北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我京籍，名下無房，老公外地有一套房，在北京有貸款記錄，手里有200-300萬的首付。現(xiàn)在孩子在海淀上私立一年級(jí)，我在東城王府井上班，比較穩(wěn)定，老公在石景山上班，離孩子現(xiàn)在的學(xué)校比較近。考慮明年買房，現(xiàn)在糾結(jié)的點(diǎn)如下：

在哪個(gè)區(qū)買房？海淀，石景山，通州，考慮的因素有未來的保值，升值和置換；考慮海淀是因?yàn)楹⒆蝇F(xiàn)在學(xué)籍在海淀，有可能小升初轉(zhuǎn)公立，怕孩子成績不好，所以買個(gè)保險(xiǎn)。考慮石景山是因?yàn)槔瞎谀沁吷习啵x孩子學(xué)校近，但就是不知道未來的發(fā)展怎么樣。考慮通州是因?yàn)槌鞘懈敝行牡亩ㄎ缓拖拶彛疫€有資格，所以考慮是不是未來發(fā)展很有潛力。其它區(qū)域也不是完全不行，也想聽聽您的建議。

A：

1、這首先是孩子的教育問題，我不好建議，只能由家長來做決定。我只能是從投資角度幫著分析而已。

2、買在海淀肯定是學(xué)區(qū)房，而學(xué)區(qū)房在持有期間，從居住角度講性價(jià)比偏低。用租售比來說明吧，像中關(guān)村的房，比朝豐石的租金收益要低30%左右。那也就是說，居住的性價(jià)比也要低30%。所以，買學(xué)區(qū)房的最主要目的就是學(xué)位，從居住和投資角度講都一般。

3、石景山的未來，從房產(chǎn)角度講和其他行政區(qū)沒什么區(qū)別，都是跟隨北京大盤而已。作為城六區(qū)之一，房價(jià)走不出獨(dú)立行情。未來的發(fā)展，老城區(qū)不會(huì)有什么發(fā)展了，沒有土地也就沒有了新增的建設(shè)。新區(qū)是發(fā)展的不錯(cuò)的，畢竟是城六區(qū)之一。

4、通州不用考慮太多，也肯定和市區(qū)一個(gè)走勢(shì)。你覺得市政府會(huì)放任炒房客在眼皮子底下，把房價(jià)炒高而不管嗎？所以通州作為副中心會(huì)穩(wěn)定性更強(qiáng)，但房價(jià)肯定是和市區(qū)同漲同跌的。

房子是用來住的，不是炒的，還是先考慮居住為好，能夠保值就行，沒必要用炒房的思維來選擇板塊。買在通州那住是不住？住的話就得每天東西兩頭的奔波，太折騰了吧。不住的話更不合適，還是先解決居住問題再考慮投資吧。

5、總之，如果是我建議，買在石景山，同樣的價(jià)格，能得到比海淀學(xué)區(qū)房更好的居住體驗(yàn)。但是否買學(xué)區(qū)房由家長決定。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，本人購房小白，打算給女兒在京買房，現(xiàn)未婚單身，首套首貸，預(yù)算首付300萬左右，總價(jià)600萬左右，工作在海淀學(xué)院路和五道口附近。需求兩居，也是作為婚前財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)自住＋父母過來住住，請(qǐng)教：

1、目前單身，也就說至少七年內(nèi)不會(huì)有娃上學(xué)，是不是暫時(shí)不用太考慮學(xué)區(qū)？主要考慮通勤？當(dāng)然最好能夠有個(gè)不太差的學(xué)區(qū)。

2、初步了解了學(xué)院路和五道口，二手房基本房齡20歲以上單價(jià)9萬加；新房只初步了解，請(qǐng)教如果是您如何選擇？還有沒有再擴(kuò)大點(diǎn)區(qū)域的二手房或新房可選擇？

3、如果二手房，老公房和商品房優(yōu)劣方面有啥區(qū)別？目前看二手房交易量不咋地，是否可以觀望一段時(shí)間？目前能想到的就這么多。

A：

1、600萬，兩居。學(xué)院路學(xué)區(qū)沒什么溢價(jià)，之前就是海淀學(xué)籍的價(jià)值，自住的性價(jià)比在海淀算高的。不太差的學(xué)區(qū)怎么說啊？在全北京算不差的，畢竟是海淀學(xué)區(qū)。但在海淀算不太強(qiáng)的，否則也不會(huì)溢價(jià)低。

可既然是單身，太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房也沒什么意義。我能理解父母的心情，希望一套房解決孩子一輩子的問題。但不太現(xiàn)實(shí)，600萬在旁邊好學(xué)區(qū)也就買個(gè)占坑兒房，4/50平米，居住的性價(jià)比很低。考慮好吧，我建議還是到什么時(shí)候說什么話，提前太早準(zhǔn)備了未必劃算。

