2025年4月25日中共中央政治局會議再次強調， 加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

今年一季度房地產市場修復明顯，供給側土地市場同步釋放積極信號。土地市場展現出五點新變化，包括核心城市土地市場活躍、地方政府土地供應積極、房企拿地意愿提升、土拍溢價率升高、不同城市拿地房企分化等。

供給端，地方政府土地供應積極

加快供地節奏。2025年1季度重點35城的土地供應中，有22城推出規劃建筑面積同比增長。23城土地出讓金同比增加，其中大連、杭州1季度土地出讓金收入超過2024年全年的50%，分別為71%、51%，東莞、哈爾濱、北京、成都等城市1季度土地出讓金收入超過去年全年的35%。

供應結構優化。供應區位優質的地塊，北京市供地以核心區域高能級地塊配合近郊軌道沿線地塊為主，上海、杭州等城市遠郊供地減少，核心區位地塊供應占比提升。供應低容積率地塊，2025年1季度上海平均成交容積率2.01，較2024年的2.21下降0.19，2023年平均容積率為2.39，進一步提高了未來改善型產品的供應。戳我，了解讓項目達期達產達效的管理神器

需求端，房企拿地意愿升高

房企有效庫存減少，亟需補貨。全國土地成交建筑面積連續四年大幅回落，房企優質可售庫存降低。2024年新增土儲百強房企的拿地金額合計為9280億元，同比下降30%，較2020年的32337億元下降71%。2024年銷售百強房企拿地銷售比相較上年下降5.7個百分點至19.7%。隨著核心城市的優質地塊供應，房企補貨意愿增強。

核心城市市場確定性強。在房地產市場止跌回穩的大趨勢下，核心城市房地產市場恢復更快，市場的確定性使房企拿地意愿增強。尤其是近年來高端改善型項目走出獨立行情，導致核心城市核心地塊熱度更高，其中上海該現象最為明顯。

土拍溢價率升高

一是限價政策松綁釋放市場活力。北京自2024年4季度取消房屋銷售指導價和地價上限后，2025年成交的11宗商品住宅用地平均溢價率達11%，較2024年全年提升8個百分點。上海自2024年6月第三批次土拍起取消10%的溢價率限制，通過“價高者得”機制配合競高品質住宅建設，推動改善型產品供給擴容。

二是市場復蘇的積極表現強化房企土拍信心。2025年1季度市場回穩明顯，北上廣深新房網簽面積同比增6%，北上深二手房網簽量同比激增45%。其中北京、上海、深圳3月二手房日均成交分別達682套（+34%）、947套（+45%）、227套（+52%）。

不同城市拿地房企分化

核心城市央國企仍為拿地主力。2025年1季度核心35城央國企拿地宗數占比為49%，央國企與混合所有制拿地宗數占比達53%，其中北京、上海、成都、廣州央國企拿地金額占比均超7成。

民營房企持續深耕熟悉的城市，戰略性收縮三四線城市布局。濱江集團2025年1季度184億元土地投資額，100%集中于杭州；中天美好集團持續加碼布局杭州，其杭州區域投資占比從2024年的77%提升至2025年1季度的100%；大華集團戰略投資上海，2025年1季度98%的新增土儲位于上海；新希望地產通過持續深耕成都市場，進入該市土地投資額十強行列。

2025年4月25日 中共中央政治局會議再次強調， 加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

今年一季度房地產市場修復明顯，供給側土地市場同步釋放積極信號。土地市場展現出五點新變化，包括核心城市土地市場活躍、地方政府土地供應積極、房企拿地意愿提升、土拍溢價率升高、不同城市拿地房企分化等。掌控投資目標，掌握建設進度，點擊了解

1、核心城市土地市場活躍

北京2025年1季度土地市場共成交11宗涉宅用地，成交建筑面積120.5萬方，同比下降12%；成交金額569億元，同比上漲45.3%。2025年1季度雖然成交總建面同比下降，但成交總金額為近五年同期最高。核心稀缺地段、高單價地塊增加，競爭激烈。成交的11宗土地中，海淀朱房村、樹村地塊和朝陽三間房地塊競爭激烈，溢價率在10%-28%，同時海淀樹村地塊刷新北京地價單價最高紀錄。非熱門地塊價穩，位于豐臺、大興、昌平、順義區的地塊底價成交，占比64%。大體量、高總價地塊供應占比增加，成交總價超50億元地塊，共有5宗，占比45%。

