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距離2024年上半年結束，還有最后2天。

這半年的時間，房地產市場再一次經歷了前所未有的變化。

政策救市力度史無前例的加大，但房地產市場分化仍在加劇。

面對這樣一個現狀，我們該如何回望上半年的蘇州樓市呢？

今天分析師就從多重角度出發，帶大家一起回顧一下蘇州樓市上半年的幾個重要變化。

信貸政策史詩級松綁，買房門檻歷史新低

上半年，蘇州房貸利率由全江蘇最高調整至歷史新低，購房者買房成本大幅降低，買房門檻也進入歷史新低。

從時間軸來看一下本輪信貸政策調整路徑。

2月20日， 5年期LPR利率下調25BP，降至3.95% 。至此，蘇州首套房貸利率降至3.75%，二套房貸利率降至4.25%。

從時間節點來看，這一次降息是符合預期的，但力度來看，本次降息是利率執行LPR以來之最。

5月17日，央行連發三則通告， 下調首付比例至首套15%、二套25%；取消首套、二套房貸利率政策下限；公積金貸款利率下調25BP 。

這三則消息，被視為是新一輪“史詩級”救市開啟的標志。央行通告之后，蘇州也迅速落實這一系列新政。

5月23日，蘇州市住房和城鄉建設局發布住房信貸政策調整通知，即日起， 蘇州市取消首套房和二套房個人住房貸款利率下限 。

截止到目前，蘇州首套房貸利率最低已有銀行可以做到3.1%，二套房貸利率為3.75%。

6月2日，蘇州落地16條新政， 調整了首套房認定標準 。根據新政，蘇州首套認定開始按區劃分；另外所在區內唯一住房掛牌后，再買住房同樣即可按首套認定；二孩及以上家庭辦理個人住房按揭貸款時，在住房套數認定時核減1套住房。

“蘇16條”還明確， 蘇州公積金貸款政策進一步優化 ，個人和家庭公積金貸款最高限額分別提高至120萬和150萬；二孩及以上家庭額度上浮30%；全日制普通高校本科以上學歷（在讀）、畢業10年內的高校畢業生及留學回國人員額度上浮50%。與此同時，蘇州公積金還明確，首套房也可按區認定。

在這一系列政策優化下，蘇州成為全國公積金貸款額度最高的城市之一，也是執行“認房不認貸”的城市中首套房認定標準最寬松的城市之一。

至此，對于蘇州購房者尤其是剛需和剛改類購房者而言，蘇州購房門檻和購房按揭成本都迎來了歷史新低。

值得注意的是，隨著信貸政策的全方位放松，蘇州樓市也有樓盤為了賣房采取了先息后本、超低首付這樣的非常規操作。對于這些操作，還是要提醒購房者警惕風險。

新房供需進一步收縮，市場內卷升級

政策寬松的背后，蘇州（不含縣市、下同）樓市表現到底如何呢？

先看新房市場供求數據。

從時間軸來看 ， 今年上 半年蘇州新房供求均已達到2021年以來的最低水平。

尤其是供應端，進入2024年以來，蘇州新房供應量銳減，尤其是純新盤入市量大幅減少，單月取證面積最高未超過40萬㎡。

供應量的減少與成交量的減少是互為因果的。 供應量的減少，是成交量減少的一個主因。而成交量的減少，也降低了房企增加供應的市場積極性，從而導致供應量進一步減少。

另外， 二手房市場的分流， 也是新房供求進一步收縮的主要原因。

供求同步收縮的結果，是市場內卷壓力的增強。

從上半年來看，蘇州新房市場的內卷主要體現在兩個方面。

第一是產品內卷的升級，以園區斜塘和新區獅山為典型，部分樓盤新房產品力已經提升到了前所未有的高度，也換來了較高的市場認可度。

第二是價格內卷的升級，過去兩年，蘇州價格內卷主要表現為在非核心區的剛需和改善樓盤價格折扣力度較大。而今年以來，隨著核心區新房產品供應的增加，高端產品也陷入價格內卷壓力。一方面，高端樓盤首開就開始主動給到一定折扣；另一方面，部分核心區高端樓盤在去化壓力下折扣釋放空間增大。

值得一提的是，預計進入下半年，蘇州新房供求依然將保持在低位波動。且伴隨著像園區奧體、雙湖板塊，新區獅山板塊的幾個不限價低密樓盤入市，蘇州核心區高端樓盤內卷壓力將進一步增大。

可以期待的是，獅山和雙湖板塊兩個低密別墅產品如果能夠入市，說不定能為下半年的蘇州新房市場帶來點狀高熱。

供應端調整力度加大 全面去庫存時代開啟

無論從宏觀面還是本城市政策來看，都可以清晰的看到，今年政策發力點已經開始調整至供應端調整，以促進新的供需平衡。

所謂的供應端調整，主要體現在土地供應方面，有幾個重要的變化。

1、土地供應的顯性減少。

整個上半年，蘇州僅成交了7宗宅地，同比去年同期減少了25宗。

土地成交的減少，主要原因就是土地供應端的減量。這也是符合宏觀政策導向的。在新房去化低流速的背景下，減少土地供應是控制住房供給總量的有效辦法。

2、土地結構的精準調整。

在“以人定房、以房定地、以房定錢”的大前提下，蘇州今年土地供應主要集中在各區域核心板塊，且以超低密宅地為主。這樣也更有利于住房新增供應在結構類型、空間布局等多維度實現精準匹配。

另外，蘇州新政還明確提出取消土地供應1.0的容積率限制，這也意味著未來土地供應會趨向于更低密，市場上新房產品的供應結構也會進一步向上提升。

調整土地供應的同時，上半年還有一項政策是與以往有重大變化的，那就是收購存量宅地。

雖然這項政策還未有明確的落地消息，但從5·17新政開始，相關部門就已經開啟研究相關落地措施。如果該項措施落地，對于緩解庫存壓力，調整供求結構也將起到實際作用。

說到底，政策作用于供應端，最終還是為了去庫存。

今年上半年以來，我們看到的 以舊換新、房票征收、賣舊買新的稅費補貼 等一系列政策，無一不是指向新房去庫存。

同時，各級地方政策也紛紛明確，將通過 回購、收購新建商品住宅等方式推動新房去庫存，用于保障性住房 。 實際上，從今年上半年的成交數據來看，我們也已經看到這種去庫存措施在實際顯效，至于這個效果到底能有多大，范圍又有多廣，還需看政策的進一步發力。

2024年上半年，從市場表現來看，房地產市場確實延續低迷態勢。

但從政策發力程度來看，我們也看到了“樓市不起、政策不止”的官方態度。

當然，從政策發力點來看，房地產市場結構調整方向已經非常明確。

撥云見日終有時！變化，是當下唯一的不變!

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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