2、新房二手房沒標(biāo)準(zhǔn)，注重自住就買新的，考察好質(zhì)量就行。注重個(gè)穩(wěn)妥的保值就買二手的，學(xué)院路的基礎(chǔ)價(jià)值不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。這幾年的新房我不好點(diǎn)評(píng)，容易惹麻煩，我也不賣房犯不上。還是問賣房的吧，網(wǎng)上有的是組織看房團(tuán)賣房的。

3、老公房和商品房，看品質(zhì)，沒有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，商品房要老了的話跟老公房的保值性差不多，各有優(yōu)劣。單從居住角度說就是老公房的得房率高，商品房的物業(yè)相對(duì)好。看自己重視什么了。

二手房成交量，我覺得中等吧。但考慮好，是等成交量下降呢還是上漲？如果成交量下降那就是下跌，還敢買嗎？如果上漲那就是漲價(jià)，還敢往里沖嗎？

考慮好吧，別陷進(jìn)跌了不敢買，漲了等著跌的怪圈兒里。現(xiàn)在是全國救市，如果再拋出個(gè)政策，那就看是否來得及跟進(jìn)了。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問：非京籍，老公43歲，在亦莊上班，我38歲，無需坐班。6口人（老大6歲，老二2歲加兩位老人）。

資金情況：目前在管莊京通苑一套板樓2居，價(jià)值340萬左右，除去貸款結(jié)余240萬（已掛網(wǎng)出售，但是看房人少）。手里現(xiàn)金300萬左右。

需求：滿足老大明年上學(xué)。改善下居住條件。我還在積分落戶，但是目前才78分。希望渺茫。6年后老大升初中，不能落戶，只能回老家武漢，武漢有套學(xué)區(qū)房。

亦莊看房，這個(gè)板塊是不是合適選擇？老公總擔(dān)心當(dāng)接盤手。當(dāng)前接我和老公目前收入加起來80左右。但是都不是事業(yè)單位，擔(dān)心裁員風(fēng)險(xiǎn)。

A：

1、非京籍78分，難度大，老大在中考前估計(jì)趕不上了。

2、亦莊，為了孩子上學(xué)也沒什么辦法啊。到目前為止，亦莊算是學(xué)區(qū)房里相對(duì)性價(jià)比高的。有溢價(jià)，但因?yàn)槌煽冞€不如城六區(qū)的牛校，所以溢價(jià)率也低于市區(qū)學(xué)區(qū)房。但又因?yàn)橐嗲f有概念，學(xué)校確實(shí)提升得快，所以家長們也沒什么其他的好選擇，只能這里。

不過你們現(xiàn)在非京籍，只能說有可能進(jìn)入對(duì)口學(xué)校，但也有可能被派位。這我不敢建議什么，只能家長定。

3、此外要么就考慮朝陽的，學(xué)區(qū)房溢價(jià)率就看學(xué)校等級(jí)了，高的能和東西海差不多，中等的和亦莊差不多。從性價(jià)比來說可以比亦莊的強(qiáng)點(diǎn)兒，但價(jià)格可就貴多了。

4、所以還是先考慮好是否能落戶吧，然后再說學(xué)區(qū)房。但我是真沒什么太好的建議，只能自己決定。

僅供參考。

四

Q:

小學(xué)二年級(jí)，我一個(gè)人在北京，工作地點(diǎn)在復(fù)興門地鐵站附近，租住在廣外。

西城規(guī)定3-5年級(jí)才能轉(zhuǎn)學(xué)，我初步打算在月壇買房并轉(zhuǎn)學(xué)，但是聽說小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)到月壇的一律進(jìn)白云路小學(xué)，據(jù)說很一般，所以我打算等小孩五年級(jí)再轉(zhuǎn)過來，這樣能多攢幾年錢，將來房子能買大一點(diǎn)，小孩小學(xué)階段主要在外地，基礎(chǔ)可能打得牢一些。

按照這個(gè)思路，我自己就要繼續(xù)在北京單身租房，到小孩轉(zhuǎn)學(xué)中間還有四年，租金總計(jì)至少得二十多萬，舍不得，所以我現(xiàn)階段考慮在一號(hào)線二號(hào)線沿線買房，要求是離地鐵近，地鐵單邊通勤不超過一小時(shí)，最重要的是要能保值而且將來好脫手(最終還是要在月壇買房)。我家的條件是，現(xiàn)金100，如果賣掉外地一套房能回收380，不貸款或者低貸款，所以首付480，總價(jià)不超過550，麻煩您給參謀參謀哪些小區(qū)合適。