上海2025年1季度土地市場共成交14宗涉宅地，同比增長75%；成交建筑面積76萬方，同比增長7%；出讓金337億元，同比增長69%；平均成交樓面價高達44379元/平方米，同比增長58%。高品質住宅是未來方向，將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑等普適要求納入土地出讓合同，在競拍過程中增加競報高品質建設，順應改善性住房需求趨勢。在1季度成交的地塊中，浦東新區北蔡地塊溢價率達40%后進入競報高品質建設環節，最終以裝修標準5000元/平方米，新增公共設施和開放空間300平方米，配建0.6%的高端人才住房的條件成交。

杭州土地市場火熱，土地出讓金居全國首位。2025年1季度，杭州共計成交33宗涉宅地，同比增長106%；成交建面205萬方，同比增長78%；成交金額高達596億元，同比增長149%；成交樓面均價為29112元/平方米。土地出讓金、樓面均價均創2023年以來季度新高。一季度杭州土地出讓金超越北京、上海，居全國首位，成交規劃總建面為全國第二。

2、供給端，地方政府土地供應積極

加快供地節奏。供地總量壓縮，在已經公布供地計劃的城市中，多數城市總供應大幅減少，東莞、煙臺和廈門住宅用地供地計劃下降超40%，成都、寧波、杭州、南寧下降超過30%。但供應提速，2025年1季度重點35城的土地供應中，有22城推出規劃建筑面積同比增長。23城土地出讓金同比增加，其中大連、杭州1季度土地出讓金收入超過2024年全年的50%，分別為71%、51%，東莞、哈爾濱、北京、成都等城市1季度土地出讓金收入超過去年全年的35%。點擊了解，讓項目建設提速，投資目標達成的建設平臺

供應結構優化。核心城市通過供應區位優質的地塊，適應市場需求。北京市供地以核心區域高能級地塊配合近郊軌道沿線地塊為主，在《北京市2025年度建設用地供應計劃》中明確，優先保障軌道交通站點周邊及城中村改造資金平衡商品住宅用地供應，加大站城融合力度，適度提高軌道站點周邊用地建設強度，打造微中心，推動“好房子”試點實施，提升住房品質。上海、杭州等城市遠郊供地減少，核心區位地塊的供應占比提升。供應低容積率地塊，2025年1季度上海平均成交容積率2.01，較2024年的2.21下降0.19，2023年平均容積率為2.39，進一步提高了未來改善型產品的供應。

3、需求端，房企拿地意愿升高

房企有效庫存減少，亟需補貨。全國土地成交建筑面積連續四年大幅回落，房企優質可售庫存降低。2024年新增土儲百強房企的拿地金額合計為9280億元，同比下降30%，較2020年的32337億元下降71%。2024年銷售百強房企拿地銷售比相較上年下降5.7個百分點至19.7%。

核心城市市場確定性強。在房地產市場止跌回穩的大趨勢下，核心城市房地產市場恢復更快，市場的確定性使房企拿地意愿增強。尤其是近年來高端改善型項目走出獨立行情，導致核心城市核心地塊熱度更高，其中上海該現象最為明顯，2024年上海套均價1500萬以上的新房成交6927套，同比增加21%。在各地出臺設計新規、技術要點等高品質住宅指引后，改善型產品的建設有了更多支持，房企拿地意愿進一步增加。

2025年1季度百強房企的新增土儲權益面積中一線城市占比23%，較2024年底提升0.1個百分點；二線城市占比達68.1%，較2024年底提升4.4個百分點；三四線城市占比則較2024年底大幅減少4.7個百分點至8.8%。

