5年前，在云南打造了百億神盤、如日中天的融創繼續重倉云南，買買買的步伐邁向地州。

先是小試牛刀，收購了大理泰璽地產55%的股權進入大理，有了滿江占地69畝的融創·九宸府。

一年后與在大理、昆明土地眾多的實力集團合作，在2020年7月成立了云南實力融創文旅公司，股份上，融創與實力六四分。

隨后，融創正式接手實力旗下9個項目公司，全面參與東盟森林、實力蝶錦臺、大理的小院子、大理·云想山等10個項目的建設推進。

這筆合作各取所需。對當時舉步維艱的實力來說，這個燙手的山芋，也總算有個人來幫忙捧著了。

只是沒想到市場急轉直下，融創雄心未竟就身陷債務泥潭，除了自己的賬要還，還要拖家帶口：

背上實力的爛賬。

不過，終究還是扛不住。

前不久，京東資產交易平臺刊登了一則債權招商公告，主要內容是恒豐銀行昆明分公司處置大理實力夏都置業公司債權資產：

總額21.96億元。

大理實力背后，正是云南實力融創。

一

這次債權處置在一年前就著手準備了。

2023年3月，恒豐銀行委托招標公司就云南實力融創集團律所選聘項目進行招標，包含兩個采購包，對應著云南實力融創在恒豐銀行的2個授信主體：

云南浙商投資、大理實力。

浙商投資是實力集團的全資子公司。資料顯示，兩家公司一共借了29.46億元，期限8年，每年還本兩次，按季度付息。

為保障業務本金安全，恒豐銀行需要盡快對大理實力名下本金余額18.7億元及浙商投資名下本金余額6.05億元，啟動司法處置流程。

同年9月，恒豐銀行因借款合同糾紛向昆明中院起訴大理實力。今年3月19日，案件進入首次執行階段，執行金額為15.66億元，被執行人除了大理實力，還有云南實力工貿、麗江實力大酒店、云南俊堯混凝土、迪慶實力大酒店、云南實力控股、版納曼貫雨林文旅公司。

這幾家公司，正是這次債權資產背后的抵押方：

和實力有千絲萬縷的聯系。

公告顯示，恒豐銀行掛牌的債權有3類抵（質）押物，分別是借款人大理實力名下資產、第三方名下資產，以及大理實力100%股權。

大頭是位于大理、麗江、香格里拉的3家希爾頓酒店，以及大理實力抵押的32.27萬方土地。財哥看了下，3家酒店都在核心景區內：

不但知名，生意還不錯。

還有一部分是2019年12月追加的抵押擔保，包含大理實力名下昆明的8.5萬方土地、版納曼貫雨林名下6.68萬方土地、云南俊堯混凝土名下位于昆明的5.67萬方工業用地、云南實力工貿名下位于昆明的0.31萬方辦公樓，以及張婭在昆明的0.08萬方別墅。

張婭是實力集團創始人彭宇興的妻子，曾與其共同控股實力。

顯然，從時間線和資產線索上看，這29個多億債務都是實力的舊賬，對融創來說算是：

婚后共同債務。

真正刺激的，是恒豐和實力的故事。

二

在融創和實力聊合作聊得火熱時，后者曾經的金主爸爸——恒豐銀行原黨委書記、董事長蔡國華，正在法庭上做最后的掙扎。

轟動一時的蔡國華案以及恒豐銀行兩任一把手腐敗案，應該不少朋友都知道，財哥簡單回顧下。

2016年5月，有關恒豐銀行高管私分公款一事曝光。當年9月，前行長欒永泰承認參與私分公款，拿到了2100萬，后又實名舉報董事長蔡國華侵吞公款3800萬、違規運作員工股權激勵機制，違規控制恒豐銀行。

2017年11月，蔡國華因涉嫌嚴重違紀違法被調查。2020年6月開庭時，他被控犯有五宗罪：

涉嫌濫用職權造成恒豐銀行經濟損失8.9億余元，貪污1022萬余元，挪用公款48億元用于個人經營，受賄11.8億余元（10.7億余元系未遂），違法發放貸款35億元。

