導語

2025年一季度推動行業去庫存規模已達1億平方米，2025年初土地市場的結構性回暖正在為行業復蘇帶來更多信心。

◎ 文 / 馬千里

研究視點

2025年初，中國房地產市場延續上年四季度企穩態勢，一二手房成交規模與房價指數持續修復，土地市場率先顯現積極信號——月度溢價率時隔三年再度突破10%關口，京滬杭蓉等城市頻現高總價、高溢價宅地成交，超50%溢價率已成常態。在行業潛在庫存高位運行、新房成交量較峰值下降逾四成的背景下，土地市場復蘇動能主要源自主管部門在供給側的主動調整。結合中央與地方在財政支持、供地計劃調整、供地節奏優化等維度的最新施策成效，可以預見土地市場將持續呈現企穩向好態勢，并加速推動行業供求關系修復與行業發展新模式的構建。本文核心研究結論如下：

1，中央繼續降低土地財政依賴度，助力壓縮商品房供應規模。2025年地方基金性預算收入更趨多元，中央轉移支付與專項債占比提升至50%，保障安居工程補助提前下達量達556億元，同比上升30%。隨著保障性安居資金補助力度的加強，以及中央轉移支付和專項債規模的擴大，2025年地方政府對于土地出讓收入的依賴度進一步下降，使得地方主管部門有能力繼續調降商品房供應規模。

2宅地供應計劃連續兩年同比下降二成，二線平均降幅31%居首。該現象源于雙重動因：其一，武漢、南京等二線城市在上一擴張周期過量供地，當前庫存去化壓力顯著高于其他能級城市；其二，二線城市通過城市更新釋放存量土地資源的效能遠超三四線城市。值得關注的是，一線城市商品宅地供應僅調降9%，展現核心城市供需調控的精準性。

3.保障房用地占比理性下調，盤活存量替代增量供應。就披露供地計劃的351個城市的宅地細分數據來看，2025年保障房用地占比18%，較2024年全年下降了2個百分點。2025年地方專項債和中央轉移支付規模進一步增加，顯著提升地方政府通過收儲閑置用地滿足保障房需求的能力。2025年僅保留了保租房和配售型保障房用地的供給額度，而暫停了其他保障類（城更、舊改等）住宅用地的供應計劃，反映土地資源配置效率的實質性提升。

4.預供地總體規模縮減47%，控量提質穩信心。2025年一季度，全國預供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%，延續了2023年以來的收縮趨勢。大部分核心城市通過壓縮供地規模、降低容積率、聚焦優質地塊等舉措，推動土地資源集約化利用。譬如上海2025年初預供地平均容積率從1.87下降至1.78，合肥、長春增量地塊集中于新興發展區；三四線推進主動出清，半數城市跌幅超50%，桂林永福等縣域暫停供地。

5.核心城市引領2025年地市回暖，加快構建行業發展新模式。得益于中央和地方主管部門的持續積極調整，一季度土地市場迎來了理想的積極信號：全國月度土地溢價率時隔44個月重回10%以上，核心城市熱度領跑，二線城市溢價率同比提升14個百分點至21%，京滬杭蓉等地頻現總價超50億元、溢價率超100%的地王現象。土拍熱度指標的率先反彈，反映了房企對確定性投資機會的青睞，也是穩市場政策迎來積極成效、加快構建行業發展新模式的體現。

得益于當前土地市場的積極變化，2025年一季度推動行業去庫存規模已達1億平方米，2025年初土地市場的結構性回暖正在為行業復蘇帶來更多信心。隨著核心城市地價升溫效應向銷售端傳導，以及城中村改造工作的繼續推進，房地產行業有望在2025年下半年迎來更廣泛的企穩信號。當土地市場的量質雙優轉型、開發庫存的土地收儲、新房市場的企穩回升形成共振合力，與企業和購房者的預期改善同步，房地產市場也將迎來進入理想中的發展新模式。

01

近年土地成交持續縮量2025年地方土地財政依賴度創新低

在結構性調整與政策引導的雙重驅動下，中國土地財政正經歷歷史性拐點。至2025年一季度，全國土地年化交易量較2020年高點下降已經超過六成。2025年財政預算顯示，土地出讓收入占地方基金本級收入比重首次跌破50%，標志著地方政府對土地財政的依賴度創下近十年新低。

1.2025年一季度土地成交量僅為商品房的59%，行業提速去庫存(略)

2.地方基金收入對土地市場依賴度降至50%，進一步壓縮商品房供地規模（節選）

據2025年財政部預算報告，2025年地方政府性基金預算收入總量為11.4萬億元，其中僅有一半來自于土地出讓收入部分：預算本級收入5.7萬億元，較上年實際收入增長0.1%，低于上年年初預算12%左右。自2022年以來，地方政府性基金本級收入已經連續三年下滑，且次年計劃收入與上年實際發生值持平，結合2025年一季度土地市場交易規模走勢來看，預計2025年地方土地出讓收入大概率延續下降。

