出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同；廚房、衛(wèi)生間、陽臺等非居住空間不得單獨出租用于居住；出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案……

7月21日，據(jù)新華社，國務院總理李強日前簽署國務院令，公布《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）。《條例》共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經紀機構行為、強化監(jiān)督管理、嚴格責任追究等內容，自2025年9月15日起施行。

據(jù)了解，本條例的征求意見稿于2020年9月發(fā)布。業(yè)內認為，本次《條例》的正式出臺為住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則，標志著我國住房租賃管理體系進一步完善。

而對于租賃市場的參與者而言，此次出臺的《條例》中，若干亮點內容值得重點關注。

鼓勵居民自有房源出租

《條例》第五條指出，國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關系，推動租購房在享受公共服務上具有同等權利。

中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶表示，近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉租等取得一定進展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產。值得注意的是，當前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質或物業(yè)用途變更難、消防報批難等問題，后續(xù)相關配套政策仍有待進一步優(yōu)化完善。

廚房、陽臺等不得單獨出租用于居住

《條例》第七條指出，于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。

租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應當符合設區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標準。

“事實上，當前市場上租賃供給模式和渠道很多，比如私人業(yè)主租賃、長租公寓、二房東，還有民宿、度假酒店等長短租結合的租賃新形態(tài)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，前者由逐漸部門管理，后者缺乏管理部門。近年來，住房租賃領域有很多問題，比如房源供給不合格，包括室內設施配套缺失、甲醛超標，非住宅非法用于出租，打隔斷；比如二房東卷款潛逃，以損壞設施為由不退押金；比如保租房租金定價缺乏權威租金參考等等。相關投訴處理，缺乏自上而下的法律依據(jù)，執(zhí)法時缺乏法律手段。

值得一提的是，《條例》第三十九條對相關違規(guī)行為進行了法律約束，其中提到，將廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標準的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對個人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

實名簽訂，合同需備案

《條例》第八條指出，出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。

出租人應當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。房產管理部門應當提高住房租賃合同備案服務水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費用。

出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。

《條例》第二十七條還指出，出租人和承租人通過住房租賃經紀機構簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經紀機構辦理住房租賃合同備案。

另外《條例》第四十一條提到，未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案的住房租賃企業(yè)、住房租賃經紀機構，將由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，處2萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十三條還規(guī)定，從事轉租經營的住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定設立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，或者未按照規(guī)定通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；拒不改正的，處10萬元以上50萬元以下的罰款。

曹晶晶表示，合同備案制度有助于規(guī)范租賃市場秩序，也為承租人按照有關規(guī)定享受基本公共服務提供了依據(jù)。此外，合同備案制度的實施，也有助于政府掌握租賃市場動態(tài)，為后續(xù)政策制定和市場監(jiān)管提供數(shù)據(jù)支持。通過合同備案和對租客權益的雙重保障，未來租賃市場將更加透明、規(guī)范，房東和租客的合法權益也將得到更有力的保護。

培育市場化、專業(yè)化租賃企業(yè)

《條例》第十四條指出，國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。

住房租賃企業(yè)，是指以自有住房或者依法取得經營管理權的他人住房開展住房租賃經營業(yè)務的企業(yè)。住房租賃企業(yè)應當具備與其經營規(guī)模相適應的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。

住房租賃企業(yè)出租住房，適用本條例有關出租人的規(guī)定。

數(shù)據(jù)顯示，在各項政策支持下，我國住房租賃市場快速發(fā)展，從保租房籌集規(guī)模來看，“十四五”時期，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），完成率達66%；統(tǒng)計局發(fā)布的2024年統(tǒng)計公報指出“全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集180萬套（間）。”

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。從市場化、專業(yè)化的政策導向來看，我國長租公寓企業(yè)還有較大發(fā)展空間。推動專業(yè)住房租賃企業(yè)發(fā)展，有助于提升住房租賃產品品質及服務質量，促進市場高質量發(fā)展。而住房租賃企業(yè)發(fā)展離不開政策支持，未來政策有望繼續(xù)從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結合公積金、人才人口等方面，對供需兩端政策持續(xù)進行優(yōu)化。

建立住房租金監(jiān)測機制

對于如何加強對住房租賃市場的監(jiān)督管理，司法部、住房城鄉(xiāng)建設部負責人答記者問時指出，《條例》主要從以下幾個方面進一步強化對住房租賃市場的監(jiān)督管理：

一是規(guī)定國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同市場監(jiān)督管理部門制定并公布住房租賃合同、住房租賃經紀服務合同示范文本；二是規(guī)定設區(qū)的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布租金水平信息；三是規(guī)定房產管理部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展管理與服務，與有關部門建立信息共享機制；四是規(guī)定住房租賃相關行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律管理。

南都·灣財社記者注意到，《條例》第二十九條指出，設區(qū)的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。

曹晶晶表示，這一機制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時掌握市場動態(tài)，穩(wěn)定市場租金。同時，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。

業(yè)內：租賃市場將進入新階段

對于此次推出的《住房租賃條例》，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，《條例》具有強制力和約束力，也具有引導性和規(guī)范性，其為住房租賃市場的規(guī)范和健康發(fā)展提供了良好基礎，將更好推動加快建立租購并舉的住房制度。尤其是結合今年下半年住房市場發(fā)展的工作要求，租賃市場發(fā)展將為租賃消費提振帶來較大的支持。

而在李宇嘉看來，條例出臺并非對行業(yè)實施強監(jiān)管，而是維護當事人合法權益、穩(wěn)定租賃關系、促進市場高質量發(fā)展，助力建立租購并舉制度。當前租賃市場供需規(guī)模大但不規(guī)范，各方均有痛點及規(guī)范訴求，條例釋放出建立基礎秩序、實現(xiàn)多方共贏的明確信號；其次，條例對租賃行業(yè)實施全鏈條閉環(huán)監(jiān)管，涵蓋出租方、承租方、租賃企業(yè)、經紀機構、政府部門及行業(yè)自律等所有利益相關者與參與者。

再次，條例強調權利義務的平等對等，既規(guī)范出租人在房源、租金押金、信息公示等方面的責任，也明確承租人需合理使用房屋、不擅自改變結構等義務，以保障雙方權益、穩(wěn)定租賃關系。最后，條例明確監(jiān)管部門責任在于提供基礎秩序和制度，為市場主體經營掃清障礙，例如制定合同示范文本、建立租金監(jiān)測機制并公布租金信息等，助力完善市場規(guī)則。

隨著《條例》的出臺，短期影響方面，條例對房源及經營主體合規(guī)性提出要求，短期內部分不合規(guī)房源可能退出市場，或推高部分區(qū)域租金、減少低收入群體選擇，需通過加大保租房供給、盤活存量等應對；同時，這也有助于解決“群租”“打隔斷”等民生痛點，提振市場預期；此外，規(guī)范各方權益將提升租賃穩(wěn)定性和租房意愿，吸引房企等主體投資，推動行業(yè)向存量運營轉型，利好REITs發(fā)展；不過當前仍存在部分標準待制定、監(jiān)管合力不足及民宿等業(yè)態(tài)監(jiān)管真空等制約，需進一步完善。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