最近樓市專家黃奇帆又在公開演講中，再次提到了房價下跌，并直言，

“樓市正在經(jīng)歷三十年未有的深度調(diào)整，下跌原因不是短期波動，而是底層邏輯變了”。

黃老作為行業(yè)的專家人物，他曾主政重慶樓市、提出“地票制度”，并且他過去的每一個分析，都總能戳中要害。

而結(jié)合2025年的數(shù)據(jù)情況，導(dǎo)致價格下行的真相，其實(shí)遠(yuǎn)超大家的想象。

這一期我們就來了解一下，究竟是哪三個原因，也希望大家提前了解，不要誤判了市場。

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第一個核心原因：供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)

黃奇帆曾多次強(qiáng)調(diào)，“中國住房套戶比已達(dá)1.16，超過1.1的國際警戒線”，這個數(shù)據(jù)怎么去理解呢？

相當(dāng)于平均每100戶人家有116套房。

而且，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國住房空置率已經(jīng)達(dá)到了12.1%——相當(dāng)于每8套就有1套空著。

這種過剩情況在三四線城市更為明顯，比如山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42，東北鶴崗更是夸張到1.7。如今在鶴崗一套70平米的新房只要八萬塊，相當(dāng)于單價只要1140多塊，比買白菜還劃算！

說穿了，市場不缺房，但是需求大不如前，房價自然失去了上漲的動力。

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第二個關(guān)鍵因素：買房越來越理性

以前房價一路猛漲，個人和企業(yè)都爭相進(jìn)場，只想分一杯羹。結(jié)果也導(dǎo)致大家的債務(wù)規(guī)模快速上升。

黃奇帆指出，2016-2020年房企平均負(fù)債率達(dá)85%，個人住房貸款增速超20%，

但房企們高周轉(zhuǎn)賣房，普通大眾加杠桿買房，這種模式下也埋下了隱患。

有數(shù)據(jù)顯示，2024年國有大行個人住房貸款合計減少了6210億，相比于2023年，降幅擴(kuò)大了12%。

另外，房企到位資金中，定金及預(yù)收款同比下降了15%，可見，購房者也變得越來越理性，加杠桿買房的熱情不再那么激進(jìn)了。

有深圳業(yè)主吐槽，五年前，花10萬一平米買的房子，現(xiàn)在掛盤8.5萬都賣不掉，業(yè)主哭訴，當(dāng)年借的經(jīng)營貸已經(jīng)還不上了，只能降價甩賣。

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第三個深層邏輯：人變少了

去年，我國新生兒只有900萬，比8年前少了四成，結(jié)婚登記的人數(shù)也下降了35%，相當(dāng)于剛需購房群體也在銳減。

而且，黃奇帆也提到“城鎮(zhèn)化率突破68%后，住房需求從‘?dāng)?shù)量’轉(zhuǎn)向‘質(zhì)量’”。

這也就意味著，城鎮(zhèn)化進(jìn)程幾乎走到了盡頭。但是人口流動同樣也在加劇分化，

比如2024年凈流入超50萬的城市全都是新一線，而一些資源型城市的人口卻在持續(xù)流出，這也加劇了當(dāng)?shù)囟址渴袌龅膾炫屏考ぴ觥?/p>

比如東北某城市，人口連續(xù)三年流出超3%，當(dāng)?shù)囟址繏炫屏咳隄q200%。這種情況下，很多房子掛出去三年都賣不掉，哪怕價格腰斬，也沒人接盤。

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普通人別再誤判2025年樓市

今年三月，70城新房價格環(huán)比上漲的只有25個，比2月少3個；二手房上漲的城市只有18個，

這說明市場并沒有“反轉(zhuǎn)”，還在“筑底”過程中。

而且，更值得關(guān)注的是政策導(dǎo)向：

政府工作報告已經(jīng)提出，今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中，一個使用方向就是土地收儲和收購存量商品房。

收購的商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

比如深圳、青島等地，保障房價格比周邊低40%，這又進(jìn)一步分流剛需；而且央行降準(zhǔn)釋放的資金，要求“精準(zhǔn)滴灌”核心城市和改善型需求，而非全面刺激。

所以對普通購房者來說，別誤判2025年樓市，可能踩三個大坑。

①“三四線政策救市能反彈”？別信！

數(shù)據(jù)顯示，百城房企在三四線銷售額同比降18%，比二線城市多降10個百分點(diǎn)，說明開發(fā)商“甩包袱”都不理想；

②“老破大”變“香餑餑”？別幻想！

有人1500萬買北京二環(huán)內(nèi)200㎡的老破大，今年就只能賣1200萬，而且抵押率還降到了40%。

③“持有成本”，一定不要忽視！

以后房產(chǎn)稅落地，持房壓力必不可少。就拿試點(diǎn)城市重慶來說，三套房家庭年稅負(fù)增加45%，每月相當(dāng)于增加了2000多的房貸，這都是未來需要直面的持有成本增加。

不過也有好消息：好地段的房子依然保值，還有城市改造項目還有機(jī)會。

所以，如果你手上的房子都是人口大量流出的三四線城市的房子，而且樓齡還超過了15年，又處于遠(yuǎn)郊，與其等著政策救市，不如早點(diǎn)變現(xiàn)更為明智。

因為根據(jù)上面幾大信號就足以說明，那些缺乏人口，產(chǎn)業(yè)支撐的無效住房將逐步被淘汰；有人住，且有市場需求的有效資產(chǎn)，才會被留下。

黃奇帆早就說過，“樓市調(diào)整會持續(xù)5-8年”。

這么來看，如果你手里拿著人口流失城市的老房子、遠(yuǎn)郊新房，現(xiàn)在及時止損，反而比硬扛到資產(chǎn)縮水更為明智。

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