而“確定性”更強的另一半地方基金收入，來自中央轉移支付和專項債務收入，2025年中央政府性基金預算對地方轉移支付收入1.7萬億元，較上年增加6500億元，地方政府專項債務收入4.4萬億元，較上年增加5000億元。由此地方政府性基金預算支出也達到11.4萬億元，較上年增長17.9%。

從2024年中央轉移支付保障性安居工程補助資金動向來看，2025年提前下達規模也有所上升，中央轉移支付保障性安居資金的正式年度發布計劃一般會在每年的4月中旬發布，其中一部分會在發布前提前下達。2024年四季度相關文件顯示，2025年已經提前下達補助556億元，為2021年以來的第二高，僅次于疫情解禁的2023年。從保障性安居工程補助資金的比例來看，老舊小區改造資金量最大，達到332億元，占比59%。

隨著保障性安居資金補助力度的加強，以及中央轉移支付和專項債規模的擴大，2025年地方政府對于土地出讓收入的依賴度進一步下降，預計2025年商品房用地供應規模仍將延續下降。

02

2025宅地供應計劃同比再降20%緊縮供給預期促供求平衡

2025年，隨著房地產行業進入存量優化與供求再平衡的關鍵期，地方政府供地計劃呈現顯著收縮態勢。宅地計劃供應量同比下降20%，其中二線城市以31%的降幅領跑各能級。這一變化既源于武漢、鄭州等二線庫存高壓區的主動減量，也折射出行業去庫存加速背景下，地方政府主動收縮供地規模，加快建設房地產發展新模式的決心。

1.2025年地方制定供地計劃更為審慎，一季度發布城市數量同比減少30%（略）

2.宅地供應計劃連續兩年同比下降二成，二線平均降幅31%居首

通過已經獲取供地計劃的351個城市相關數據來看（統計有同口徑可比數據的城市，下同），2025年各能級城市住宅用地計劃供應量同比下降20%，較2024年降幅進一步擴大了2個百分點。

分城市能級來看，二線城市降幅最大，同比下降31%，一線城市其次，下降22%，三四線降幅最低，下降14%。在控制土地供應方面，二線城市一直都是控增量的“排頭兵”，譬如2024年二線城市住宅用地供應計劃同比下降25%，降幅同樣為各能級最大。聯系實際土地市場成交來看也是如此，2024年二線城市土地成交金額同比下降30%，同樣顯著高于一線（23%）和三四線（15%）。

面對恢復市場供求平衡的挑戰，近年來二線城市在控制和減少土地供應規模方面執行的更為突出，一方面是出于更為迫切的去庫存需求，在2021年前的上一擴張周期，二線城市確實供應了過多土地，導致武漢、南京、鄭州等城市的不少高流量板塊也陷入了高庫存境地，而一線城市在供求關系方面把控較好，因此在減少宅地供應方面的訴求也相對較低，尤其是商品住宅用地，2025年一線城市計劃供應量僅減少了9%，為各能級城市最低。另一方面則出于存量盤活的需求，相比三四線城市而言，二線城市通過城市更新、低效用地再開發等方式，可從存量用地中帶來更多高質量的土地資源，對于新增土地供應的依賴度也低于三四線城市。

3.六成城市宅地供應計劃同比減少，北京、上海降幅均超三成（節選）

分城市來看，2025年有58%的城市宅地供應計劃同比下跌，下調供應計劃的城市占比與2024年相同。其中有21%的城市供應計劃較2024年減少超過一半。不少三四線城市更是計劃在2025年暫停土地供應，如桂林永福縣、陽朔縣，池州石臺縣，阿拉善左旗等，2025年住宅用地供應計劃均為0。

結合典型城市表現來看，一線城市中，北京、上海宅地計劃供應量均分別同比下降33%和40%。主要是由于2025年京滬減少了保障類住宅用地供應計劃，如果僅看商品住宅供應計劃，北京和上海的降幅分別為20%和15%。廣州宅地供應計劃上升21%，則主要是由于保障類住宅用地供應增長達到207萬平方米，較2024年增長了120%，如果僅看商品住宅類用地供應規模變化，廣州僅同比增長3%。

4.保障性住宅用地供應占比下降，一線城市占比仍達四成

就披露供地計劃的351個城市的宅地細分數據來看，2025年保障房用地占比18%，較2024年全年下降了2個百分點。2025年地方專項債和中央轉移支付規模進一步增加，為地方收儲閑置用地和盤活存量項目提供了更多資金支持，因此在新增國有建設用地方面，對于保障房用地的需求占比也有所回落。

