樓市政策調(diào)整持續(xù)深化

編者按最近，信陽全面推行現(xiàn)房銷售制度引發(fā)廣泛關(guān)注。從全國來看，我國房地產(chǎn)市場改革進(jìn)一步深入推進(jìn)，“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)、金融財政政策以及城市更新等一系列新策“組合拳”持續(xù)發(fā)力，激發(fā)市場活力。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市政策調(diào)整持續(xù)深化，進(jìn)一步惠及消費者。

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專家表示，一、二線城市通常都是人口凈流入的城市，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，租和購的住房需求都比較旺盛，且尚未得到充分滿足，增加住房供應(yīng)的彈性和靈活性應(yīng)成為其總的住房政策取向。

談到如何更好地滿足一、二線城市消費者的居住需求，專家稱，應(yīng)在總量層面增加住房供應(yīng)，從根本上緩解供求緊張的局面，從而提升一、二線城市住房的可支付性。

■中國經(jīng)濟(jì)時報記者李曉紅

自2024年9月以來，一系列利好政策頻出，為房地產(chǎn)市場注入信心。進(jìn)入2025年，房地產(chǎn)市場延續(xù)了這一積極態(tài)勢，進(jìn)一步向企穩(wěn)回升邁進(jìn)。當(dāng)前，在政策持續(xù)發(fā)力和需求不斷釋放下，一、二線城市房地產(chǎn)市場活躍度不斷提升，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，一、二線城市通常都是人口凈流入的城市，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，租和購的住房需求都比較旺盛，且尚未得到充分滿足，增加住房供應(yīng)的彈性和靈活性應(yīng)成為其總的住房政策取向。

01

一、二線城市

房地產(chǎn)市場活躍度提升

2025年以來，政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份數(shù)據(jù)來看，部分一、二線城市房地產(chǎn)交易活躍度有所提升。

從環(huán)比來看，4月份，70個大中城市中，一、二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。從同比來看，4月份，70個大中城市中，各線城市的商品住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)收窄。其中，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別收窄0.7和0.5個百分點；二手住宅銷售價格同比收窄0.9和0.5個百分點。

北京聯(lián)合大學(xué)人居研究中心主任張遠(yuǎn)索在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，一、二線城市實施了差異化調(diào)控政策，根據(jù)不同區(qū)域供需特征，制定不同的限購、限貸政策。比如，一線城市的核心區(qū)與郊區(qū)采用了不同的限購政策。同時，支持改善型需求。比如，通過降低首付、降低貸款利息、提高公積金貸款額度等措施釋放改善型需求。

值得一提的是，近年來，重點一、二線城市逐漸加大了保障性住房的供應(yīng)力度。

“保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)在緩解住房困難、促進(jìn)社會公平方面成效顯著。以保障性租賃住房為例，保障對象實現(xiàn)了普惠性，不限戶籍、不設(shè)收入線，完善了住房保障體系，保障了各類新市民、青年人租得到、租得近、租得起、租得穩(wěn)。”上海財經(jīng)大學(xué)財稅投資學(xué)院助理教授張莉告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者。

在張遠(yuǎn)索看來，保障性住房覆蓋面越來越大，入住率也不斷提高。一、二線城市通過增加保障性住房供給、提供貸款優(yōu)惠、加大公積金支持力度等措施有效緩解了本地居民，特別是中低收入群體和新市民、青年人的住房可負(fù)擔(dān)性問題。隨著政策調(diào)整的精準(zhǔn)化，從整體上看，商品房市場價格與居民收入匹配性也有所改善，但在地區(qū)、行業(yè)、家庭等維度上的差異也不可忽視。

談到如何更好地滿足一、二線城市消費者的居住需求，王瑞民表示，一方面，應(yīng)在總量層面增加住房供應(yīng)，從根本上緩解供求緊張的局面，從而提升一、二線城市住房的可支付性；另一方面，針對已經(jīng)有房且購買力較強(qiáng)的老市民，應(yīng)重點增加高品質(zhì)住房匹配其居住升級需求，針對還沒有房且購買力不強(qiáng)的新市民，則應(yīng)通過老舊小區(qū)改造、非居改租等方式增加可支付的基本體面的租賃住房匹配其靈活的租住需求。

02

房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力

當(dāng)前，盡管房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升的態(tài)勢，但仍面臨一些挑戰(zhàn)。短期內(nèi)，居民收入預(yù)期弱、房價下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著房地產(chǎn)市場全面企穩(wěn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭等方面都存在壓力。

值得關(guān)注的是，5月1日起，“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》正式實施；5月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）公布……2025年，政策“組合拳”持續(xù)發(fā)力，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，讓買房人不僅在購房過程中享受到實實在在的福利，而且實現(xiàn)居住品質(zhì)的提升。

隨著限購政策的優(yōu)化、首付比例的降低以及交易稅收政策的調(diào)整，一、二線城市的購房需求得到進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場信心有所增強(qiáng)。不過，當(dāng)前，樓市仍處于調(diào)整期，一方面，核心城市展現(xiàn)出較強(qiáng)的需求韌性，需求基礎(chǔ)依然穩(wěn)固，另一方面，區(qū)域分化趨勢也更為顯著。

張莉表示，隨著房價回調(diào)以及一系列政策調(diào)整，住房可負(fù)擔(dān)性顯著提高。在一線城市，不少剛需購房者得益于首付比例和貸款利率下降，加速置業(yè)；改善型購房者則主要關(guān)注價格回調(diào)后的機(jī)會，置換到核心區(qū)位、更高品質(zhì)的小區(qū)。特別是，在上海等一線城市以及義烏等具有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐的縣城，出現(xiàn)了豪宅熱銷現(xiàn)象，高品質(zhì)住宅需求尚未得到充分滿足。在二線城市，核心區(qū)放開限購、二套房房貸利率下降的效果最為顯著；“以舊換新”政策提高了市場活躍度，但從認(rèn)購到成交的轉(zhuǎn)化率較低。

張遠(yuǎn)索表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場可能需要不斷調(diào)整政策以真正恢復(fù)民眾信心。此外，精準(zhǔn)調(diào)控政策，一、二線城市在穩(wěn)增長的同時，要注重防范風(fēng)險，穩(wěn)步推進(jìn)改革。

張莉認(rèn)為，如今已不存在住房短缺，商品住房供給充裕甚至局部過剩，須密切關(guān)注保租房與商品房之間可能存在的競爭關(guān)系，避免局部區(qū)域大規(guī)模保租房集中入市，對商品住房市場的供需關(guān)系產(chǎn)生沖擊。保租房供給應(yīng)做到以需定供，促進(jìn)供需匹配。實時監(jiān)測住房租賃需求，動態(tài)調(diào)整保租房供應(yīng)的數(shù)量、時間安排、房型和區(qū)域結(jié)構(gòu)。

王瑞民表示，邁向房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是從住房產(chǎn)業(yè)下游的產(chǎn)品市場化擴(kuò)展到上游的要素市場化，要素間重新組合迸發(fā)出新的活力，使得房地產(chǎn)業(yè)成為依靠技術(shù)進(jìn)步與創(chuàng)新驅(qū)動的高質(zhì)量居住服務(wù)提供者，老市民和新市民都能在住房產(chǎn)品迭代中找尋到新的“性價比”，從而使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與居民收入增長的良性循環(huán)得到修復(fù)。當(dāng)然，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是建立在短期內(nèi)和諧地去杠桿化基礎(chǔ)上的。

總 監(jiān) 制丨車海剛

監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨谷 云