當一線城市的房地產市場光環退去，一些二線城市的房地產市場已受到資本的角逐。

如果說今年3月杭州土拍拍出最貴88029元/㎡的樓面地價，超越一線城市廣州、深圳屬于預料之中；那么成都樓面地價在半個月內連破3萬+/㎡、4萬+/㎡，則顛覆了公眾過往的認知。

成都房地產市場，為什么會逆風崛起？

自2025年5月起，南方都市報灣財社將走進成渝都市圈，關注、觀察成渝樓市的演變，并推出系列報道。

成都。新華社記者 劉坤 攝

實際上，自2019年起，成都市（22個行政區，下同）的新房住宅成交面積已經連續5年排名全國第一；二手住宅成交套數連續兩年超過22萬套，一手住宅和二手住宅成交總量已連續三年排名全國第一。

四川中原地產研究院數據顯示，僅今年前4月，成都一二手住宅已成交約12萬套。

在天量的住房成交和中央政策支持之下，成都樓市風頭正勁。

躺贏

金融城三期樓面地價半年升1.4萬/㎡

成都闖進全國公眾的視野，始于今年3月的土拍。短短16天內，成都最貴樓面地價連闖兩關，接連突破3萬+和4萬+大關。

3月11日，成都高新區桂溪街道銅牌村9組、10組地塊公開競拍，19家知名房企競價130余輪，最終由招商蛇口以溢價率70.43%競得，折合樓面地價31700元/㎡，這是成都樓面地價首次突破3萬+元/㎡。

在此之前，成都最貴的樓面地價是貝殼旗下貝好家于2024年9月溢價42%所摘的，成都錦江區金融城三期 H12 地塊，樓面地價為27300元/㎡。

3月27日，成都錦江區金融城三期H10地塊競拍，10余家知名房企競價213輪，最終由建發以溢價率106%，折合樓面地價41200元/㎡競得地塊。這意味著，同一地段，一路之隔的地塊，在半年之間，每平方米樓面地價陡升1.39萬元/㎡。以貝好家所摘地塊為39443.68㎡計算，相當于該地塊“躺著”半年就升值了近5.48億元。

成都市錦江區一角。新華社照片

在國內多數城市土拍頻現不成交或延期拍賣，或以底價成交之下，成都土拍卻已走出獨立行情。

據中指研究院（成都分院）統計，2025年截至4月22日，成都一共成交34宗涉宅地，總成交地價237.2億元。當中有15宗地均是溢價成交，發生在錦江區、高新區、成華區、郫都區、青羊區、金牛區、溫江區等，當中溢價超20%的地塊有11宗。

上海易居研究院指出，今年前4月，全國25城住宅用地價創歷史新高，當中杭州、上海和成都為前4月土地市場最熱的三個城市，其中成都成交面積212萬㎡，平均溢價率26%。

成都土拍為何逆市雄起？在四川中原地產研究院院長吳江看來，成都今年樓面地價接連突破3萬+、4萬+，本質是城市價值重估，核心區土地稀缺性加劇所致。另一方面，近一年來產品內卷，高端項目快速去化，開盤即清比比皆是，2024年成都總價千萬+豪宅項目成交近兩千套，驗證成都高端產品市場承載力極強，開發商對于核心土地亦信心十足。

分化

新房價穩微升，部分二手房價或回到2017年

在成都地價一再創新高之際，當地一手新房價格穩中微升。

據四川中原地產研究院數據，今年4月，成都一手住宅供應123.32萬㎡，供應環比上漲39%；認購108.82萬㎡，環比下滑16%、同比上漲5%，備案均價19493元/㎡，下降2%。當中核心城區備案均價26954元/㎡，維持穩定；城市新區備案均價15090元/㎡，價格維穩；縣區新城的均價為8262元/㎡，出現上漲5%。

4月份核心城區有7個項目集中開盤，整體供貨728套，認購695套，去化率高達95%，環比微漲2個百分點。當中小高層認購率占比達70%，出現量跌價升現象；別墅及高層住宅的成交則是量價齊跌。

中指院（成都分院）指出，截至今年4月末，成都新建商品住宅可售面積1714萬㎡，出清周期（按12個月計算）13.3個月，較3月基本持平，當中青羊、錦江、金牛、武侯、成華、天府新區去化周期在12個月之內。

成都一手住宅供不應求，二手住宅掛牌量在5月初已達到26萬套，但售價則暫未見上漲。在小紅書，可以看到不少賣家降價10%至15%賣房案例分享。一名成都網友表示，在2023年，她家房子在買家出價245萬元時沒賣，在今年降價了30萬元，以215萬元拋售了。

監測貝殼找房的樓盤成交案例可見，即便是當前土拍大熱的成都金融城，其二手住宅亦未現漲價。以保利錦湖林語南區建面103㎡的四房為例，今年4月2日成交一套中層精裝單位成交總價為345萬元，去年5月21日的成交總價為350萬元，2020年9月7日的簡裝房成交總價為346萬元。

成都金融城豪宅標桿中海九號公館，成交單價較2022年和2023年的成交單價約回調了1萬元。以4室2廳建面189-190㎡的精裝單位成交為例，2023年12月29日至今年4月14日成交總價分別是960萬元、940萬元、898萬元、910萬元、950萬元、912萬元；2022年3月25日至2023年6月19日的三宗成交總價分別是1050萬元、1138萬元、1038萬元。可見距離2023年的峰值期成交總價仍回調約100萬元。

