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在房屋產權流轉過程中，新業主取得產權證后要求實際居住人騰退房屋的糾紛時有發生。北京一起案件中，新房主通過合法交易取得房屋所有權，卻因原公房承租人的親屬長期居住而無法實際占有房屋，法院經審理明確了產權優先原則，支持了新房主的騰退請求。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周明遠

被告：鄭偉

（二）事件經過

北京市朝陽區七號房屋原為公房，2000 年 4 月起由鄭偉的大伯鄭國強作為承租人簽訂《北京市公有住宅租賃合同》，由鄭偉及其父母長期居住使用。

2022 年 11 月 1 日，鄭國強與公房管理方乙開發有限責任公司簽訂《出售自管公有住宅樓房協議書》，以成本價 65734.54 元購買該房屋，享受工齡折扣及折舊優惠，房屋建筑面積 69.28 平方米。

2023 年 10 月，周明遠通過合法交易從鄭國強處購得該房屋，并辦理不動產權登記，取得房屋所有權證。因鄭偉及其家人拒絕搬離，周明遠于 2023 年 12 月 6 日書面通知鄭偉騰退房屋，未果后訴至法院，請求：判令鄭偉立即騰退七號房屋并返還；支付 2023 年 11 月至 2024 年 12 月的物業費 554.78 元。

鄭偉辯稱：涉案房屋由其及父母自 1989 年居住至今已超 30 年，鄭國強擅自購買并轉讓房屋侵犯其合法居住權；已對鄭國強提起居住使用權糾紛訴訟，本案需以該案結果為依據，申請中止審理。

（三）爭議焦點

周明遠作為房屋所有權人，是否有權要求鄭偉騰退房屋？

鄭偉以長期居住為由主張的居住權是否成立？

本案是否需要以另案居住權糾紛的審理結果為依據而中止審理？

物業費應由實際居住人還是產權人承擔？

二、案件分析

（一）房屋所有權的效力認定

法院對產權效力的審查：

物權登記的公示效力：周明遠已依法辦理不動產權登記，取得七號房屋的所有權，根據《民法典》第 209 條，不動產物權經登記發生效力，周明遠對房屋享有占有、使用、收益和處分的完整權利。

產權流轉的合法性：鄭國強通過公房出售協議合法取得房屋所有權后轉讓給周明遠，交易過程未違反法律強制性規定，周明遠作為善意第三人的合法權益應受保護。

所有權的排他性：房屋所有權包含對房屋的直接支配權，周明遠有權要求無權占有人騰退房屋，除非占有人能證明其享有合法權利對抗所有權。

（二）居住權的主張審查

法院對居住權的認定：

居住權的設立要件：根據《民法典》第 366 條，居住權需通過書面合同設立并辦理登記。鄭偉雖主張長期居住事實，但未能提供居住權合同或登記證明，無法證明其享有法定居住權。

公房居住利益的保護邊界：公房承租人的親屬基于家庭關系長期居住，僅享有債權性質的居住利益，該利益不能對抗產權人的物權，且隨公房出售轉為私房后，原居住利益需通過合同約定轉化為合法權利。

實際居住與合法權利的區分：長期居住事實不等于合法居住權，鄭偉未能證明其對房屋享有受法律保護的占有權源，其抗辯理由不成立。

（三）中止審理的審查

法院對程序問題的認定：

另案與本案的關聯性：鄭偉對鄭國強提起的居住權糾紛，與本案周明遠主張的騰退請求分屬不同法律關系，另案審理結果不影響本案對周明遠所有權效力的認定。

中止審理的條件：根據《民事訴訟法》規定，需以另案結果為依據的，應中止審理。本案中鄭偉無證據證明其享有居住權，另案審理結果不影響本案裁判，故對其中止申請不予支持。

（四）物業費的承擔認定

法院對費用承擔的審查：

物業費的支付主體：物業費是基于房屋使用產生的費用，涉案房屋在 2023 年 11 月至 2024 年 12 月期間由鄭偉實際居住使用，理應由其承擔相應費用。

權利義務的一致性：周明遠作為產權人已墊付物業費，有權向實際受益人鄭偉追償，符合權利義務對等原則。

三、裁判結果

法院判決：

一、鄭偉于本判決生效之日起三十日內騰退北京市朝陽區七號房屋并返還給周明遠；

二、鄭偉于本判決生效之日起七日內支付周明遠物業費 554.78 元。

四、案件啟示

（一）房屋產權交易中的風險防范

產權核查的全面性：購房前應核實房屋實際居住情況，要求賣方承諾清空房屋或披露合法占有人信息，避免購買后陷入騰退糾紛。

物權登記的必要性：及時辦理不動產權登記，確保物權清晰，通過登記公示對抗潛在權利主張，本案中周明遠的產權登記成為勝訴關鍵。

公房交易的特殊注意：購買房改房、公房等特殊房屋時，需了解原居住情況，要求賣方解決家庭內部居住糾紛，必要時在合同中約定騰退擔保條款。

（二）居住權的依法保護

居住權的及時設立：公房承租人的親屬如依賴房屋居住，應在公房出售前與承租人簽訂居住權合同并辦理登記，將事實居住利益轉化為法定權利。

家庭居住安排的書面化：親屬間基于信任的居住安排應通過書面協議明確權利義務，特別是在房屋產權變動時，需重新約定居住權利，避免口頭約定無法舉證。

權利主張的證據準備：主張居住權需留存書面合同、登記證明、繳費記錄等證據，單純的居住事實難以對抗產權人的物權主張。

（三）物業費承擔的責任劃分

實際使用原則：物業費通常由實際居住人承擔，產權人墊付后可依據居住事實向實際使用人追償，需留存繳費憑證和居住證明。

合同約定優先：產權人與使用人可通過租賃合同約定物業費承擔方式，無約定時按法律規定，實際使用人為責任主體。

（四）訴訟程序中的注意事項

中止審理的審慎適用：以另案結果為依據申請中止審理時，需證明兩案存在法律上的必然關聯且本案裁判依賴另案結果，單純關聯事實不足以構成中止理由。

證據的充分收集：訴訟中應圍繞核心爭議提交關鍵證據，如產權人需提供登記證明，占有人需提供權利證明，避免因證據不足承擔不利后果。

本案判決明確了物權登記的優先效力和居住權的法定設立要件，警示當事人在房屋產權變動過程中注重權利的法定化和證據留存，以維護自身合法權益。在親屬間居住安排中，更應通過書面合同明確權利義務，避免因關系變化引發糾紛。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）