兒童節前，中國金茂的一則公告稱，即日起李從瑞辭任本公司主席兼執行董事、戰略及投資委員會 主席及ESG委員會主席。公告沒有明確李從瑞的具體去向。而火速接任董事長職位的是中化老人張增根。

就在眾人還在疑惑，4月28日，李從瑞剛剛被委任為中國金茂的董事長，短短1個多月就離任的時候，突然傳出，李從瑞正在接受調查的消息。為求證此事真偽，地產大咖薈向金茂相關人士了解此事，但并沒有得到回復。但此后，又有消息稱李從瑞沒有被調查。

只在中國金茂公告的董事名單上，無從查到李從瑞的名字。

但不論李從瑞緣何離任，接下來的問題是，中國金茂在市場下行的大背景下，銷量下滑，利潤大降，產品力下降導致口碑受損的多重壓力和危機之下，如何修復品牌美譽度。

李從瑞離任公告。

01

【一戰成名立下汗馬功勞】 】

資料顯示，李從瑞，1971年3月生，于1997年加入中國中化集團有限公司，曾擔任上海東方儲罐有限公司及中化國際實業公司多個高級管理職務。

為了開拓房地產業務，李從瑞于2009年4月被抽調至中化國際旗下中化方興地產（中國金茂前身），出任副總裁，兼任北京公司總經理。

據悉，當年7月份，他就出現在北京土拍市場，帶領方興以40.6億元拍得“絕版好地”廣渠路15號地塊，當時這塊地引來了萬科、遠洋、SOHO中國、華潤等11家房企激烈競爭。此時以“黑馬”之資拿地的方興相比其他房企，還是貨真價實的“小公司”。

可是業界沒有想到，兩年后，中化方興靠著廣渠路15號地塊開發了“金茂府”，并連續兩年穩居北京住宅的年度“銷冠”，成了金茂最重要的產品線“府系”的開山之作。

中化方興靠著該項目一戰成名，李從瑞也依靠該項目成功殺入地產圈。

2013年，李從瑞擔任中國金茂首席執行官，那一年，中國金茂實現簽約銷售210億元，同比增長33%。

隨后，李從瑞展示了才干。10年間，將金茂從百億銷售額帶到了2021年巔峰時期的2356億元，躋身房企第一梯隊行列，這讓中化集團一度對其充滿了厚望。

中國金茂的成功，得益于除了開發高端住宅，始終堅持高端定位和精品路線，確立了“雙輪兩翼”（以地產開發和持有為雙輪，以科技與服務構成兩翼），還得益于依托中化集團的資源，聚焦“兩驅動、兩升級”的城市運營模式，致力于成為中國領先的城市運營商。

據悉，中國金茂依靠獨特的城市運營商模式，從開啟上海發展新紀元的智慧型摩天大樓金茂大廈，到黃浦江畔亞洲最大的綠色商務建筑群組金茂北外灘；從國家級首批綠色生態示范城區長沙梅溪湖國際新城，到開拓城市發展新模式的青島中歐國際城，中國金茂像是開了掛，業績芝麻開花節節高。

由此，李從瑞將中國金茂從百億地產企業帶到了房企第一梯隊，立下了汗馬功勞。

李從瑞。

02

【從巔峰到滑落】

當然，中國金茂能夠快速崛起，銷售量迅速上升，也正如李從瑞自己所言：“大時代帶來了企業發展的風口”。

金茂快速發展，李從瑞個人也實現了名利雙收。

最為直觀的是，李從瑞的年薪從2013年的490萬港元增長至2019年高峰時期的2054萬港元。

直至2023年4月被提升為中國金茂的董事長。

不過，任何模式都有其弊端，隨著房地產行業的深度調整，中國金茂原先所依賴的“高價拿地、建高端豪宅”的高舉高打模式弊端凸顯——中國金茂不得不面對高地價侵蝕利潤空間的苦果。

