房地產預售制與爛尾樓現象剖析

如果說預售制代表著房地產曾經的瘋狂，那爛尾樓就是瘋狂過后的殘局。據統計，我國爛尾樓數量可能超500萬套，數量觸目驚心。接下來，帶你了解開發商從瘋狂走向墜落的過程。

預售制帶來的瘋狂

房地產的瘋狂始于預售制。以宇宙第一房企的456開發模式為例，投入1億買地，貨值可達7億。實行456高周轉模式后，開發商6個月內就能回收全部投資，資本一年內可完成兩次周轉。如此計算，即便不加杠桿，1億原始資金一年能撬動14億貨值，按10%利潤算，凈利潤達1.4億。若加上杠桿，房企擴張速度更是驚人，如同核裂變。

理論上，預售回籠資金應專款專用，但建設資金相對購房款較少，且開發商要求施工企業預售前墊資，導致大量預售資金被挪作他用。以1億原始資金計，挪用50%預售資金用于新項目開發，一年14億貨值就能挪用7億，這7億資金對應增加的貨值可達49億。第二年挪用資金基數更大，按一半25億算，能撬動175億貨值。巔峰期的035模式更瘋狂，拿地即開工，3個月開盤，5個月資金再利用。

瘋狂背后的隱患與爛尾樓的產生

然而，這種瘋狂背后資金鏈條極其脆弱。國家“三條紅線”政策一出，如同卡住毒蛇七寸，不少項目資金鏈斷裂，開發商與施工單位失去信任，大量爛尾樓就此誕生。其實，爛尾樓并非“三條紅線”后才有，房地產黃金20年里，眾多想空手套白狼的小開發商因資金鏈斷裂導致項目爛尾。

只是房價快速上漲時，這些爛尾項目會被其他公司收購，因為房價上漲是解決爛尾樓問題的關鍵。比如某項目價值1億，外債1.5億，本無人愿意接盤，但房價翻倍后，便成為盈利5000萬的項目。

但如今，大量爛尾樓出現在結構封頂前后，此時開發商能拿到大部分監管資金，且很多施工合同約定施工總包單位墊資到結構封頂，所以開發商在此階段無需大量出資，項目運行依賴持續銷售回款。一旦市場下行，項目極易資金鏈斷裂。此時若想繼續開發爛尾樓，基本要投入項目總投入的80%以上，近乎重建，且接收爛尾樓基本是償債過程，不產生新價值，對社會進步影響不大，因此未來不少爛尾樓可能繼續爛尾。

爛尾樓問題的現狀與希望

爛尾樓讓無數家庭深陷困境，國家“保交樓”計劃使部分項目交付業主，但徹底解決存疑，因其需要巨額資金。不過，連云港贛榆區法院審理的一起爛尾樓案件帶來了希望，法院判決開發商承擔所有損失，退回購房者已還房貸和首付款，此判決有理有據，給眾多被坑家庭燃起希望。但各大主流媒體未大肆報道，大家應多搜索轉發這一具有劃時代意義的司法判決。

目前，各大銀行和住建部都在修改購房合同以消除隱患，雖然讓開發商歸還首付款和已還貸款困難重重，但至少從司法上明確了責任方，購房者不用繼續還房貸。

對預售制及相關問題的反思

復盤整個過程，預售制讓開發商獲得使用杠桿的機會，如同打開潘多拉魔盒，開啟20多年全民房地產時代。繁華過后，無良開發商留下大量爛尾樓。關于爛尾樓數量，統計口徑多樣，有人稱僅恒大就留下160多萬套，總量可能達900萬套，數百萬家庭因此受影響。

預售制本身并無善惡，關鍵在于制度的執行與監管。若監管到位，預售資金專款專用，項目爛尾風險會大大降低。此外，項目預售之后，開發商通過各種抵押繼續融資加杠桿，風險層層疊加，最終導致危機爆發。

在整個房地產開發過程中，開發商是問題的推動者與執行者，而勞苦大眾最終承擔后果。同時，為開發商提供資金、項目未開工就拿走項目投資50% - 70%成本的相關方，也值得思考其在這一過程中的角色。總之，在關注房地產市場的同時，更應重視民生，確保類似悲劇不再重演。