實力也是這些利益往來中的一員。

據報道，2016至2017年，蔡國華為實力在恒豐銀行貸款提供幫助。新京報從恒豐銀行內部獲得的恒豐銀行對云南實力控股的授信通知書顯示，授信金額為人民幣280億元，起始日期為2016年7月27日，授信額度有效期為60個月。

根據當時銀監會的監管要求，貸款公司對單一集團企業客戶的授信余額不得超過資本凈額的15%。而恒豐銀行2015年資本凈額為824.31億元，也就是說其貸款余額不能超過123.65億元：

怎么能翻了一倍多的？

只知道銀行內部人士說，從未見過這筆貸款審批，連行長都毫不知情。

作為回報，實力董事長彭宇興還花大價錢為蔡國華提供：

刪稿服務。

2016年5月至2016年7月，某報兩次刊登蔡國華私分巨額公款的負面報道，根據蔡國華要求，彭宇興支付撤稿費1000萬，該報還出具了撤稿公函，這搞得：

金融圈和媒體圈都心情復雜。

除此之外，彭興宇還被爆出賄賂丑聞。

據裁判文書網披露，云南實力房地產曾向省旅發委黨組書記、主任段躍慶賄賂20萬，在土地拍賣中為謀取不正當利益向昆明市土地與礦產權交易中心主任張某行賄27萬，彭宇興等涉案人員及所在公司被判犯單位行為罪，罰款20萬。

這買賣怎么算都不虧。

三

房地產野蠻生長的時代，區域型房企急于向全國擴張，民企、中小型房企面臨的最大問題是：

融資。

在恒豐銀行之前，實力撬動開發的主要融資渠道是：

信托。

比如，2013年10月至2014年11月間，大理實力向四川信托頻繁融了12筆資，金額合計15.01億元，期限都是兩年；2015年，又融資超7億元，年利率在10%以上：

生產隊的驢都沒這么勤快。

再往后，普遍操作是城商行通過信托、基金等多層嵌套包裝，為民企、尤其是中小房企融資救命。

融創進軍大理的同一時間，光大信托推出了一款集合資金信托產品，期限1年，計劃總融資3.6億元，投資者預期收益最低8.5%，融資方為實力旗下的云南祥宏置業，部分信托資金用于收購其99%股權，剩余全部增資，用來開發昆明西二環內梁家河項目：

也就是原定的實力觀邸小區，后來的融創人民路1979。

還不上錢之后，實力股權被反復質押、凍結，資產被執行、法人被限高，卷入上百件司法案件……這也是一大批中小房企共同走過的路。

除了銀行債務，大理實力還有不少票據追索權糾紛。

截至2024年2月29日，承兌人披露大理實力夏都票據承兌逾期余額1898.7萬元，過去一年沒少被起訴。

四

說回恒豐，經歷了兩任董事長事件、不良貸款率高達28.44%后，重新刮毒療傷，自2019年開始了改革重組。

在剝離不良、引進戰投、整體上市三步走的策略下，恒豐銀行這幾年的兩大重點任務是：

降低不良貸款率，改善貸款比例。

據2023年報告，恒豐銀行不良貸款率連續20個季度下降，年末降至1.72%。

頭部客戶里，2021年恒豐銀行向房地產業貸款548.47億元，房地產是恒豐銀行貸款的第三大行業。

這兩年銀行雖然也受累于房地產，但開發商始終是其大客戶：

有錢的時候要貸款，沒錢更要貸款。

2023年，銀行業營收普遍負增長的情況下，恒豐銀行是股份行中唯二兩家實現營收正增長的銀行之一，其中一塊增長重點業務就是房地產。

和幾年前不太一樣的是，租賃住房貸款、保交樓信貸融資、城中村改造、保障性住房金融支持是主要業務：

城市更新貸款成為對公貸款增長主力。

年初房地產項目融資白名單推送后，截至今年3月底，恒豐銀行昆明分行有昆明、曲靖、大理的4個融資項目獲批，融資額度合計14億元。

其中，大理有兩筆，分別是1.5億的專屬融資方案，和5個億的住宅項目授信，兩個都是大華的項目：

大華錦繡華城，大理大華中心。

除此之外，大理分行還給大理市公租房公司投了8000萬元固定資產貸款，用于17個片區的公租房、廉租房建設。

真是在哪跌倒，還想在哪里爬起來，還是離不開房地產啊。