眾所周知，今年 地產(chǎn)行業(yè)最重要的目標(biāo)之一就是“去庫存”

不光要抓緊去化數(shù)量巨大的存量商品房，還要處置規(guī)模更為龐大的存量土地

說到存量土地的大戶，就不得不提大家這幾年所熟知的城投公司

自2021年開始，房企拿地積極性下降，城投就變成了多個(gè)城市土拍的主力軍，拿地規(guī)模一直居高不下

尤其在三四線城市，直接差不多快要承包了整個(gè)土地市場(chǎng)

但是最近我們發(fā)現(xiàn)，各地城投公司現(xiàn)在又有了新的變化

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終于，城投拿地也開始銳減了

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年全國重點(diǎn)30城的城投拿地占比高達(dá)64%，一舉來到了近幾年的最高點(diǎn)

不過今年形勢(shì)發(fā)生了極劇變化，城投從各地的土拍名單中退潮了

一季度，全國重點(diǎn)30城的城投拿地總建面不足2000萬平方米

占比更是大幅下降，已經(jīng)回落到了50%的水平

進(jìn)入4月，全國22城市區(qū)共出讓涉宅地73宗，總出讓金為871.4億元

城投類企業(yè)拿地金額只有219.8億元，占比進(jìn)一步下滑到了25.2%

具體來看，深圳和廣州兩大一線城市較為突出

深圳過去含宅地塊出讓較少，而且較多都是租賃用房地塊，所以城投拿地占比長期在50%以上

到目前為止，深圳只賣了龍崗大運(yùn)的1宗地，由中海以30.65億元的總價(jià)拿下，城投占比直接掛了零

還有幾大典型省份：江蘇、浙江和四川

2024年城投拿地金額最多的城市，前12名中有10個(gè)都集中在江蘇

光去年一年，這10個(gè)城市城投總的拿地金額，加起來就超過4600億元

尤其像南通城投的金額高達(dá)628億元，占比超過80%，全行業(yè)也找不出第二家

但是今年江蘇城投在土拍市場(chǎng)上，明顯由托底轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性參與

一季度南通城投拿地金額僅有57億元，還不到去年全年的10%，規(guī)模占比也僅為40%

而且之前南通各個(gè)縣區(qū)，像通州、海安和通州灣，土拍市場(chǎng)都被城投包圓了

現(xiàn)在城投拿地低調(diào)了許多，一季度也主要集中在如東縣和海門區(qū)兩個(gè)地方

更多縣區(qū)由本地國企成為土拍主力，包括一塊總價(jià)20億元的“地王”也由4家國企聯(lián)合摘下

浙江城投同樣來勢(shì)兇猛，規(guī)模不容小覷

2024年的多項(xiàng)拿地榜單上，都有各地城投的身影

寧波城投以104億元排在拿地金額榜的第五，杭州城投則以32007元/㎡排在房企拿地樓面價(jià)的第三

今年以來的涉宅用地成交熱度提振明顯， 浙江拿地的企業(yè)更加多元化

既有綠城、濱江等多家本土企業(yè)積極拓儲(chǔ)，民企占比超過40%，也有華潤置地、中能建等知名央國企

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前僅杭州、寧波、溫州等5個(gè)城市各有一塊地，由城投托底低價(jià)成交

拿地金額占比尚不足5%

此外，四川去年全省城投的拿地總金額超過1000億元

今年一季度金額跌到只有82億，占比僅為25%，同比也下降了整整30%以上

這些都從側(cè)面反映，當(dāng)下城投拿地的邏輯已經(jīng)和前幾年完全不一樣了

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為什么城投現(xiàn)在都不拿地了

首先就是最關(guān)鍵的運(yùn)營效率低下

可以說，城投項(xiàng)目開工、開售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上拿地速度

從2021年到2023年，重點(diǎn)30城拿地項(xiàng)目的開工率分別是48.9%、40.8%和26.5%

2024年更是降至 8.5%，連10%都沒有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他三類企業(yè)

這樣算下來，截止2025年第一季度，30城城投自2021年以來所拿的地塊中

待開發(fā)的地塊數(shù)量超過4200宗，待開發(fā)建面積累估算約為3.6億平方米，處于“沉睡”狀態(tài)

在開工率低的不利影響之下，城投公司的開售率更低，2023年更是僅有3.54%

而 央企、地方國企的 開售率長期維持在60%以上，形成巨大差距

以浙江為例，2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平臺(tái)競(jìng)得的480宗涉宅地中

