地產(chǎn)行業(yè)的降價(jià)潮，已經(jīng)深入波及到了租賃行業(yè)。

中指研究院最新一份租賃市場(chǎng)報(bào)告顯示，3月50城市住宅平均月租金為35.3元/平方米，同比下跌3.4%。

按此計(jì)算，目前的租金幾乎回到了2019年的整體水平。

隨著租金普降態(tài)勢(shì)持續(xù)蔓延，降本增效再次成為租賃行業(yè)生存發(fā)展的核心命題。

租賃企業(yè)，必須盡快適應(yīng)過緊日子了。

輕資產(chǎn)輸出

降低前期投入壓力

前期資金投入量大、回收周期長，一直是租賃行業(yè)公認(rèn)的難題。

近兩年，為了減輕自身資金負(fù)擔(dān)，不少頭部企業(yè)紛紛開始推出輕資產(chǎn)委托管理模式。

這種合作模式，既能吸引有閑置資金的投資者，也能緩解租賃企業(yè)在房源獲取及前期改造上的資金壓力，使企業(yè)有更多資金用于運(yùn)營和管理提升上，

比如龍湖冠寓在成都的一處物業(yè)，就是由業(yè)主方出項(xiàng)目資產(chǎn)，冠寓負(fù)責(zé)輸出管理體系、人才團(tuán)隊(duì)、以及運(yùn)營服務(wù)等。

萬科泊寓也在今年推出多種合作模式，包括委托管理、合作經(jīng)營、包租、資產(chǎn)收并購等。

其中資產(chǎn)標(biāo)的有兩個(gè)要求：一是單項(xiàng)目建面不低于8000平方米。二是房源數(shù)不低于300。

比如今年4月，萬科泊寓就與深鐵置業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作。簡單來說，就是深鐵置業(yè)輸出項(xiàng)目資產(chǎn)，萬科泊寓輸出品牌和運(yùn)營，雙方對(duì)適配長租公寓業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，開展合作運(yùn)營。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

對(duì)于外界盛傳的泊寓即將開放資金加盟和項(xiàng)目加盟，泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人曾回應(yīng)：公司今年確實(shí)在討論加盟模式，但方案還沒完全成熟。現(xiàn)在做的還是輕資產(chǎn)委托管理，不是傳統(tǒng)意義上的加盟。

從AI入手

降低管理運(yùn)營成本

對(duì)租賃企業(yè)來說，AI等數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，不僅能更精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)需求，優(yōu)化運(yùn)營管理，也能進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量和客戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)降本增效。

目前，AI技術(shù)已經(jīng)滲入到租賃行業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。

在獲客環(huán)節(jié)，不少租賃企業(yè)，都在探索如何利用AI智能工具，提高獲客效率，降低獲客成本。

比如某保租房公司就攜手明源云，搭建了線上對(duì)客門戶。市民只需通過公眾號(hào)或小程序，就可以進(jìn)行VR看房找房、自助式資料申請(qǐng)、一鍵鎖定意向房源、在線簽約付款、服務(wù)申請(qǐng)動(dòng)態(tài)跟進(jìn)等一站式服務(wù)，極大提高了申請(qǐng)效率。

某租賃企業(yè)的線上租房系統(tǒng)，可以通過AI自動(dòng)生成推廣文案、節(jié)日/節(jié)氣海報(bào)等內(nèi)容，幫助公司在小紅書、抖音等高流量平臺(tái)上高效獲客。

在管理運(yùn)營環(huán)節(jié)，利用AI實(shí)現(xiàn)降本增效的空間就更加巨大。

比如在傳統(tǒng)租賃管理中，因租客背景復(fù)雜，線下人工通知易遺漏，財(cái)務(wù)催繳壓力大且部門協(xié)同難，導(dǎo)致年度審計(jì)常現(xiàn)欠租，直接影響盈利。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

而借助AI智能系統(tǒng)，租賃企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)從咨詢到費(fèi)用催繳的全流程自動(dòng)化處理，提升風(fēng)控效率，降低風(fēng)險(xiǎn)。