取消新房限價使得房企有充足利潤空間。

以杭州為例，2024年10月杭州新出讓用地不再設置新房限價，央國企拿地積極，尤其是在可以以產品力換價格的核心地塊。2025年1季度央國企權益拿地金額187億元，占比31%，相比2024年未放開限價時期（2024年1-9月）占比上升6.3個百分點。2025年1季度，單價地王蔣村地塊、總價地王上城望江地塊，均由國企競得。

4、土拍溢價率升高

2025年1季度一二線城市住宅用地土拍溢價率普遍提升。深圳、杭州、南寧以70%、43%、40%的平均溢價率位列全國前三，北京、上海則分別達到11%和29%，上海平均溢價超過了2020年3季度的22%，成為歷史上平均溢價率最高的一個季度。市場升溫主要受兩大因素驅動：

一是限價政策松綁釋放市場活力。

北京，自2024年四季度取消房屋銷售指導價和地價上限后，2025年1季度成交的11宗商品住宅用地平均溢價率達11%，較2024年全年提升8個百分點。

上海，自2024年6月第三批次土拍起取消10%的溢價率限制，通過"價高者得"機制配合競高品質住宅建設，推動改善型產品供給擴容。2025年1季度上海平均溢價率達29%。

杭州，2023年11月取消土地限價，2024年2月蕭山、余杭部分地區取消新房限價，2024年10月取消新出讓住宅用地的新房限價，一步步激發房地產市場的活力。以杭州城東新城板塊為例，地價從限價時期的3.6萬元/平方米（2024年2月成交）到不限價后的5.07萬元/ 平方米（2025年2月成交），樓面價累計上漲了1.44萬元/ 平方米，漲幅達到40%。從杭州全市來看，今年1季度連續三次刷新最高樓面價，單價地王成交樓面價達8.8萬元/ 平方米。

1月24日成交的拱墅區湖墅單元地塊，樓面價64834元/ 平方米，相比此前名義最高地價，2024年10月22日出讓的上城地塊，樓面價50717元/ 平方米，上漲28%；3月25日成交的濱江區西興單元地塊，樓面價77409元/ 平方米，較1月成交的單價地王樓面價上漲12575元/ 平方米，漲幅19%；3月28日成交的西湖區蔣村單元地塊，樓面價88029元/ 平方米，較濱江區西興單元地塊樓面價上漲10620元/ 平方米，漲幅14%。

二是市場復蘇的積極表現強化房企土拍信心。

2025年1季度市場回穩明顯，北上廣深新房網簽面積同比增6%，北上深二手房網簽量同比激增45%。其中北京、上海、深圳3月二手房日均成交分別達682套（+34%）、947套（+45%）、227套（+52%）。一線城市優質新房項目持續熱銷，符合新規設計的高品質住宅更受購房者青睞，因新房高品質的特性，購房者對新房的偏好也逐步提升。市場的積極表現強化了房企土拍信心。

5、不同城市拿地房企分化

核心城市央國企仍為拿地主力。

因為核心城市市場確定性更強，2025年1季度核心35城央國企拿地宗數占比為49%，央國企與混合所有制拿地宗數占比達53%，其中北京、上海、成都、廣州央國企拿地金額占比均超7成。

民營房企持續深耕熟悉的城市，戰略性收縮三四線城市布局。

濱江集團2025年1季度184億元土地投資額，100%集中于杭州；中天美好集團持續加碼布局杭州，其杭州區域投資占比從2024年的77%提升至2025年1季度的100%；大華集團戰略投資上海，2025年1季度98%的新增土儲位于上海；新希望地產通過持續深耕成都市場，進入該市土地投資額十強行列。中小規模民企充分發揮本土資源稟賦，典型案例寧波江山萬里置業全部土儲100%集中于屬地市場，形成差異化競爭壁壘。

縣域城市城投公司仍在發力。根據中指研究院2025年1季度全國房地產企業拿地TOP100排行榜，部分城投公司拿地面積居前。衡南縣發展集團以122萬平的權益拿地面積位列全國第一，海興縣興港建設發展以86萬平的權益拿地面積位列第四位，東山縣新農投發公司以65萬平的權益拿地面積位列榜單第十。部分縣域城市，仍由城投公司拿地，拿地面積較大，但拿地金額較熱點城市小，主要起到托底當地土地市場等作用。

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