最直接的苦果是，為了維持一定的利潤率，中國金茂的產品力下滑，直接的后果是因為欺瞞購房者、亂收品質提升費、裝修品質低劣等問題，全國多地出現了金茂府維權事件。

典型的有深圳龍華金茂府，在一個剛需為主的地段，打造高端豪宅。因為考慮到巨額的拿地成本、3年開發周期、建安成本以及現房銷售的高資金成本，2019年11月，龍華金茂府就算是賣到11萬元/平方米的價格，也只是在保本價邊緣。隨后市場下行，龍府金茂府甚至不得不以10.3萬元/平方米的價格對外售賣。

賺錢變難之后，中國金茂只能從成本上下手，不可避免地導致減配交付的問題。入住不到一年時間，龍華金茂府便出現各種發霉、漏水、墻裂、電梯損壞等問題。

作為中國金茂旗下高端豪宅的代表，龍華金茂府最低賣到1500萬元，最貴的4套頂樓單位甚至賣到0.7億元，卻從科技住宅，變成了“老破小”的樣子。業主的情緒由此被點燃：2021年，深圳龍華第一豪宅金茂府300名業主入住一個月后，集體請愿要求退房的消息在微信群和朋友圈中流傳。

這并非孤案。

2022年，蘇州科技城金茂府維權，再次將中國金茂送到了輿論的風口浪尖。

據業主表示，住進小區一年左右的時間內，有多名兒童經常流鼻血，還有227名業主因小區的新風系統污染健康受損，患上了呼吸道感染、咽喉炎、肺結節等疾病。

而問題的關鍵，直指金茂府科技住宅的內核——“三恒系統”的新風系統。

經業主發現，本應該將室內新風運送給空調系統、再送到每個業主家的通道早已斷開，反而是地下室空氣穿過布滿灰塵的過濾網被送到業主家中，導致業主長期呼吸車庫內的汽車尾氣和混濁空氣。

在金茂的產品力下降和市場下行的雙重拖累之下，2022年，中國金茂年初制定的銷售額是2400億元，但年終盤點的時候，實際只完成了1550億元，相較2021年下滑34%。

跟隨銷售量的滑落，李從瑞的年薪也滑落至407億港元。

03

【糾偏還是另有打算】

至于李從瑞是因何上任一個月就突然辭任，現在還沒有公開消息。

只有消息稱，李從瑞此前最后一次公開露面，是5月12日到青島考察調研，并在上合示范區調研。

免職的理由各界都沒有明確說法。

其實在年初的時候，一度傳出，中國金茂和華潤置地要合并的消息（詳見地產大咖薈報道《金茂要與華潤置業合并？金茂出口否認》。

合并的緣由之一就是因為，金茂的運營效率明顯低于華潤置地。

公開資料顯示，今年2月24日，中國金茂在公告稱，預期2022年度公司歸母凈利潤將較2021年錄得約50%至60%的下降，剔除投資物業公平值收益，該指標的降幅達到70%至85%。

而同期，華潤置地的利潤保持與2021年同期持平，利潤保持穩定，華潤置地和中國金茂的高下立判。

資料顯示，中國金茂走高價拿地、建高端豪宅的模式，在市場好的時候還能夠走得通，2016-2018年，中國金茂的毛利率基本維持在30%-40%之間，隨后，市場下行，中國金茂的整體毛利率逐年下行，2019年降至29%，2020年，這一指標降到只有20%，而在2021年，中國金茂的毛利率跌到18.6%，2022年整體毛利率進一步下降至15.8%。

李從瑞調任后后，空降的董事長是一個“老中化人”。

新任中國金茂董事長張增根并無地產相關經驗，此前的經歷多與化工石油倉儲貿易、風險管理、安全生產等相關。

他生于1965年，擁有清華大學機械工程系的學士、碩士學位，也是中歐國際工商管理學院EMBA。去年11月至今，他在中國中化控股氯堿事業部工作，擔任黨委書記。

根據公告，張增根將擔任金茂的執行董事。

這位來自央企股東的新掌舵者，被認為更能強化金茂和母公司之間的聯系，帶來更多資源支持。此外，金茂已于4月28日任命陶天海為CEO、執行董事；喬曉潔任CFO、執行董事。這些均無變化。

此時的換帥，到底對于目前所面臨的危機和困局的糾偏，還是中國金茂和華潤置地合并作準備，亦或是其他，一切只能留待市場給我們答案。

10萬+作品

平臺轉載20萬+作品：

業主最關注：