某地保租房公司就攜手明源云，打造了可視化的住房信息運(yùn)營監(jiān)管平臺(tái)。

該監(jiān)管平臺(tái)不僅設(shè)置了房源專題分析、租戶專題分析、違規(guī)預(yù)警分析、租賃安全預(yù)警等功能模塊，能夠讓管理者及時(shí)做出精準(zhǔn)決策，規(guī)避相關(guān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)系統(tǒng)還對(duì)接了 “城市大數(shù)據(jù)平臺(tái)”，不僅大大提升了資格審核速度，還實(shí)現(xiàn)了對(duì)資格條件的全過程監(jiān)督，確保資審合規(guī)。

從產(chǎn)品和服務(wù)入手

拓展收入來源

在租賃企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，空置成本是影響利潤的重要因素。特別是包租模式下，企業(yè)需定期向原房東支付租金，空置率一旦上升，利潤將被大幅壓縮。

為此，許多租賃企業(yè)開始采用 “長租為主、短租為輔” 的策略，短租既能填補(bǔ)長租客源不足的空缺，降低空置率，又因其較高的毛利空間，能有效提升整體經(jīng)營效益。戳這里，降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租

比如萬科泊寓推行長短租結(jié)合后，平均租期從9個(gè)月縮短至7個(gè)月，3個(gè)月內(nèi)短租占比達(dá)40%。另外針對(duì)B端客戶，泊寓甚至推出日租服務(wù)。

某長租企業(yè)則根據(jù)淡旺季靈活調(diào)整，旺季短租占比50%-75%，淡季降至20%-30%，最大限度增加坪效。

城家公寓東莞項(xiàng)目也做過一次測(cè)算，一旦公寓全部做純年租，總收入為734萬元；而通過長短租結(jié)合后，總收入達(dá)1068萬元，估值同比提升24%。目前，城家公寓年租產(chǎn)品占比約40%，月租占比超過10%，2~5月租期占比約20~30%。

除了租期上的優(yōu)化，還有不少租賃企業(yè)在產(chǎn)品打造和增值服務(wù)上下功夫。

比如現(xiàn)在不少租賃企業(yè)都在進(jìn)軍高端市場(chǎng)，如萬科高端長租公寓品牌“富瑞斯”，以及招商蛇口高端長租公寓品牌“壹棠”，開店速度均較之前有明顯加快。

一方面，大量低價(jià)保租房入市，對(duì)大眾化公寓租金和出租率產(chǎn)生重大影響。租賃企業(yè)布局高端公寓，能與保租房形成錯(cuò)位競爭。

另一方面，高端公寓定位高凈值客戶，這批人對(duì)居住環(huán)境和配套設(shè)施有較高要求，因此愿意支付更高租金，所以高端長租公寓盈利能力更強(qiáng)，租金坪效幾乎是白領(lǐng)及藍(lán)領(lǐng)公寓的一倍左右。

還有，目前租賃企業(yè)的利潤主要是靠租金收入，來源不僅單一，且盈利水平低。所以，企業(yè)想要提高盈利水平，就不能僅從租金剪刀差的維度來思考，而是大力拓展租金以外的收入。

比如自如旗下的家庭服務(wù)平臺(tái)—自如家服，可提供搬家、保潔、清洗、維修、保姆、收納等近200項(xiàng)生活服務(wù)。按照某機(jī)構(gòu)的說法，未來的自如將以服務(wù)性收入為主，不再獲取資產(chǎn)性收入。

也有不少長租公寓開始探索寵物經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步拓展收入來源。

例如中海某長租公寓在一樓設(shè)置了寵物區(qū)域，自助售賣寵物急用商品。上實(shí)城開某公寓項(xiàng)目則專門配備了1棟寵物公寓，社區(qū)內(nèi)設(shè)有寵物醫(yī)院和寵物美容服務(wù)，可供攜寵租客消費(fèi)使用。

總結(jié)

從獲客成本控制到人工成本優(yōu)化，從智能技術(shù)應(yīng)用到商業(yè)模式創(chuàng)新……

面對(duì)租金普降這一殘酷現(xiàn)實(shí)，租賃企業(yè)唯有摒棄粗放式發(fā)展思維，主動(dòng)適應(yīng)過“緊日子”的生存法則，才能在激烈的市場(chǎng)競爭中留存生機(jī)。

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