南京商業(yè)地產(chǎn)周報

（12.16-12.22）

本期目錄

南京大事

• 2024世界智能制造大會在寧舉辦

• 南京出臺14條舉措促進服務消費高質量發(fā)展

• 南京紫金山科技城揭牌亮相

• 南京連續(xù)第15年榮獲“最具幸福感城市”稱號

• 南京再次榮膺全國“最佳引才城市”

項目動態(tài)

• “南湖記憶”三期，最新進展來了

• 華貿(mào)商務中心部分樓棟結構封頂

• 中信泰富總部基地部分樓棟開始竣備

• 南京市兩項目入選住建部培訓教材

• 電子城南京未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地啟幕

商會一周

• 南京旅游集團入選中國旅游集團20強

• 龍江新城市廣場二期加速推進

• 錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園區(qū)科創(chuàng)街區(qū)建設獲評全國典型

• 熙南里漢服雅集暨紅樓夢主題游園會成功舉辦

• 2024 南京國際消費節(jié)玄武冬季活動在金陵style啟動

• 低空經(jīng)濟主題活動成功舉辦

• 2024南京商業(yè)新勢力發(fā)展交流會圓滿落幕

• 首期“南京商業(yè)地產(chǎn)資源對接會”圓滿舉辦

行業(yè)觀點

• 李耀光：產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)REITs現(xiàn)狀與前景

1

南京大事

01

2024世界智能制造大會在寧舉辦

12月20日，2024世界智能制造大會主題大會在南京舉行，大會廣邀國內(nèi)外智能制造領域各界精英，舉辦主題大會、重大專場活動、專題活動等，并舉辦市場化展覽，持續(xù)構建一個多元化、國際化、專業(yè)化的全球智能制造交流合作平臺。世界智能制造大會在南京已經(jīng)舉辦了八屆，今年是第九屆。大會關注度和影響力持續(xù)提升，已成為江蘇制造強省和南京產(chǎn)業(yè)強市建設的一張靚麗名片，也是彰顯江蘇和南京大力發(fā)展新質生產(chǎn)力的生動實踐。

02

南京出臺14條舉措促進服務消費高質量發(fā)展

近日，《南京市促進服務消費高質量發(fā)展若干措施》（以下簡稱《若干措施》）印發(fā)。按照國家、省文件精神，《若干措施》圍繞基礎型、改善型、新型服務消費提出14條具體舉措，主要包括12個部分服務消費促進措施和兩個方面保障內(nèi)容，進一步優(yōu)化和擴大服務供給，釋放服務消費潛力。

03

南京紫金山科技城揭牌亮相

12月19日，紫金山科技城重大項目竣工投產(chǎn)活動暨全區(qū)奮力沖刺2024點評推進會舉行，現(xiàn)場“南京紫金山科技城管理委員會”揭牌，標志著紫金山科技城正式亮相。

04

南京連續(xù)第15年榮獲“最具幸福感城市”稱號

12月20日，2024最具幸福感城市論壇在上海舉行，南京再度脫穎而出，連續(xù)第15年榮獲“最具幸福感城市”稱號。“最具幸福感城市”調查推選活動由《瞭望東方周刊》主辦，迄今已連續(xù)舉辦18年。

05

南京再次榮膺全國“最佳引才城市”

近日，2024中國年度最佳雇主評選結果公布，南京再次榮膺全國“最佳引才城市”。此外，在本月發(fā)布的《中國城市人才吸引力排名》《中國城市“95后”人才吸引力排名》兩項權威榜單中，南京分別位居全國第7和第6。當前南京人才資源總量達415萬人，其中高層次人才近46萬人。

2

項目動態(tài)

01

“南湖記憶”三期，最新進展來了

“南湖記憶”三期作為《2024年南京市城市更新項目實施計劃》中的建設項目，將在一期基礎上向東延伸，更新范圍包含南湖一中、熙樂匯廣場、南湖體育場（東南角休閑廣場）、南湖東路26號及27號、云河北路等。目前，南湖東路26號外立面已初步完成。外立面整體呈墨綠色，“南南”“湖湖”兩個卡通形象躍然于墻面，搭配奶白色“南湖記憶”大字，顯得尤為活潑可愛。墻前的池杉樹已然變色，與畫面相呼應，成為一處絕佳的打卡地。

02

華貿(mào)商務中心部分樓棟結構封頂

華貿(mào)商務中心位于中央路339號，總建筑面積約45萬平方米，包含國際超甲級寫字樓、國際公寓、精品購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、城市廣場等，投入運營后將推動城市產(chǎn)業(yè)升級，打造成為南京國際化商務區(qū)新地標。目前項目B地塊寫字樓和大商區(qū)結構全部封頂，完成主體結構專項驗收；C、E、F地塊公寓、幼兒園、街區(qū)商業(yè)已完成竣備；A地塊、D地塊已完成正負零板封閉，社區(qū)中心主體結構已封頂。

03

中信泰富總部基地部分樓棟開始竣備

中信泰富總部基地位于清涼門大街江東北路路口，總建筑面積約19.8萬平方米，由四棟高層建筑以及一組三層的商業(yè)裙房組成，建成后將打造集商務辦公、金融科創(chuàng)、商業(yè)生活等功能為一體的總部基地。目前項目T3#、T5#樓施工已完成，正在開展驗收工作；T1#樓綜合機電施工完成，幕墻施工完成；T2#及裙房幕墻施工中。

04

南京市兩項目入選住建部培訓教材

近日，南京市浦口火車站歷史風貌區(qū)、D9街區(qū)兩個項目入選《既有建筑改造利用消防安全水平提升典型案例集》。該案例集作為全國住房和城鄉(xiāng)建設領域“十四五”熱點培訓教材，為全國既有建筑改造利用消防審驗工作提供參考借鑒。

