南京商業地產周報

（12.02-12.08）

本期目錄

行業觀點

• 楊勁：樓宇經濟是推動城市經濟發展的重要引擎

南京大事

• 春節申遺喜成功，秦淮燈會出力了

• 南京首單產業園區REITs正式上市

• 《南京市低空飛行服務保障辦法》出臺

• 南京入選5G應用重點城市

• 智慧企業建設，南京多個案例入選

項目動態

• 微創軟件華東區域總部項目入駐南京

• 南京首個零碳園區完工

• 南京雨花萬象天地官宣月底開業

商會一周

• 新城市廣場19周年慶啟動

• 老城南一幅娛樂康體用地成功出讓

• 寶石花物業榮登“2024中國物業品牌影響力百強企業”及專項榜單

• 戴德梁行助力華泰南京建鄴REIT成功發行

• 東郊小鎮鄰里節成功舉辦

做客“一見”

• 一見會客廳接訪動態

1

行業觀點

楊勁：樓宇經濟是推動城市經濟發展的重要引擎

地產行業仍深刻調整，市場形勢不容樂觀。

從商辦物業運營情況來看，受到整個宏觀經濟和行業變化影響，商辦市場復蘇不及預期：辦公樓需求疲軟疊加大量延遲開業的項目入市導致租金和出租率雙雙承壓。商業寫字樓市場在2023年凈吸納量為277萬平方米，僅為2020至2022年均值的63%。

2024年一季度，上海商辦寫字樓凈吸納量僅為2.5萬平方米，環比下降84.8%，空置率進一步抬升至20.9%；北京商辦寫字樓市場表現出一定的復雜性，寫字樓凈吸納量為7.3萬平方米，環比有所增長，但全市空置率達到18.3%，平均租金下降8.4%，多數項目的議價空間較大。

未來三年，全國20個重點城市的甲級辦公樓市場預計還將新增供應超2,000萬平方米，市場將持續承壓。2024年一季度，全國一二線城市優質購物中心平均空置率10.3%，環比回落0.2個百分點；酒店行業恢復勢頭整體不及2023年同期水平，在入住率和每間可售房收入（RevPAR）尚未恢復至疫情前水平。

地產行業仍是支柱行業，樓宇經濟是推動城市經濟發展的重要引擎。

世界上較大的經濟主體沒有一個可以在地產行業下行或不穩定的情況下能夠繁榮和發展。

從政策層面看，刺激和托底政策頻出。習近平總書記指出房地產對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響，強調了房地產行業在國民經濟中的重要地位。

相關部門和各地政府相繼出臺政策，旨在促進房地產市場平穩健康發展，化解房地產風險，加快構建房地產發展新模式。政策支持從“保交房”發展到支持房企融資、優化限購限貸、降首付、降利率、降稅費、推進新型城鎮化和城市更新等全方位的措施。

從過往的政策影響效力來看，盡管市場因為慣性，目前修復節奏較慢，但有充分理由看好后市的發展，迎來行業更為穩定、健康的發展態勢。從區域經濟層面看，樓宇經濟成為推動城市經濟發展的重要引擎。

近年來，我國相繼涌現出了一批百億樓宇，這些百億樓宇單體價值巨大，在稅收貢獻、就業創造、產業調整等方面發揮著舉足輕重的作用，體現了卓越的商業價值和市場地位。

行業創新動作頻頻，科技金融推動變革。

面對如此的行業重壓，企業只有把握和順應時代潮流，才能在行業中長期生存和發展。具體表現在：

一是適應市場需求變化，跨界融合。居民消費需求呈現出差異化、多元化特征，更加注重消費體驗和消費氛圍，在此背景下，將文化、歷史、藝術、綠色等理念與實體商業相融合，成為商業地產開發運營商為商業項目注入靈魂和生命力的重要手段。

商業中服務的自動化、移動化、個性化和空間的體驗化、情感化、互動性特征越來越顯著。萬達廣場、凱德廣場等綜合體項目集購物、餐飲、娛樂、辦公于一體，滿足了消費者的一站式需求。上海的M50創意園、北京的798藝術區成為了文化創意產業與房地產結合的典范。

