?設置星標★搶“鮮”瀏覽精彩內容

5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議和四部門國新辦發布會這兩場重磅會議上連續多項政策直指房地產領域。

人民銀行連出四項住房金融政策，引發市場高度關注：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點、調整商業性個人住房貸款最低首付款比例政策、設立3000億元保障性住房再貸款。

“目前個人住房貸款利率在實際上形成‘三層定價機制’：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機構在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。”招聯首席研究員董希淼對記者解釋，此次全國性住房貸款利率政策下限取消之后，預計全國多數地方將不再設定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協商確定。

時隔一周，各地如何執行相關政策？對市場影響如何？記者梳理了多地的情況。

多地全面取消

首套房和二套房商貸利率下限

新政公布一周內，已有多地跟進落實相關政策。

5月22日，湖北省住建廳聯合省財政廳、自然資源廳、人民銀行湖北省分行、國家金融監督管理總局湖北監管局印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》。“武漢成為樓市新政后，全國首個下調房貸利率下限的城市，也是首個落實下調首套房和二套房首付比例的城市。”中指研究院華中市場分析師李國政對記者表示。

圍繞取消商貸利率下限，據記者不完全統計，目前，湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、寧夏、廣西、重慶等省（區、市）宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限。省會城市中，合肥、福州和長沙也已經跟進。非省會城市中，泉州市、南平市、蕪湖市也已宣布跟進。

“合肥市也取消首套、二套房貸利率政策下限。”據介紹，目前合肥各銀行首套房實際利率調整至LPR減50BP即3.45%，二套房利率相應調整。

此外，廣東省19個城市政策也集中調整。根據人民銀行廣東省分行公布信息，對珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、東莞市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市、云浮市共19個城市的差別化住房信貸政策作調整，取消利率下限。

據中指研究院估算，隨著各地首付比例和房貸利率繼續調整，大多數城市首付比例有望執行首套15%、二套25%；房貸利率方面，或有更多城市參考當前部分城市房貸利率水平進行調整。

“政策落地后，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。”有市場人士測算，按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元，改善性需求住房的利息支出會減少更多。

各地積極下調公積金貸款利率

公積金方面，各地政策也加速落地。值得一提的是，一線城市也快速跟進：公積金貸款新政發布當晚，廣州率先跟進；5月18日，北京、深圳、上海也宣布跟進下調。

其中，北京明確，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.775%和3.325%。對于5月18日前已發放未到期的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起按調整后的新利率執行。對于5月18日（含）以后發放的個人住房公積金貸款，按調整后的新利率執行。

當然，除了一線城市外，更多地方也已宣布了新的公積金貸款利率政策。例如，5月17日，河南省省直機關住房資金管理中心發布通知明確，對于購買首套住房的購房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的貸款利率分別下調至2.35%和2.85%。購買第二套住房的購房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。同日，河南省內的鄭州、洛陽、開封、信陽等地也發布消息，下調公積金貸款利率。

江西、合肥、成都、廣州、重慶、東莞等地也發通知稱，公積金貸款利率18日起下調，存量貸款2025年1月1日調整。換言之，對于新發放的公積金貸款，5月18日就可以享受到“降息”。而對于存量公積金貸款，將從明年1月1日貸款重定價日起享受“降息”。

值得關注的是，與其他地方相比，深圳方面，存量公積金貸款執行新利率的時間則更早。2024年5月18日之前深圳市已經發放的個人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執行調整后的利率。2024年5月18日之前申請且未發放的個人住房公積金貸款，以及2024年5月18日（含）之后申請的個人住房公積金貸款，均執行調整后的利率。

“公積金貸款利率下降，結合取消首套房和二套房商貸利率下限，有助于降低減輕居民住房消費負擔。”

招聯首席研究員董希淼對分析稱，這傳遞出穩定房地產市場的明確信號。此次住房信貸政策調整力度較大，超出預期，有助于穩定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意愿和能力。在其看來，去年以來，城市房地產金融政策已經進行多次調整優化。此次住房金融政策大幅度調整，更從需求側對房地產市場健康平穩發展形成支撐。

多措并舉化解存量壓力

消化存量商品房，亦成為當前政策發力的重點。中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰談到，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

“本輪政策的亮點是盤活存量。”有業內專家對記者解釋，4月30日中央政治局會議首次提出，要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。本次央行及時設立專門的再貸款工具，支持地方國企收購存量房產用作保障性住房，體現了對黨中央決策的落實和對地方政府消化存量住房的支持。

此前，各地已有探索實踐。例如，湖北省積極推進住房“以舊換新”。支持國有企業收購二手住房，為賣舊買新“搭橋”，收購二手住房可對外出售或用作租賃住房、征收安置房、人才房、保障性住房等；鼓勵開發企業、經紀機構、購房人三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”；此外，湖北進一步加大對住房“以舊換新”的財稅支持。比如，各地財政對個人出售二手住房以及對個人購買新房給予補助；對出售自有住房后1年內在市場重新購買住房的，對其出售住房已繳納的個人所得稅予以退稅；對國有企業收購二手住房各地財政可給予補助。省級財政對市縣開展住房“以舊換新”給予以獎代補。

有業內人士表示，當前，市場對新政反應積極，多家房地產開發商和房產中介表示近日咨詢量明顯增多，預計隨著新政策的進一步落地，將更有力支持剛需和改善性購房者需求。

來源：金融時報客戶端