春夏之交，是北京一年中最氣溫舒服的季節之一，

然而，北京的二手房市場卻沒有迎來期待中的小陽春，而是進入踩踏模式， 幼升小入學季進入尾聲，觀望的氣息濃厚。

只要300多萬，就可以 在北三環買兩居室。

你可能會覺得300萬已經很多了。

可是，早在2016-2017年，500萬只能 在北三環買一套一居室。

現在看看，那些年真瘋狂。

市場在下降，但是降幅在收窄

看看最新的數據，

銷售方面，1 — 3 月，新建商品房銷售面積 21869 萬平方米，同比下降 3.0% ，降幅比 1 — 2 月份收窄 2.1 個百分點 。新建商品房銷售額 20798 億元，下降 2.1% ，降幅收窄 0.5 個百分點 。

投資方面， 1 — 3 月，全國房地產開發投資 19904 億元，同比下降 9.9%。

開工和竣工方面， 1 — 3 月，房地產開發企業房屋施工面積 613705 萬平方米，同比下降 9.5% 。房屋新開工面積 12996 萬平方米，下降 24.4% 。房屋竣工面積 13060 萬平方米，下降 14.3% 。

價格方面，2025年3月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市為24個，增加6個，二手住宅環比上漲城市為10個，增加7個。

從這些數據中我們可以看出一些跡象，比如：

1.房地產價格整體在下降，但是降幅在收窄，更多城市價格開始轉暖。

2.雖然 3月末商品房待售面積78664萬平方米，達到相對高位，但是，

供求關系正在發生微妙的變化，

投資端持續萎縮，開工面積也持續下降了一段時間， 1-3月房屋新開工面積12996萬平方米。

銷售端，新建商品房銷售面積21869萬平方米，銷售面積多于開工面積，因此，如果趨勢持續，市場將會進入去庫存階段。

是時候轉變思路，樂觀一點了

我們做投資的，有自己堅定的信仰很重要，但是，緊跟市場的變化，如何應對才是最重要的。

隨著房地產已經深度調整了近5年，我們是時候考慮轉變一下思考問題的范式， 即：

房地產的定價邏輯需要需要重估？

根據傳統的分析框架，房地產價格取決于供求。

對需求端拆分，可以分為消費需求和投資需求。

消費需求即居住需求，影響因素包括城鎮化率、人口變化、人居居住面積等因素。投機需求則以增值或長期回報為目的，影響因素主要是回報率，這里的回報率不僅指房地產本身收益率，也包括與其他資產對比的收益率。

以上兩個需求代表了房地產的金融屬性和居住屬性。

這里我們只討論金融屬性，以及其背后的邏輯。

1.房地產的 長期限固收產品邏輯

隨著房價下行，由于租金下行幅度低于房價下行幅度，因此房地產的租金回報率也在提升。

以北京一套350萬元的二居室為例，租金6500元/月，年租金7.8萬，租售比2%（某中介真實數據）。

由于房價下跌，租售比是在提升的，而 與之對比，國債收益率快速下行，30年期國債收益率不到2%。國債是所有固收類資產的定價基準，在國債收益率極低的情況下，房地產長期回報率的吸引力在提升。

是否可以將房地產理解為一種類固收邏輯，如果是的話，房地產已經具備了一定的配置價值。

2.收入水平與杠桿能力邏輯

房價需求端主要取決于居民部門加杠桿的能力，杠桿能力是收入的函數。

與過去相比，在房價普遍下跌30-40%的情況下，雖然購房意愿仍舊很低，但是購置房地產資產的門檻已經遠低于5年前。

3.市場情緒邏輯

目前，市場對房地產行業的預期過于一致，幾乎都是看空的聲音。

金融市場最怕的就是一致性預期。 真理不會掌握在多數人手里。

能讓所有人一致認同的東西通常不是大肉而是陷阱。

在一致預期下，行為過于一致，導致價格過度反應。

總體看，對這個行業可以適當樂觀一些。