A：

1、常規(guī)建議是能早轉(zhuǎn)學(xué)就盡量，買學(xué)區(qū)房圖的就是學(xué)習(xí)氛圍，盡早熟悉當(dāng)?shù)氐慕逃Ｊ綖楹谩Ｕ呶幢匾怀刹蛔儯甾D(zhuǎn)了至少不吃虧。當(dāng)然這只是從教育角度考慮，從房子角度就看自己的實(shí)際情況了。

2、首付480，總價(jià)不超過550。什么貸款資格啊？如果是二貸資格就無所謂，但如果是首貸資格可就吃虧大發(fā)了，等于浪費(fèi)了資格，考慮好。

3、一二號(hào)線沿線，離地鐵近。550萬，保值好脫手。這要求高了，不容易。東西城的全部都是學(xué)區(qū)房，那能買的也就是朝陽和石景山的，如果離地鐵近那朝陽的基本都是老破小，流動(dòng)性好不到哪兒去。

石景山離得近的就是遠(yuǎn)洋山水，魯谷板塊。其他的基本得到八角或古城了，還是自己先看吧。石景山老房多，這沿線沒多少房齡新的，好選，問當(dāng)?shù)刂薪榫托小?/p>

4、另外提醒一點(diǎn)，現(xiàn)在二年級(jí)，那到五年級(jí)不是四年，而是三年。那現(xiàn)在買了房，稅費(fèi)可不少呢，也頂上兩三年的房租了。三年后換房可就算白扔了，500多萬的話十多20萬，不是個(gè)小數(shù)字，跟租金差不多了。考慮好。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我搖上共有產(chǎn)權(quán)房****，號(hào)比較靠前，在猶豫是否購買。情況如下：名下有一套機(jī)場(chǎng)附近的商住兩用房，房本用途是辦公，買房時(shí)有商貸但還清了，現(xiàn)出租中，應(yīng)該還算首房首貸。

現(xiàn)在住房是東西城區(qū)的65平的老破小學(xué)區(qū)房，估值600+w，房子在公公名下。孩3歲，為了解決孩子上學(xué)問題，3年內(nèi)公公會(huì)把現(xiàn)有住房贈(zèng)予我們，夫妻雙方京戶，除了上面說的商住兩用房，名下無其他住房和貸過款。購房，一來想解決一方父母住房（原計(jì)劃商住兩用房），二來想待孩子上小學(xué)后置換大點(diǎn)的新居。

麻煩幫忙參考一下方案：

1、購買共有產(chǎn)權(quán)房給父母，慢慢置換掉商住兩用房，雖然賣肯定虧本，但也擔(dān)心以后越來越不值錢，買共有產(chǎn)權(quán)至少保值些，再后續(xù)看收入情況置換現(xiàn)住房，另外，不知道公公名下房產(chǎn)贈(zèng)予給我們后是否涉及共有產(chǎn)權(quán)房騰退。

2、不購買共有產(chǎn)權(quán)房，接受贈(zèng)予后賣掉現(xiàn)在住房，用作首付，再使用首房首貸的資格去購買離學(xué)區(qū)較近點(diǎn)的大點(diǎn)的房子，商住兩用給我父母住，可能真就只能住，不能想保值的事情了。

A：

1、未必是首房首貸了，還是查查征信吧，各銀行的政策不同，也有可能是把商業(yè)地產(chǎn)貸款歸入住宅貸款的。

2、既然名下無住宅，公公名下也只有這一套房，且是65平600多萬，那可以采用買賣形式過戶，稅費(fèi)比贈(zèng)與要?jiǎng)澦恪Ｖ笆菨M足三個(gè)條件：滿五唯一，90平之內(nèi)普宅，你們名下無房。

3、如果是遺贈(zèng)的話就肯定不影響，普通贈(zèng)與的話視同買賣，看到時(shí)候房管部門是否較真了，這我也不知道會(huì)怎么認(rèn)定，不懂。

4、我沒明白，你的意思是共產(chǎn)房比商品房更保值嗎？這不對(duì)吧，共產(chǎn)房是保障性住房，而且是政策最嚴(yán)格的一種，幾乎沒有投資性，就是用來住的，房住不炒。所以如果買共產(chǎn)房才是只考慮居住，不在乎是否保值。而商品房才是兼顧自住和投資保值的。所以這沒看懂，不理解。

5、還一點(diǎn)，如果是要賣掉這學(xué)區(qū)房，那還干嘛贈(zèng)與啊？多過一道手就多交一筆稅，何苦呢，直接賣好不好啊？

僅供參考。

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