服務領(lǐng)跑行業(yè)，高質(zhì)量發(fā)展中連續(xù)多年躋身中國房地產(chǎn)代建企業(yè)綜合能力排名的前三強。

第二，“新”入局企業(yè)迅速擴張，憑借自身的特色、獨有競爭力快速成長為代建賽道的中流砥柱。綜合能力前十中，旭輝建管、龍湖龍智造、而今管理、招商建管、新城建管等近兩年持續(xù)在新拓項目中發(fā)力，并不斷在細分領(lǐng)域打造代建“護城河”。

如以“定制化服務專家”定位的旭輝建管，重點布局具有大量空間的國資類和城投類業(yè)務，2024年新拓規(guī)模僅次于綠城管理，位居行業(yè)第二。

2024年11月更名的而今管理，在堅持“高端不動產(chǎn)綜合解決方案服務商”的戰(zhàn)略定位下，逐步開始探索發(fā)展資管協(xié)同優(yōu)勢，專注提供一體化綜合解決方案。并協(xié)同而今資本入局資本代建，構(gòu)建行業(yè)首創(chuàng)閉環(huán)模式。

龍湖龍智造深度契合未來城市高品質(zhì)、數(shù)字化、強運營的發(fā)展趨勢，憑借高品質(zhì)產(chǎn)品、數(shù)字化科技和全業(yè)態(tài)布局在競爭激烈的代建賽道迅速成長為頭部代建企業(yè)之一。

第三，民營代建企業(yè)仍是主流。從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來看，民企是絕對主流，占比達63%；國企央企數(shù)量占比17%，包括華潤置地、招商建管、建發(fā)更新建設(shè)等；混合所有制占比為20%，包含綠城管理、金地集團、萬科地產(chǎn)等。值得注意的是，在頭部TOP5企業(yè)中，央國企和混合所有制企業(yè)比例更高。

02

30強總合約建面超9億平方米
同比增長23%

截止2024年全年，代建綜合能力30強企業(yè)的總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%，其中有9家代建企業(yè)的總合約規(guī)模同比增長超過50%，主要是部分“新”入局企業(yè)快速擴張所致。

從總規(guī)模梯隊看，總合約規(guī)模超1億平方米的仍然僅有2家企業(yè)，即綠城管理和藍城集團，兩家企業(yè)2024年總合約規(guī)模同比增速低于平均水平，但規(guī)模優(yōu)勢依然非常顯著；

綜合約規(guī)模在5000-10000萬平方米的企業(yè)數(shù)量仍為5家，與2023年持平；總合約規(guī)模在2000-5000萬平方米、1000-2000萬平方米的企業(yè)數(shù)量分別為8家和7家，較2023年增加2家和1家，例如龍湖龍智造、招商建管和新城建管等企業(yè)都實現(xiàn)了梯隊的提升。

03

30強新增簽約面積1.93億平方米
TOP5集中度近五成

2024年綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%，增長速度較2023年下降20個百分點，也反映出當前代建賽道在大量企業(yè)入局后競爭愈發(fā)激烈。

但集中度仍然高企，尤其集中于TOP5企業(yè)：2024年總合約規(guī)模中，TOP5建面占比達到46%，新增合約中，TOP5企業(yè)占比也達到46%，較2024年上半年繼續(xù)提高4個百分點。代建的頭部企業(yè)持續(xù)擴張、進一步占領(lǐng)市場份額的需求依然旺盛。

04

代建賽道競爭愈發(fā)激烈
企業(yè)需深化調(diào)整應對周期變化

面對行業(yè)增速放緩和市場競爭持續(xù)加劇的挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”賽道的企業(yè)持續(xù)增多，已入局的代建企業(yè)則呈現(xiàn)出更加明顯的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新調(diào)整趨勢，積極尋求細分領(lǐng)域的增長，以適應市場變化。

首先，眾多企業(yè)持續(xù)推進合伙人計劃，并取得顯著成效。金地管理、旭輝管理、而今管理、新城建管等代建綜合實力TOP10企業(yè)都已推出合伙人計劃，并且從披露數(shù)據(jù)情況來看，取得了顯著成效，短期內(nèi)就能夠?qū)崿F(xiàn)較多項目落地，且通過合伙人計劃，提升了企業(yè)的資源整合能力。

其次，代建企業(yè)積極延長服務鏈條，形成全周期服務模式。例如金地管理的全過程統(tǒng)籌流程、龍湖龍智造的五大業(yè)務飛輪等，涵蓋了項目從客研定位、產(chǎn)品設(shè)計到工程建設(shè)、營銷售后的全流程服務；

最后，多元化代建業(yè)務也成為代建企業(yè)的重要發(fā)展方向。代建企業(yè)應該不再局限于傳統(tǒng)的住宅代建，而是縱向發(fā)展多元化領(lǐng)域拓展，增強自身的競爭力。例如潤地管理布局的“6+2”全業(yè)態(tài)賽道，在常規(guī)的商辦和住宅代建以外，大幅開拓了代建業(yè)務的領(lǐng)域范疇，包含大型場館、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等。

經(jīng)歷過快速擴張和激烈競爭后代建行業(yè)也勢必進入穩(wěn)定發(fā)展的“沉淀”期，需要企業(yè)不斷修煉內(nèi)功來提高競爭力，從戰(zhàn)略、服務范圍、組織架構(gòu)等各方面做出準備，增強自身穿越周期的能力。

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