貶低公寓最狠的那群人，往往就是未來最后在高位接盤買公寓的人，這一點毋庸置疑。

現在網上到處都在說公寓千萬不能買，什么賣不掉、稅費高得嚇人、不增值、不能落戶，各種貶低，仿佛買公寓就是交智商稅，誰買誰傻。但你有沒有想過，為什么公寓這么不受人待見？他們說的到底對不對？未來公寓真會像他們說的那樣一文不值嗎？

我可以肯定地說，現在拼命貶低公寓的那群人，就是未來最后在高位接盤買公寓的人。老姚接下來講的可都是核心干貨，麻煩大家動動手指，先幫我點個贊再接著看。

首先，我們得明白一個道理：任何投資品，當絕大多數人都在貶低它的時候，往往就是其價值被嚴重低估的時候，公寓也不例外?，F在網上那些噴公寓的人，大多是拿公寓和住宅對比，說公寓這不好那不好。但問題是，公寓和住宅本就是兩種截然不同的資產類型，根本不能簡單比較。

公寓的核心價值是什么？是租金回報率。公寓本質是一種租賃資產，價值在于能帶來穩定現金流。而住宅呢？住宅的核心價值是增值，靠房價上漲獲取資本利得。但現在的情況是，住宅的增值時代已經結束，未來房價不會再像過去那樣瘋漲。

相反，隨著房產稅推出，持有住宅成本會越來越高，很多住宅甚至可能變成負資產。而公寓的租金回報率在未來會越來越高。為什么呢？因為隨著城市化進程結束，人口流動愈發集中，大城市核心區域會吸引更多人涌入，租房需求持續增加，公寓尤其是小面積公寓，正好能滿足這些租房人群的需求。未來公寓的租金回報率會遠超住宅的增值收益。

為什么現在這么多人噴公寓？

原因很簡單，他們還在用過去的思維看問題。過去20年，中國房地產處于上半場，房價一路飆升，買住宅的人賺得盆滿缽滿。而公寓雖然租金回報率不錯，但跟房價漲幅比起來，就顯得微不足道。

所以很多人覺得公寓不值錢，買公寓不如買住宅。但問題是，房地產的下半場已經到來。未來房地產不再靠房價上漲賺錢，而是靠租金回報盈利。住宅的增值屬性會越來越弱，公寓的租賃屬性則會越來越強。那些現在還抱著買房增值想法的人，未來肯定會被市場狠狠教訓。

公寓的稅費真高得嚇人嗎？這也是網上噴公寓的常見理由。很多人說，公寓二手交易稅費高達17%到60%，根本賣不掉。但事實并非如此。公寓的稅費計算方式有兩種：差額征收和核定征收。

如果你買的公寓沒增值，選擇差額征收，稅費其實很低，和住宅差不多；就算有增值，選擇核定征收，稅費也不會超過17%。而且公寓核心價值是租金回報，不是增值。買公寓是為了收租，不是為了賣。就像巴菲特買股票，向來長期持有，賺的是股息收入，而非股價上漲的差價。

公寓的租金回報率到底有多高呢？老姚告訴大家，優質公寓租金回報率可達6%到8%甚至更高。這是什么概念？現在銀行存款利率已降到2%以下，理財產品收益率也不斷下滑，而公寓租金回報率卻能輕松跑贏通脹，帶來穩定現金流。

并且公寓租金會隨通貨膨脹和城市發展逐年上漲。買一套公寓，租金每年漲3%到5%，十年下來，租金可能就翻倍了。而月供是固定的，租金上漲部分全是凈收益。

為什么未來會有更多人買公寓？很簡單，未來投資環境會變差，銀行存款利率越來越低，甚至可能進入負利率時代。股票、基金等高風險投資，普通人根本玩不轉。房地產方面，住宅增值屬性沒了，持有成本還越來越高。未來公寓會成為大多數人投資首選，因為它能帶來穩定租金回報，且風險很低。

公寓投資要考慮的維度很多，存在不少認知盲區和誤區。買錯了，后期麻煩大；買到優質公寓，后期收益好。