無邊界辦公模式強調在寫字樓中融入多種業態，比如餐飲、零售、休閑娛樂等，以滿足不同人群的需求，增強辦公樓的吸引力。這種多業態運營可以增加私域流量，即在特定區域內形成穩定的用戶群體，從而提高整體的商業價值。

二是數字化轉型、科技賦能。數字科技（AI、VR/AR、云計算、大數據、區塊鏈等）與在管項目深度融合，依托云服務、智慧能耗管控等一系列智慧化升級帶來管理效益提升，推動行業產品、服務、經營管理多維度變革。

貝殼等企業利用現有的數據資源和渠道，推動商辦行業向數字化發展。新科技的應用，如SaaS系統聯動線下硬件，打造智慧樓宇，也在提升管理的效率和企業用戶的辦公體驗。萬科物業更名為“萬物云”，并發布了城市服務子品牌“萬物云城”，其三大模塊Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）涵蓋了社區空間、商企空間及城市空間的服務，提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務。

三是資產證券化的吸引力和需求顯著加強。2023年我國發行資產證券化各類產品1.85萬億元，年末存量規模約為4.35萬億元，出臺了支持保險資管公司參與資產證券化業務、降低資產支持證券（ABS）對于商業銀行的資本占用等政策。而商業地產證券化和REITs模式是資產證券化在商辦物業領域的應用，它們被視為平衡風險與降杠桿的金融創新工具。

從香港和新加坡已發行的REITs來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高，是REITs底層資產的重要組成部分。從盈利模式來看，商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入主要來源于租金和物業費，現金流穩定，與REITs一脈相傳。2024年3月以來首批消費類基礎設施REITs已經實現上市,寫字樓、酒店式公寓等資產證券化產品未來可期。

（作者：楊勁為中信和業黨委書記、董事長 來源：2024觀點商辦暨資管大會）

2

南京大事

01

春節申遺喜成功，秦淮燈會出力了

12月4日，“春節—中國人慶祝傳統新年的社會實踐”項目被聯合國教科文組織列入《人類非物質文化遺產代表作名錄》。這次申遺，“春節—中國人慶祝傳統新年的社會實踐”項目幾乎囊括了全國各地和春節相關的所有過年習俗，南京的秦淮燈會也參與了申報工作。

02

南京首單產業園區REITs正式上市

12月3日，華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金——“華泰南京建鄴REIT”在上海證券交易所正式上市，華泰南京建鄴REIT也是南京市首單產業園類基礎設施公募REITs項目，其底層資產為南京建鄴國際研發總部園4棟科研設計用房中的部分建筑，可租賃面積近12萬㎡。南京建鄴REIT的成功上市不僅盤活了存量資產更為區域基礎設施領域打造了可持續的投融資新模式標志著南京市基礎設施公募基金市場進入新階段。

03

《南京市低空飛行服務保障辦法》出臺

12月3日，《南京市低空飛行服務保障辦法（試行）》正式發布，此次發布的低空服務辦法對低空飛行服務中心職能進一步細化明確、對南京市低空飛行服務平臺功能做了說明，辦法共37條，分為總則、服務保障體系建設、飛行主體管理、飛行活動服務保障、安全監管和附則六個章節，該辦法將于2025年1月1日起施行，試行兩年。

04

南京入選5G應用重點城市

12月3日，工信部發布了關于2024年度5G應用“揚帆”行動重點城市總結評估情況的通報，南京等16個城市在5G流量提升、連接規模、應用創新、網絡建設、政策措施等方面取得突破，入選2024年度5G應用“揚帆”行動重點城市。目前南京每萬人擁有5G基站數43.04個，在重點城市中排名第四。

05

智慧企業建設，南京多個案例入選

12月5日，“2024全國智慧企業發展大會”在南京舉行。智慧企業，是指具備將新一代信息通信技術與企業內外部生產要素高度融合，在生產、管理或服務過程中實現自主決策、自主執行和自主演進的能力。

