關(guān)稅博弈下穩(wěn)樓市如何發(fā)力

編者按最近美國(guó)挑起全球關(guān)稅大戰(zhàn)，針對(duì)美國(guó)加征高額關(guān)稅的霸權(quán)主義行徑，中國(guó)斷然采取堅(jiān)決的反制措施，中美關(guān)稅博弈下，出口受到一定影響，穩(wěn)樓市對(duì)于穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)至關(guān)重要。本期地產(chǎn)周刊聚焦穩(wěn)樓市政策如何進(jìn)一步發(fā)力，助力擴(kuò)大內(nèi)需。

圖片來(lái)源：新華社

專家建議，優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房模式，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門(mén)檻，探索“先租后購(gòu)”的漸進(jìn)式產(chǎn)權(quán)獲取機(jī)制，讓年輕人能夠以更低成本實(shí)現(xiàn)住房階梯升級(jí)；創(chuàng)新金融支持工具，開(kāi)發(fā)適合年輕人收入特點(diǎn)的長(zhǎng)期低息貸款產(chǎn)品，同時(shí)擴(kuò)大公積金使用范圍，切實(shí)降低購(gòu)房綜合成本。

■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 李曉紅

美國(guó)“對(duì)等關(guān)稅”政策引發(fā)全球股市、匯率、債市等的劇烈波動(dòng)。在中美關(guān)稅博弈的情況下，對(duì)中國(guó)樓市有何影響？

接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，中美關(guān)稅博弈，樓市會(huì)受到一定的影響。不過(guò)，在我國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)需型轉(zhuǎn)變的背景下，受益于資產(chǎn)避險(xiǎn)需求、政策支持及內(nèi)需驅(qū)動(dòng)，作為重要經(jīng)濟(jì)支柱的樓市會(huì)受到更多關(guān)注。

持續(xù)增強(qiáng)市場(chǎng)信心

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的企穩(wěn)回升。4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，住房市場(chǎng)成交活躍度提升，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加。其中，一線城市環(huán)比上漲，迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，為市場(chǎng)注入了信心。

在“對(duì)等關(guān)稅”政策引發(fā)經(jīng)濟(jì)不確定性的情況下，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍被視為一種保值資產(chǎn)，可能會(huì)受到更多關(guān)注。

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家（北京）對(duì)外開(kāi)放研究院日本研究中心研究員吳英杰表示，避免中美博弈影響民眾對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，可以考慮給予供給側(cè)與購(gòu)房者適當(dāng)減稅等優(yōu)惠政策，加大穩(wěn)樓市力度。

北京聯(lián)合大學(xué)人居研究中心主任張遠(yuǎn)索在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，要積極提升居民對(duì)樓市的信心。除了進(jìn)一步降低首付、房貸利率、優(yōu)化公積金政策等常規(guī)手段之外，還可通過(guò)加大城中村和危舊房改造貨幣化安置力度、合理控制新增用地規(guī)模等手段提振購(gòu)房需求。另外，更應(yīng)該重視一線城市的帶動(dòng)作用。

中國(guó)城市發(fā)展研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)劉正山建議，穩(wěn)樓市政策進(jìn)一步發(fā)力，應(yīng)該通過(guò)供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)的“堵點(diǎn)”，促進(jìn)良性循環(huán)。政策上應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大力度，徹底取消限售政策，動(dòng)態(tài)優(yōu)化首付比例等貸款限制，釋放合理住房需求；加大稅收優(yōu)惠的力度，如擴(kuò)大契稅減免范圍，對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”家庭減免個(gè)稅等，降低購(gòu)房和置換房屋成本。

對(duì)于供給側(cè)而言，通過(guò)加快“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地和“以舊換新”等舉措，刺激改善型需求入市；推進(jìn)“帶押過(guò)戶”簡(jiǎn)化交易流程，提升市場(chǎng)流通效率；鼓勵(lì)房企發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RE?ITs），紓解企業(yè)流動(dòng)性壓力，激活存量住房市場(chǎng)活力。

