深圳發展最早始于羅湖，但東有梧桐山、北有塘朗山阻擋，南接香港，只能向西拓展。福田、南山、寶安相繼崛起，逐漸形成“一路向西”的城市格局。

反映到房價上，深圳西強東弱的態勢已成定局。

但這并不意味著，在深圳買房，可以盲目追求一路向西。對遠郊房子而言，不管東部還是西部，你能從中拿到的都并非優質籌碼，反而會讓手上資產在未來失去更多市場話語權。

具體理由如下：

01

遠郊新城的房子，最大的問題是存在流動性風險。

哪怕它在新房階段時很好賣，進入二手房市場也往往賣得不理想；新房階段不好賣，后期更不好賣。

為什么會這樣呢？

最根本的原因在于，這些地方的房子太多，接盤的人太少。

新城最不缺的就是土地，政府一揮手就能再造幾十個新小區和你競爭。

新房建的多了，產業和人口跟不上，面向的都是低預算群體。

整體均價自然會被拉低。

此外，對于剛需房來說，地鐵紅利越來越短。

以前地鐵開工消息一出房價就漲，現在得看實際通勤價值。

比如深圳地鐵14號線開通前，龍崗坪山樓市都吃到了一定的漲幅，通車后反而回調，加上區域供需關系寬松，形勢不容樂觀。說明光有地鐵不夠，還得看本地產業和購買力。

所以，別看一些新城PPT吹得多天花亂墜，什么高大上規劃、地鐵藍圖，沒人真金白銀來接盤都是虛的。

02

為什么樓市分化會加劇？

本質上是因為財富效應越來越集中了。

1979年，彼時的深圳GDP還是1.96億元，到2024年飆升已至3.68萬億元，四十多年間漲幅超1.8萬倍，這是前無古人大概也是后無來者的城市奇跡。

千禧年之前，中國大部分家庭是穩定的窮；千禧之后，每一次中國經濟迎來新機遇，包括互聯網時代、電商風口、科技、新能源、房地產黃金時期等，都進一步拉開了人們的貧富差距。

為什么現在郊區的新房建得越多，房產價值就越弱？

其一，人口增速放緩

截至2024年底，深圳常住人口為1798.95萬人。

到2035年，深圳計劃將人口規模控制在1900萬。

也就是說，未來10年內，全市常住人口規模增長空間約101萬人。

而在2010年-2020這十年間，深圳常住人口新增了726.18萬人。

以前人口瘋狂涌入，偏遠位置的新房總是不缺接盤俠，現在深圳人口增長放緩，對樓市影響最大的就是遠郊房。

其二，保障房供應停不下來

根據規劃，深圳今年預計建設籌集4萬套保障房，分配5萬套保障房。

對于剛需來說，市面上的選擇越來越多，意味著可輸送到郊區新房、臨深板塊的韭菜變得越來越少。

這里其實也給那些手持多套劣質房產的業主敲響了警鐘：

如果不及時整合資源，到核心板塊換個好房子，那么結局就是眼睜睜看著手中的資產慢慢降低稀缺性。

03

深圳房價的漲跌邏輯，與資金總量和人口流入息息相關。

過去十幾年，西部南山、寶安限購區房價漲得猛，就是因為騰訊、大疆這些巨頭崛起，科技公司扎堆，加上前海自貿區、地鐵網絡擴張，人口和資源拼命往西涌。

反觀東部，產業和交通配套跟不上，所以房價表現較為遜色。

這一漲跌邏輯，放在西部那些邊邊角角的地方也同樣適用。

恒者恒強是未來樓市趨勢，所以當下買房：

1、優選核心地段，次選潛力地段。也就是圍繞強產業聚集的片區布局，人隨產業走，遠郊地段的房子原則上只賣不買。

2、置換和優化，宜早不宜遲。包括地段、小區、戶型升級，從外城區換到主城區，把未來漲幅較差的房子換成潛力較好的房子，質量大于數量。

3、甘蔗沒有兩頭甜，預算不多的剛需，一定要有所取舍。預算低，要求多就很容易入坑。

4、在自己能力的范圍內，盡可能到有潛力的板塊選擇高流通性產品。

5、把控好杠桿，根據家庭的資產情況，有足夠的現金流以應對月供。

即便北上廣深的房子，未來很難復制過去20年的黃金時代，但是作為資產，一線城市核心地段的房子，依然是普通家庭為數不多能觸及到的優質資產。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

買房前來找我做一次付費咨詢，可以幫你避開所有免費的坑。

如果你感覺無從下手，對買房感到迷茫，歡迎你私信我預約咨詢，讓我們為你的家庭資產保駕護航。