本次大會上，中國企業聯合會、中國企業家協會發布《2023-2024年度智慧企業建設創新案例》，南京市有多個案例獲評標桿案例和典型案例，涉及新工集團、南京醫藥、南京工藝、金陵藥業等企業。

3

項目動態

01

微創軟件華東區域總部項目入駐南京

12月5日，微創軟件華東區域總部項目簽約儀式在六合科創園舉行。這是六合區招引的第一個以人工智能驅動的軟件信息服務項目，也是第一次以股權投資為工具招引落地的項目。

上海微創軟件股份有限公司主要從事軟件開發、系統集成服務及其他技術服務，曾獲得“COPC認證、CMMI5軟件能力成熟度模型最高級認證，中國服務外包十大領軍企業”等榮譽，是微軟在華投資的第一家合資公司。

02

南京首個零碳園區完工

近期，江島智立方零碳園區項目完工，這是江蘇省首批、南京市首個零碳園區項目。該項目位于江島智立方產業區，今年榮膺2024全球零碳城市實踐先鋒獎鉑金級獎項。低碳園區的建設是江心洲踐行“雙碳”戰略的一次全新升級，也是南京踐行“雙碳”戰略及ESG理念的重要一步。

03

南京雨花萬象天地官宣月底開業

作為華潤萬象生活在南京打造的第四個商業綜合體，南京雨花萬象天地近日在官方公眾號宣布，將于12月27日正式開業。雨花萬象天地總體量14.3萬方，含12.4萬方集中商業、1.9萬方商業街區，目前已有近320家品牌，多家城市首店、區域首店、城市定制店入駐。

4

商會一周

01

新城市廣場19周年慶啟動

12月7日-25日，新城市19周年慶活動盛大開啟，主題巡游、非遺手工、隨即舞蹈、南藝首飾走秀、《哈小浪》簽書會、19周年晚會等逐一登場，等你來發現更多美好。

02

老城南一幅娛樂康體用地成功出讓

12月6日，南京市成功出讓6幅地塊，其中位于秦淮區朝天宮街道評事街以東、升州路以北的一幅娛樂康體用地，用地面積7435.97平方米，由南京城建歷史文化街區開發有限責任公司以12000萬元競得，熙南里街區拼圖再添一塊。

03

寶石花物業榮登“2024中國物業品牌影響力百強企業”

12月3日，“輕舟與重山”2024熙說物業年度演講舉辦，中物智庫在會場上發布了“2024中國物業品牌影響力百強企業”及專項榜單。

其中，寶石花物業管理有限公司榮獲“2024中國物業品牌影響力百強企業”及專項榜單“2024重點城市住宅物業十大品牌物業服務企業-北京、西安”獎項。

04

戴德梁行助力華泰南京建鄴REIT成功發行

12月3日，華泰南京建鄴REIT正式在上交所成功掛牌上市，募集金額為10.224億元。戴德梁行上海估價及顧問服務部為本項目提供了全面的資產評估、市場調研及顧問支持，助力華泰紫金建鄴REIT順利發行。

05

東郊小鎮鄰里節成功舉辦

11月30日-12月1日，江蘇寶石花物業聯合南京市江寧區麒麟街道晨光社區，在東郊小鎮舉辦了一場盛大而溫馨的“鄰聚東郊，情暖小鎮——2024東郊小鎮鄰里節暨首屆公益循環市集”活動，眾多豐富多彩的項目吸引了全體居民的熱情參與，為社區帶來了歡聲笑語與濃濃的溫情。

5

做客“一見”

12月6日，DCI思亞國際中國區董事總經理沈軍到訪，就城市更新與商業領域既有建筑改造方面的經驗進行交流。

內容整理 |孫 益

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

聲明：本周報所載信息均來源于公開資料或自有統計數據，我們力求本文內容的客觀、公正，但對本文中所載的信息、觀點及數據的準確性、可靠性、時效性及完整性不做任何保證；文中圖片如未標注來源，均為網絡獲取，如有涉及版權問題，敬請聯系我們，非常感謝

FOLLOW US

@南京商業地產NJ

@南京城市更新

@一見會客廳