“小物業”牽動千萬家，物業糾紛化解一頭連著千家萬戶的幸福感，一頭關系著物業行業的健康發展。近年來，五華區人民法院堅持和發展新時代“楓橋經驗”，在物業糾紛化解工作中，構建“法院+行業協會+N”糾紛化解模式，凝聚法院、房地產協會、社區、轄區內各人民調解委員會等合力，打造“排查預警+提前介入+實地勘察+聯動調解+跟蹤回訪”糾紛化解體系，構建“敏銳發現、快節奏調處、常態化預防”的全鏈條糾紛調處模式，推動物業糾紛源頭化解。

構建“一點多站”預警體系

建強轄區廣覆蓋、敏銳發現的“末梢神經”

以設立在五華法院的五華區民事涉訴糾紛人民調解委員會為聯絡總站點，由兩名人民調解員擔任聯絡員，負責與五華區轄區內所有社區的人民調解組織及物業協會調解組織對接，并建立“一日一溝通，一周一對接，一月一總結”的溝通對接模式，及時了解轄區內物業糾紛情況，建立工作臺賬。

將轄區內所有人民調解組織納入五華法院調解平臺，織密物業糾紛預警網絡，建立廣覆蓋、敏銳發現的糾紛預警體系。

以法治宣傳直通社區、小區為契機，在進行法治宣傳的同時，開展物業糾紛摸排工作，對于在摸底排查工作中發現的問題建立問題清單。

織密“聯動調解”網格體系

強化強溝通、快介入糾紛化解的“毛細血管”

建立“法院+物業行業協會+N”的物業糾紛聯動調解體系，同時建立常態化溝通聯絡機制、聯動調解機制等，實現物業糾紛共商共治，推動物業糾紛源頭化解。

引入云南省房地產協會作為五華法院特邀調解組織進駐開展物業糾紛調解工作，對于進入法院的物業糾紛案件，由云南省房地產協會調解員與立案庭法官、法官助理、書記員發揮各自優勢共同對糾紛進行化解。對于尚未訴至法院的以及云南省房地產協會通過各種渠道接收到的轄區內物業糾紛，立案庭法官、法官助理、書記員在對糾紛進行初步分析后，提前介入，將糾紛化解在訴前。

通過聯絡員與社區及轄區內人民調解組織的常態化溝通，實現物業糾紛信息渠道接收的全覆蓋。根據溝通情況、問題清單等定期至相應社區、小區開展法治宣傳、現場調解、實地勘察等工作，在化解糾紛的同時，督促物業公司提高物業服務質量。

與區司法局、街道、社區等建立聯合會商機制，對于疑難復雜，且牽扯單位、部門較多的案件，及時召開共同研判會議，對糾紛的痛點、難點進行聯合會商，并根據情況開展聯動調解。

優化“勘察+調解”源頭化解體系

建立全方位、快節奏調處的“消化系統”

實地勘察明癥結。根據收集到的問題情況，五華法院定期協同司法所以及云南省房地產協會特邀調解員走訪相應小區，對小區的綠化、治安、衛生、停車等情況進行實地勘察，通過拍照、繪制車輛亂停“熱地區域圖”、開展問卷調查，充分了解相關小區的物業服務情況及物業公司與業主之間的矛盾點，為開展糾紛化解工作打好基礎。

開展座談聽心聲。組織業主代表、物業負責人召開懇談會，梳理出小區在綠化、車輛管理、服務人員態度素質、衛生清潔等方面存在的問題，并梳理出問題清單，建議物業公司立即整改，解決業主核心訴求。

釋明法律定框架。法官現場解讀民法典物業條款，明確“業主繳費義務與物業服務質量掛鉤”的原則，督促物業公司提高服務質量及標準。

示范訴訟促化解。針對物業糾紛涉當事人多、利益訴求強、處理難度大、社會關注度高等特點，積極探索解題方法，在處理物業糾紛過程中，選取具有代表性的案件，歸納糾紛共通的事實和爭議焦點，通過精審示范案件為其他同類糾紛案件提供糾紛化解范本，從而真正實現提升審判效率、節約司法資源、降低訴訟成本、強化源頭治理的多重法律效果和社會效果，達到“審理一件、化解一片”的工作目標。

構建“跟蹤問效”回訪體系

打造全鏈條、常態化的“免疫系統”

建立共治小組，督促整改履行。為保障糾紛化解效果落實、落地，成立由業主代表、物業公司、法院、云南省房地產協會共同組成的“共治小組”，通過定期走訪、問卷調查、電話詢問等方式跟蹤整改進度，督促物業公司不斷提升服務質量。

巧用司法建議，促推源頭治理。對于物業公司在服務過程中存在典型性違法、違規以及嚴重服務不到位的行為，及時向行業協會、物業公司等出具司法建議，指出物業管理領域、服務領域存在的若干關鍵問題，為物業管理服務問題開具“良方”，同時強化跟蹤問效，真正消除物業公司與業主之間的矛盾糾紛。

下一步，五華法院將繼續積極融入基層治理，打造全覆蓋、全鏈條、強聯動的物業糾紛源頭治理體系，凝聚解紛合力、發揮各方優勢，通過“靶向調解”推動物業公司從“管理者”向“服務者”轉變，讓法律條文在社區、小區落地生根。

來源 | 五華法院

編輯 | 尹潤云

責編 | 王丹妮

一審 | 詹 輝

二審 | 吳 怡

三審 | 劉 欣

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