明月律師今天在某微信群里看到一份文件，名為《國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》，全文見本文末。?????

明月律師認為，該文件將會給“私人財富管理與傳承”領域帶來深刻改變，具體理由如下：??

1、改革開放四十余年，國家實力增強，民間財富也隨之增加，但中國絕大多數居民財富集中在房產領域，老百姓生老病死、婚喪嫁娶、喜怒哀樂都和房產有關，房產領域出臺的任何政策，都會引發極大的社會關注，產生持續的社會影響。因此，北京的這份文件，將會一石激起千層浪，持續引發漣漪，最終改變現有私人財富保護與傳承的整體格局。

2、在私人財富保護與傳承領域，信托的功能毋庸置疑。我國《信托法》規定，信托財產既獨立于委托人的自有財產，也獨立于受托人的自有財產，也獨立于受益人的自有財產。信托財產這種法定的獨立性，使得信托財產具備了老百姓口中的“隔離債務”、“豁免繼承”等功能。自《信托法》施行二十幾年來，越來越多人已經在通過信托工具規劃自己的家庭財富保護與傳承架構，譬如：設立家族信托、家庭服務信托、保險金信托、特殊需要信托、慈善信托等。
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3、與此同時，卻罕見“以房產設立信托”的案例！主要原因有兩點：首先，房產放入信托視同交易，稅負較高；受托人（法人）持有房產（相比自然人持有）稅負更高。其次，（作為信托財產的）不動產信托財產登記制度沒有建立，公眾無法識別信托財產（已放入信托的房產），這就與不動產物權登記生效的原則相悖。這兩個原因其實是互相關聯的，破局的辦法就是盡快建立不動產信托財產登記制度。繼2023年全國首單不動產慈善信托落地萬向信托后，首都北京如今發文，在北京先行先試，建立不動產信托財產登記制度，毋庸置疑的是，在不遠的將來，該制度將會在全國范圍內展開，最終反向推動法律的進步。??????????????????????

《民法典》第二百一十四條 【不動產物權變動的生效時間】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。 ?

4、有了不動產信托財產登記制度，對于老百姓而言，私人財富管理與傳承將發生深刻改變，明月律師認為，主要體現在以下幾個方面：??????????

• 【稅務籌劃】從未來遺產稅籌劃的角度出發，提前把房產放入信托，將會是非常有效的稅收籌劃的方式。?????????

• 【債務規劃】創業者將會紛紛把家庭托底、保障的房產放入信托，利用信托的債務隔離功能，將家庭房產從個人/家庭債務中隔離出來，從而保住自己的安身立命之所。

• 【婚姻保護】在婚姻財產規劃領域，房產信托將會是一個非常好的工具，放入信托的房產，就不再需要糾結是否是婚前財產還是婚內財產……信托還可以與婚前協議、婚內財產協議相協同，通過一系列組合拳來將低當事人的系統性婚姻風險。??

• 【遺囑協同】父母們將會紛紛把房產放入信托，利用信托作為遺囑替代，從而豁免繼承程序，并且節約了子女們繼承成本。未來家事律師在為客戶做遺囑規劃時，必須要先問一下客戶：是否需要引入信托工具？

• 【隔代傳承】父母們還可以利用信托的靈活、定制功能，與《民法典》所規定的“居住權”相協同，從而在保障父母居住權的基礎上，也可以將房產定向傳承給子女，甚至可以在不受第二代干擾的情況下，將房產定向隔代傳承給第三代、第四代……子女。

• 【特殊需要】在身心障礙者群體中，父母們都有“閉眼焦慮”，即：“我走了，孩子怎么辦？”父母們擔心的是：留給身心障礙子女們的遺產，無法真正的、有效的讓子女們受益！但有了不動產信托財產登記制度，父母們可以在生前就把房產放入信托，此時信托所能提供的，是任何其他法律工具都不能提供的安全感。

以上的分析主要是從實務角度出發，明月律師認為，實務不停深入、創新，必將帶來更多信托法理層面的爭論，委托人、受托人、受益人之間，各自的權利義務邊界到底在哪里？享受了信托的功能，是否需要承受信托的代價？委托人權利保留與信托隔離效果之間究竟有何聯系？不同信托類型的稅務認定？……北京的這份文件，是一個標志性事件，是中國式民事信托進入深水區的標志，讓我們一起摸著石頭過河吧！

附：《國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》

（完）

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