順利進(jìn)入開盤階段的僅118宗，占比不到25%

之所以開工、開售率低，更多是因?yàn)槌峭赌玫降倪@些地，開發(fā)起來并不賺錢，收益率低下

結(jié)合地塊的溢價(jià)率來看，更能凸顯各類房企拿地的差異性

這幾年城投拿地的平均溢價(jià)率都保持在4%以下，是所有房企中最低的

差不多都是底價(jià)、低溢價(jià)成交的剛需地塊

尤其是2022年低至只有0.98%，“托底”拿地的作用更加突出，而不是考慮地塊的稀缺性和優(yōu)質(zhì)性

過去在樓市上行期，的確有城投公司嘗到了甜頭

連一些我們熟悉的地鐵公司也在“豪賭”房地產(chǎn)，如廈門軌道、成都軌道、寧波軌交等

實(shí)現(xiàn)了包括自身、地方政府和合作單位在內(nèi)的多方綜合盈利

可是好景不長，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤空間很快就嚴(yán)重縮水

除了合肥地鐵還在高歌猛進(jìn)，2024年新增貨值超越了一眾老牌房企

其他多家地鐵公司拿地幅數(shù)從高峰期的數(shù)十幅，迅速下降到只有一兩幅

最讓人意外的，就是有“地鐵公司盈利之王”、“最會(huì)搞副業(yè)的地鐵公司”等稱號(hào)的深圳地鐵

去年也都賺不到錢了，只用了一年時(shí)間，就虧了過去五年的利潤

手里的這么多地都成了“燙手山芋”，再加上巨大的財(cái)務(wù)成本，只能依賴政府撥款和債務(wù)融資

導(dǎo)致利潤拖著拖著也就拖沒了，盈利空間被消耗殆盡

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因此城投也在積極轉(zhuǎn)型了

面對(duì)重重問題，部分城投公司也在不斷摸索辦法

從拿地端、項(xiàng)目開發(fā)端入手，希望多舉并下解決地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸

首先就是使用好全國專項(xiàng)債，加快土地收儲(chǔ)工作

2024年 5 月以來，中央接連出臺(tái)政策措施支持地方政府對(duì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)

這對(duì)各地的城投公司來說，堪稱“久旱逢甘露”

以廣東惠州為例，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局在2月 公示的一批擬收購的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)明細(xì)

8宗地塊的土地使用權(quán)人均為城投類平臺(tái)公司

浙江的紹興、衢州甚至是杭州，也都出現(xiàn)了城投競(jìng)得地塊退地的情況

第二就是轉(zhuǎn)而發(fā)力保租房

在各地大舉籌建保租房的浪潮下，一批城投公司紛紛下場(chǎng)布局

由他們開發(fā)運(yùn)營的租賃社區(qū)，正在成為租賃自有資產(chǎn)中最重要的組成部分

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度地方國企系品牌占到的租賃市場(chǎng)份額，已經(jīng)提升到了15.12%

典型的鄭州城發(fā)安居旗下的城發(fā)美寓，在建設(shè)開發(fā)、運(yùn)營管理還有服務(wù)上都頗為專業(yè)

運(yùn)營項(xiàng)目包括玉軒美寓、金田美寓、楓楊美寓等，陸續(xù)落地超過數(shù)十個(gè)，累計(jì)開業(yè)房源突破萬套

已經(jīng)在去年集中式租賃住房管理規(guī)模榜單中位列第三名，僅次于萬科和龍湖

充分顯示出“城投資源+專業(yè)運(yùn)營”的疊加優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)了當(dāng)?shù)刈赓U住房市場(chǎng)的品質(zhì)升級(jí)

還有一種方式是向房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)

今年2月濱江集團(tuán)就發(fā)布公告稱，公司從金華城投手中購入了四宗低密地塊51%股權(quán)，拿地總價(jià)值約合5.79億元

其中最優(yōu)質(zhì)的一塊，容積率低至1.10，位于金華多湖CBD板塊內(nèi)，與區(qū)政府僅相隔1公里距離

最后就是地方政策也在充分引導(dǎo)

部分地區(qū)開始限制城投的拿地行為

湖南、安徽等地將城投土地開發(fā)進(jìn)度納入政績考核，明確“拿地三年內(nèi)未開工項(xiàng)目扣減下年度土地指標(biāo)”

江蘇城投則是在形成了存量房“以舊換新”的“江蘇模式”

“江蘇模式”存量房“以舊換新”參與主體及運(yùn)作模式

主力軍有南京安居、太倉城發(fā)、太倉城建、啟東城投等公司

通過城投收購大量二手房，用作人才房還有安置房保障性租賃住房

不僅可以打通一、二手置換鏈條，提振房產(chǎn)購置需求，盤活各地的房產(chǎn)市場(chǎng)

也能進(jìn)一步提升地方政府資金的使用效率

最終的目的都是“用明天換今天”

將潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而讓每個(gè)城市都能有更多的時(shí)間和空間去庫存

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不可否認(rèn)，城投公司過去確實(shí)承擔(dān)了大量的城市建設(shè)與發(fā)展工作，是各個(gè)城市“大開大建”的重要功臣

在開發(fā)過程中，也有積累下一定的專業(yè)能力

但隨著我國常住人口城鎮(zhèn)化率去年已經(jīng)達(dá)到了67%，城鎮(zhèn)化正在進(jìn)入中后期

在這樣一個(gè)特殊的轉(zhuǎn)型路口

當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才能看見誰在裸泳

地方政府和居民對(duì)城投的要求也發(fā)生了巨大改變

城投公司下一步還需要投入多方面的努力，更多是走存量提升之路，創(chuàng)造出更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，提升城市品質(zhì)

探索出與自身相匹配的轉(zhuǎn)型路徑，才能切實(shí)緩解當(dāng)前的生存壓力

畢竟只拿地不開發(fā)的模式，終究難以長久

來源：真叫盧俊，本文已獲授權(quán)，對(duì)原作者表示感謝！

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