激活細(xì)分人群購(gòu)房需求

近年來(lái)，隨著年輕群體逐漸成為購(gòu)房需求的主力，年輕群體對(duì)居住需求從看重“功能”轉(zhuǎn)向注重“品質(zhì)”，正在重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。與此同時(shí)，隨著中國(guó)加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，專為老年人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)需求激增。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年3月，中國(guó)60歲以上人口已達(dá)3.2億，占總?cè)丝诘?2.8%。到2035年，這一比例將超過(guò)30%。

在這一變化的背后，不僅反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，而且對(duì)生活品質(zhì)、居住環(huán)境有了更高的要求。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，在人的一生中，住房需求隨著年齡和收入增長(zhǎng)動(dòng)態(tài)迭代。剛步入社會(huì)時(shí)租房，到有一定積累后首次置業(yè)，收入增長(zhǎng)后會(huì)產(chǎn)生改善性住房需求，年老之后還會(huì)有度假及養(yǎng)老居住需求，始終都在新的約束條件下尋找新的性價(jià)比，這實(shí)際上也為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供了澎湃動(dòng)力。

“房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，迫切需要響應(yīng)年輕群體、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)的購(gòu)房需求?！眳怯⒔鼙硎?。

對(duì)此，接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家一致認(rèn)為，要針對(duì)不同群體的核心痛點(diǎn)，制定差異化的支持政策，激活有效供給。

在劉正山看來(lái)，對(duì)年輕群體而言，當(dāng)前面臨的主要矛盾是住房可支付能力不足與居住穩(wěn)定性需求之間的矛盾。建議優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房模式，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門(mén)檻，探索“先租后購(gòu)”的漸進(jìn)式產(chǎn)權(quán)獲取機(jī)制，讓年輕人能夠以更低成本實(shí)現(xiàn)住房階梯升級(jí)；創(chuàng)新金融支持工具，開(kāi)發(fā)適合年輕人收入特點(diǎn)的長(zhǎng)期低息貸款產(chǎn)品，同時(shí)擴(kuò)大公積金使用范圍，切實(shí)降低購(gòu)房綜合成本。

在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，關(guān)鍵是要突破醫(yī)療配套不足和支付能力受限等瓶頸。一方面需要通過(guò)土地政策傾斜和規(guī)劃引導(dǎo)，推動(dòng)適老化住宅建設(shè)，支持存量物業(yè)改造為養(yǎng)老社區(qū)；另一方面要深化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，將養(yǎng)老服務(wù)納入醫(yī)保支付范圍。同時(shí)，還可以通過(guò)稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)家庭代際支持，如對(duì)子女為父母購(gòu)置養(yǎng)老住房給予契稅減免等。

張遠(yuǎn)索認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)年輕群體的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣，突出住房產(chǎn)品的個(gè)性化和舒適性，同時(shí)給予購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策。養(yǎng)老地產(chǎn)要具備便捷、舒適、安全的居住環(huán)境，同時(shí)要提供專業(yè)服務(wù)和創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式。

吳英杰強(qiáng)調(diào)，根據(jù)年輕群體就業(yè)與子女教育的需求，配置更多就業(yè)崗位與優(yōu)質(zhì)教育資源，增強(qiáng)年輕群體的購(gòu)房意愿。養(yǎng)老地產(chǎn)則需要配置相應(yīng)的社區(qū)食堂與配餐、建立社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站等適合老人收入的適老服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)在裝修與設(shè)備配置上要考慮老年人的特點(diǎn)，建立與社區(qū)醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，同時(shí)，可以在社區(qū)內(nèi)建設(shè)適合年輕人的地產(chǎn)項(xiàng)目，以便年輕人就近照顧老人，老人照顧兒孫。

“考慮到新市民缺乏原始積累，總體上收入還不高，面臨的不確定性也較強(qiáng)，所以，他們更看重性價(jià)比中的價(jià)格，基本體面而價(jià)格合理的住房是他們的首選，最好再輔之以較為優(yōu)惠的住房消費(fèi)金融方案。老市民更看重性價(jià)比中的性能，能夠精準(zhǔn)貼合其細(xì)分需求的差異化好房子市場(chǎng)空間廣闊，但需要上游土地要素加快市場(chǎng)化改革進(jìn)程，通過(guò)降要素成本來(lái)為住房產(chǎn)品力升級(jí)打開(kāi)空間?！蓖跞鹈癖硎尽?/p>

總 監(jiān) 制丨王 輝車海剛

監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨蔣 帥