在金牛板塊，藍光花滿庭一期近一個月發生帶看912次，17套房成交。以建面77.52㎡兩房而言，今年4月的成交總價是103.8萬元，去年7月低樓層單位的成交總價是96.6萬元，2018年11月低樓層的成交總價109.8萬元（貝殼平臺未顯示2018年3月及以前的成交記錄）。由此推測，成都亦有部分板塊或樓盤的二手房價或回到了2017年以前。

火爆

前四月成都賣房12萬套，新房成交連續五年全國第一

在今年3月出現土拍連破記錄之前，成都樓市的驚人成交量已漸漸為全國公眾所知。

四川中原地產研究數據顯示，今年前4個月，成都市已成交一二手住宅約12萬套，當中一手住宅約3.6萬套，二手住宅達8.4萬套，月均2.1萬套的成交。

數據指出，2024年，成都新房供應面積1291萬㎡，成交面積同比降了超兩成，為1392萬㎡，但連續第五年摘得全國銷量第一名；成交均價19282元/㎡，同比2023年微降1.6%，價格在全國排名第14。從銷售均價（備案）看，錦江區2024年銷售均價全市第一（高新區、青羊區以29335元/㎡、27779元/㎡排名第二第三），為全市唯一一個均價破3萬的區域，達到32780元/㎡，同比2023年的31051元/㎡漲價5.6%。錦江區2024年套均總價512.7萬元，同比2023年的539萬元下降4.9%；套均面積160.8㎡，同比2023年縮減約13㎡。

值得關注的是，2024年，成都豪宅門檻再提高，單價4萬+的新房成交占比翻倍，備案量達到1133套，主要集中在高新區、錦江區和天府新區。總價超1000萬元的新房達1061套，多集中在麓湖、金融城西和天府新中心西區，八成為大平層單位。

二手房方面，成都全年成交231376套，同比微增1萬+套；成交面積全國第一，達到2223萬㎡，為全國唯一一個成交體量超2200萬㎡的城市；二手成交均價14447元/㎡，在全國排名第19。其主力成交產品為建面100㎡以下，總價200萬元以內，當中總價100萬元以下的產品達到86171套，總價100萬至150萬元的51248套。

過去三年間（2022年至2024年），成都二手住宅的套均總價及單價持續下滑，從2022年的套均總價163.2萬元，降至2024年的137.91萬元；單價均價從2022年的16809元/㎡，降至2024年的14447元/㎡。

或由于二手住宅的海量成交，成都的商品房規模從2022年起穩占全國第一名，在這一年，成都新房成交14.3萬套，二手房成交15.14萬套，達29萬+套。此后到2023年，新房成交14.6萬套，二手房成交22萬套；2024年，新房成交量11.1萬套，二手房成交量23.1萬套，連續兩年高達36.74萬套、34.2萬套的成交量，讓成都樓市闖入全國視野。

成都樓市逆風雄起

樓市新政不息，城市營銷到位？

在全國房地產深度大調整之下，成都樓市為何會逆風翻盤，乃至雄起？

作為“天府之國”，成都悠閑的生活方式聞名全國，穿梭城市或郊里，在街頭或巷尾，喝茶、打麻將、曬太陽、掏耳朵等閑散現象并非鮮見。但在這些休閑生活背后，當地政府對樓市的激勵政策則頻出不息。

今年4月30日，成都住建局發布關于《成都市商品房買賣合同備案管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知，擬要求：資料齊全符合條件的合同備案、備案變更、備案注銷等業務，負責核驗工作的部門應當在1個工作日內辦結。市住建局負責搭建全市統一的備案系統，運用互聯網平臺、移動服務端等多種服務方式，實現合同備案網上辦理、就近辦理、即時辦結等，快捷打通房產交易鏈條。

事實上，在此之前，成都新房的上市速度已經領先全國，從拿地到開盤周期再縮短至3至4個月。以嘉禾星·嘉禾宸府（溫江）為例，該盤從拿地到過規，只花了6天時間。

在2024年，全國出臺樓市政策超780條，平均2.2條/天。而成都全年發布超15條新政，涉及戶籍，公積金，土地利用長效機制，全面放開住房限購、取消公證搖號選房，放寬首套房認定標準、支持提取公積金直付購房款，新購房取消限售、購房落戶新政等，成都的樓市政策寬松度已基本觸底。

對比其他城市，成都在促進房地產成交上可謂不遺余力。

今年2月8日，成都再出公積金新政，成為2025年農歷年里，全國首個發布樓市新政的城市。

今年五一假期，成都樓市和當地旅游行情一樣，收割了一波流量。在成都住建局舉辦的“安家成都·美好購房季”活動上，成都市一二手住宅成交量同比上升，五天成交2000多套房。

在吳江看來，成都樓市成交火爆背后，是成渝雙城經濟圈作為中國經濟增長第四極，其戰略定位推動成都從區域中心城市向國際門戶樞紐躍升，國家在電子信息、航空航天、生物醫藥等重點領域的產業布局使成都 2024 年戰略性新興產業增加值占比大幅提升，預計高附加值產業帶來年均超50萬高素質人口流入，形成強勁置業需求。

此外，成都近三年戶籍新增超 67萬人，且以高素質年輕人才為主，2024年末常住人口達 2147萬，僅低于重慶、上海、北京。而在城市營銷方面，通過“雪山下的公園城市”“新經濟策源地”等差異化定位，與北京、上海形成錯位競爭，突出“經濟發展與生活品質平衡”的獨特魅力。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，作為中西部的經濟中心，成都這幾年城市的發展、城市能級，以及各個重點企業的入駐，產業發展能力等都在提高。而其宏大城市規劃和規模，也帶動了商品房的建設。加上這幾年成都人才導入、人口增量規模非常大，房價仍然相對便宜，從而導致房企踴躍進駐，對樓市形成正向影響。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