進一步細分保障房用地供應占比來看，保租房類用地占比較2024年明顯上升，占所有保障性住房用地比例達到44%，較2024年增加了15個百分點，創下歷史新高。其原因不難理解，近年來大力推行的收儲閑置用地和收購存量住房，由于收儲成本較高，相對而言適合產權類保障房的建設。而通過協議或劃撥方式出讓的保障房用地成本較低，更適合用于保障性租賃住房。

典型如上海2025年僅保留了保租房和配售型保障房用地的供給額度，而暫停了其他保障類（城更、舊改等）住宅用地的供應計劃（2024年計劃供應250-300萬平方米）。

分城市能級來看，僅二線城市保障性住房用地供應占比有所提升，由22%增長5個百分點至27%，一線、三四線占比均有所下降，分別降低了9個和5個百分點。值得注意的是，盡管一線城市占比下滑，但仍以42%的絕對占比穩居首位。這一現象可從兩方面解讀：一方面，一線城市擁有著大量的外來人口，面對高房價和來自二線城市的人才競爭，對于建設保障性住房的需求更為迫切；另一方面，一線城市相對健康的庫存指標，以及更高的地價水平，也使其較難找到大量合適的閑置用地或存量住宅，用于補充增量土地中的保障房用地規模。

03

預供地規模同比下降近半控量提質穩信心

在精準供地政策與增存掛鉤機制的雙重引導下，各能級城市因地制宜推進供地模式優化，在預供地公告方面，2025年初各能級城市積極縮減供應規模，并提高供應質量，意在提振市場信心。

1.預供地總體規模縮減47%，一線城市韌性凸顯

2025年一季度，全國預供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%，延續了2023年以來的收縮趨勢。“增存掛鉤”機制、“以人定地”供地原則在2025年得到了深化落實。

具體分城市能級來看：

一線城市“縮量提質”：供應建面下降74%，主要是由于2025年廣州預供地節奏明顯放緩，一季度新增預供地公告僅3幅宅地，較2024年同期下降超過九成，北京下降27%，上海上升13%。2025年，北京、上海仍在繼續加強核心優質區域的土地供應比例，實現社會效益與土地價值的平衡。如2025年初上海平均供地容積率從1.87下降至1.78，北京也從1.53下降至1.45，進一步提高了優質地塊供應占比。極少數高容積率項目也均為城市核心地塊，典型案例如上海虹口區一宗容積率3.95的宅地，于2月拍出近四成的高溢價率。

二線城市“增減分化”：整體預供應建面平均回落42%，城市間明顯分化，大部分城市因庫存調整和穩市場需求而出現回落，杭州、天津、青島等2024年市場表現較好的城市亦在其列。僅少部分城市如合肥、長春、廈門等城市，因上年基數較低，或城市發展需求，預供地規模不降反增。

值得注意的是，二線城市預供地平均供地容積率達到2.2，為各能級城市最高（一線城市1.85、三線城市2.07）。雖然近年來“低密度高品質”已在新房市場蔚然成風，但是受城鎮住宅用地指標限制以及板塊庫存壓力影響，二線城市優質低密土地儲備有限，其中舊改板塊的土地儲備更是難以實現2.0以下的容積率。除蘇州、南京等預供地集中在外圍板塊的城市之外，2/3的城市平均容積率仍在2.0以上，譬如頻頻拍出高溢價宅地的杭州也達到了2.2，典型如成都、西安平均容積率均達到了2.5以上。

三四線城市“主動出清”：預供地建面同比下降43%，較2024年少了6277萬平方米，其中半數城市跌幅超50%。部分城市在年初暫停宅地供應，以此充分利用2025年地方債務上限的增量空間，積極響應財政部嚴控地方政府隱性債務政策，并為城市存量地再利用騰挪發展空間。

2.三四線加快預公告節奏，預期管理強化市場信心（略）

3.重點城市預供地控量提質成主流，量增城市均保持低規模（略）

04

核心城市引領2025年地市回暖加快構建行業發展新模式

2025年初，地方政府延續了近年以來的施政思路：供給側進一步縮量提質，增加核心板塊優質低密宅地的供應力度，同時配合存量土地收儲、限貸放松、稅費減免、購房補助等政策拉升需求預期。得益于中央和地方主管部門的持續積極調整，一季度土地市場迎來了理想的積極信號：全國月度土地溢價率時隔44個月重回10%以上，核心城市熱度領跑，二線城市溢價率同比提升14個百分點至21%，京滬杭蓉等地頻現總價超50億元、溢價率超100%的地王現象。土拍熱度指標的率先反彈，反映了房企對確定性投資機會的青睞，也是穩市場政策迎來積極成效、加快構建行業發展新模式的體現。

