"王姐，你看中的那套老房子，被另外一個買家下單了。”

最近房地產市場有個很奇怪的現象，同一個地段，98年的二手房比隔壁小區的次新房價格便宜15%左右，但是帶客量卻是后者的3倍，成交量也遠遠碾壓后者。

有中介說，現在的年輕人買房都變聰明了，寧愿選擇老小區的三房，都不要新樓盤的兩居室。

在廣東從事近20年房產銷售的中介說漏嘴，今年買房，不想虧錢，就牢記這7個字：“買舊、買大、不買三”。

這一期我們就來了解一下，這七字購房指南，究竟有啥特殊之處。

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買舊的門道

中介說，前兩天剛收的房子，2023年某新區的樓盤，精裝交付時層高縮水5公分，飄窗面積還多算了1.2平。

而另外一套老城區的住宅，現在特別的搶手，雖然外觀看上去不咋地，但實際得房率卻比新房高出了10%左右。

更重要的是，這個老社區出門300米就是菜市場，學校，醫院，配套設施一應俱全，就拿這一點來說，也不是那些次新房能比得不上的，

而且住建部已經明確，今年全面改造2000年前建造的老小區，預計5.3萬個老小區要重獲新生，

而最近很多人就從政策當中看到了新的商機，都在瘋狂選購核心區的老小區，這種房子只要經過改造加裝電梯，租金就能上漲40%。

這樣的投資回報，怎么能不吸引有錢人搶購呢？

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"買大"的智慧

前兩年朋友資金緊張，在郊區買了一套80幾平米的小三房，前幾天聽他抱怨，每天開車上班，光通行時間起碼都要兩三小時。

關鍵是家附近也沒有什么學校，孩子讀小學只能去私立，學校不咋的，但一年的學費就兩三萬，朋友一直抱怨自己后悔買了這個房。

反觀我另外一個老同學，2007年的時候，在市區買了一套146平米的老房子，當時單價確實高的離譜，但現在看他們的情況，

孩子讀當地最好的公立學校，門口就是地鐵，菜市場離家直線距離只有100米，步行15分鐘就是森林湖。不僅生活便利，每年的居住成本還特別便宜。

有一個干中介的朋友分析了這個事：

他說，2023年的二手房成交中，110平米以上的戶型的去化周期比90平米以下，足足快了15天。

尤其是城市的核心區域，如今不僅買的人多，價格上升潛力還更大。

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"不買三"的小心謹慎

甚至有一位從事多年房產銷售的中介朋友透露了一個消息，他說他們公司內部資料顯示，2023年新增的法拍房中，37%是郊區新房，28%是小開發商項目，還有40%都是過去口號喊的特別響的文旅遠郊盤。

這幾類房子有一個共性——周邊配套資源不完善，前期開發商賣房時承諾的湖景房，后期都變成了臭水溝，出行困難，空置率飆升，房價也跌跌不休。

就拿我一個朋友在銀灘買的海景房來說吧，節假日的時候入住率都不足10%，平時就跟鬼城一樣，吃個飯都得打車半小時，而且叫外賣都沒人接單。

所以買房一定要記住這三個雷區：

非核心地段的新盤、不知名開發商的"網紅盤"、沒有真實生活場景的"概念盤"。

這些房子銷售在賣房時都是糖衣炮彈，真的拿到手上，你就會發現，所謂的各種配套都是虛幻。

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2025年怎么買房才劃算

買房即賺一去不復返了，現在買房子就得考慮到實實在在的生活需求。

所以大家在買房的時候可以參考這三個建議：

①提起12份精神看房

選房子就得像找結婚對象一樣，一定要篩選開發商，了解開發商的征信情況，實際情況，多看多對比，這樣才能避免買到爛尾，買到劣質房。

②把通勤時間換算成房價。

不要一開始就盯著房價不放，你得把以后上班的通勤時間全部計算在內，以及選擇郊區便宜的的“新遠大”，還不如選中心區域的次新房。

短期會覺得這種選擇不劃算，長期你會覺得處處都是優勢。

③倒推需求

很多人不懂得怎么樣去衡量需求去買房，教你一個很簡單的辦法——用未來五年的家庭計劃，來倒推戶型、地段等需求。

舉個簡單例子，你打算五年內生育，就要考慮到孩子的居住面積，以及將來孩子上學需要。這樣你就能明白自己需要什么樣的戶型，哪個地段的房子。

總之，最好的房子是讓你能夠實現好生活的地方，不要總盯著價格，一定要牢記上述七個字：買舊、買大、不買三。

（文中圖片來源于網絡，侵刪）