1.土拍熱度迎來企穩拐點，時隔三年月度溢價率再超10%

市場熱度方面，得益于地方主管部門在供地規模和結構方面的積極調控，進一步增加優質地塊的供應占比，年初土拍溢價率大幅攀升，2025年2月平均溢價率11.4%，較上月再度增加了4.7個百分點。而上一次全國月度溢價率突破10%，還是2021年的7月。

上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，在2月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。多宗地塊刷新了地價紀錄，典型如杭州城東新城，5天內兩次刷新板塊地價紀錄；鄭州金水區一宗宅地拍出了87%的溢價率，創近三年以來溢價率新高；而上海在月末協議出讓靜安的高品質袖珍地塊，更是以16萬元/平方米的單價刷新全國地價紀錄。

2.土地市場率先反彈，是近年以來穩市場成效的顯性表達（略）

3.核心城市領漲，土拍高熱邏輯已不同于上一擴張周期（略）

4.熱度從核心城市逐步擴散，更多城市優質板塊迎來多點開花（略）

05

供地規模與節奏愈加合理推動房地產供求關系加速修復

隨著2025年初土地市場的率先升溫，行業如期邁出了達成供求新平衡，構建發展新模式的第一步。本輪土地市場熱度升溫的根本原因，一方面在于供給側縮量提質，有效控制新增供地規模，另一方面在于積極盤活庫存，以及減少地方財政對土地市場的依賴，大大增強了需求端的未來預期，以及企業端的投資熱情。在政策、市場、企業三方面合力下，2025年土地市場正在迎來更多積極信號：

土地財政依賴度降至歷史性低位，促進供求關系加快修復

自2021年下半年土地市場進入調整周期以來，全國土地成交規模年均下降22%，至2025年一季度，土地年化交易量已不足2020年高點的40%。與此同時，地方財政結構加速轉型：2025年土地出讓收入占地方基金本級收入比重連續三年下降，從2022年的72%下降至2025年的50%，中央轉移支付和專項債規模則轉而成為地方財力的重要支撐。

地方財政預算結構的優化，緩解了地方財政對土地市場的過度依賴，既加快了地方收儲閑置用地和存量項目的能力，也為2025年繼續控制土地供應規模提供了有利條件。2025年一季度，全國土地成交建面僅為商品房成交量的58%，行業去庫存規模達1億平方米。行業去庫存腳步明顯加快。

主動收縮宅地供應規模，核心城市降容提質

面對行業庫存壓力，地方政府供地策略呈現兩大特征：一是總量持續收縮，2025年宅地供應計劃同比下降20%，二線城市以31%的降幅領跑；二是結構優化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優質地塊實現縮量提質。隨著2025年一線城市預供地平均容積率降至1.85，虹口、海淀等核心板塊低密宅地頻現高溢價成交。與此同時，三四線城市主動出清，超半數城市宅地預供地規模腰斬，桂林永福縣、阿拉善左旗等地甚至暫停供地，以銷定產的精細化調控切實落地。

供給側率先迎來穩市場成效，土拍熱度初現明確積極信號

2025年初土地溢價率時隔44個月重返10%以上，核心城市土拍熱度與房企投資信心的復蘇，成為市場企穩的先行信號。并且不同于上一輪周期由三四線主導的熱度外溢模式，本輪回暖更多的是基于投資預期的修復，一方面，得益于一系列穩市場新政的作用，釋放了一二線積壓置業需求，一二線平均溢價率達到二成，遠高于三四線城市；另一方面，土拍熱度理性傳導，在京滬杭蓉等“穩市場模范生”保持熱度的同時，寧波、濟南、沈陽、武漢等城市亦出現局部高熱，但高熱地塊仍集中在這些城市的核心板塊，這些地塊要么是低容積率的高品質住宅，要么是自身素質突出，具有明確的發展預期。

供需再平衡提速，行業發展新模式加速成型

當前土地市場的積極變化，本質是供給側改革與需求側管理協同發力的成果。一方面，壓縮低效供給、加快供地節奏，2025年預供地規模同比下降47%，且96%的三四線城市供地集中在未來3個月內，顯著提升資源周轉效率；另一方面，需求端通過降容、提標、松綁限購等政策激發改善需求，年初40個重點城市新房成交金額同比增長7.1%，為土地市場回暖提供支撐。

展望未來，2025年初土地市場的結構性回暖正在為行業復蘇帶來更多信心。隨著核心城市地價升溫效應向銷售端傳導，以及城中村改造工作的繼續推進，房地產行業有望在2025年下半年迎來更廣泛的企穩信號。但當前三四線城市庫存去化周期仍處高位，地方債務壓力、存量用地盤活效率等問題仍需政策持續護航。當土地市場的量質雙優轉型、開發庫存的土地收儲、新房市場的企穩回升形成共振合力，與企業和購房者的預期改善同步，房地產市場也將迎來進入理想中的發展新模式。（來源：克而瑞地產研究）