05

電子城南京未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地啟幕

12月19日，以“數(shù)字筑基 量創(chuàng)未來”為主題的電子城南京未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地啟幕暨南京量子計算產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺發(fā)布儀式在玄武區(qū)舉行。本次活動上，電子城南京未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地啟動并與10家入駐企業(yè)代表共同簽署合作協(xié)議。

電子城南京未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地位于玄武紅山新城，作為電子城高科長三角總部，將圍繞量子計算、人工智能等未來產(chǎn)業(yè)方向，建設“一平臺四中心一孵化一基金”的生態(tài)社區(qū)。

3

商會一周

01

南京旅游集團入選中國旅游集團20強

近日，由中國旅游研究院和中國旅游協(xié)會主辦的“2024中國旅游集團化發(fā)展論壇”召開，論壇發(fā)布《2024中國旅游集團20強》名單，南京旅游集團再次上榜，并入選“2024新質生產(chǎn)力賦能旅游集團創(chuàng)新范例”。

02

龍江新城市廣場二期加速推進

龍江新城市廣場二期位于新城市廣場一期以西，總建筑面積約14.2萬平方米，擬打造商業(yè)、辦公綜合體。目前項目地下室一次結構施工完成，南塔10層結構完成。

03

錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園區(qū)科創(chuàng)街區(qū)建設獲評全國典型

近日，在由中國城市科學研究會和中國城市規(guī)劃學會指導，上海交通大學中國城市治理研究院、國際與公共事務學院聯(lián)合開展的“2024年中國科創(chuàng)街區(qū)建設實踐案例征集”活動中，《南京市玄武區(qū)梅園新村街道-錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園區(qū)科創(chuàng)街區(qū)建設實踐案例》榮獲“首屆中國科創(chuàng)街區(qū)建設實踐典型案例”，全國共13個案例獲評。

04

熙南里漢服雅集暨紅樓夢主題游園會成功舉辦

12月21日-12月22日，「熙南里漢服雅集暨紅樓夢主題游園會」盛大開幕，近千人漢服愛好者齊聚熙南里，一起沉浸式體驗國風美學。活動分為三大板塊：紅樓夢主題游園會、紅樓夢國潮演繹、熙南里漢服雅集。精致的漢服巡游、如幻如夢的紅樓氛圍、隨時偶遇紅樓NPC……還能解鎖各種有趣的線下任務，好逛好玩好出片。

05

2024 南京國際消費節(jié)玄武冬季活動在金陵style啟動

12月20日，“煥新生活 暢享玄武”2024 南京國際消費節(jié)玄武冬季活動暨2025江蘇廣播年貨美食薈啟動儀式在金陵STYLE舉行。作為本次活動的“重頭戲”之一，2025江蘇廣播年貨美食薈匯聚來自全省各城市味道、特色美食超100家。12月20日至22日，市民們可以在金陵STYLE盡情享受美食、選購年貨，感受濃濃的年味和節(jié)日氛圍。

06

低空經(jīng)濟主題活動成功舉辦

12月17日，“低空新視野，經(jīng)濟新動能——探索低空經(jīng)濟無限潛力”低空經(jīng)濟主題活動在南京市交通集團所屬南京市低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園成功舉辦。本次活動旨在共同探討低空經(jīng)濟的發(fā)展趨勢、技術創(chuàng)新、應用場景拓展以及面臨的挑戰(zhàn)與機遇，促進資源整合與合作交流，為南京乃至全國的低空經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。

07

2024南京商業(yè)新勢力發(fā)展交流會圓滿落幕

12月18日，由南京紫金商業(yè)管理有限公司主辦，南京商業(yè)地產(chǎn)商會、建鄴頂流商圈聯(lián)盟支持的“2024南京商業(yè)新勢力發(fā)展交流會”圓滿舉行，深度探討南京商業(yè)的前沿發(fā)展態(tài)勢。建鄴區(qū)商務局、新街口街道相關人員，建鄴頂流商圈聯(lián)盟等行業(yè)協(xié)會專家，以及來自企業(yè)、品牌、主流媒體的代表共計160余人參加活動?；顒蝇F(xiàn)場，戰(zhàn)略合作聯(lián)盟正式啟動，建鄴頂流商圈聯(lián)盟會長單位正式交接，2024年度“紫金卓越伙伴”頒獎儀式等環(huán)節(jié)精彩紛呈，眾多品牌交流發(fā)聲，消費活力于此綻放。

08

首期“南京商業(yè)地產(chǎn)資源對接會”圓滿舉辦

12月19日下午，首期“南京商業(yè)地產(chǎn)資源對接會”在一見會客廳舉辦。金地商置、金宸設計、蕾奧規(guī)劃、東華資產(chǎn)、華電集團、徐礦置業(yè)、青龍山小鎮(zhèn)、筑新集團、芯動力、格利森、蔚來海岸、納科移動、創(chuàng)想派、第二建筑設計院、美的科技、華世遠電力、盛德梁行等20余家成員單位參會。本次資源對接會不僅有信息交流，還有重點推介，現(xiàn)場反響熱烈。與會代表都認真填寫需求表，秘書處將據(jù)此持續(xù)組織更精準務實的資源對接會。

4

行業(yè)觀點

李耀光：產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)REITs現(xiàn)狀與前景

公募REITs市場經(jīng)過3年多的發(fā)展，現(xiàn)在規(guī)模大概1500億，無論是規(guī)模還是數(shù)量都是亞洲前三，估計明年就能到亞洲第二，當然與日本還有點距離?？傮w來看目前已經(jīng)上市的公募REITs的市值大約是新加坡的30%、日本的21%、美國的1.3%，也就是說發(fā)展很快，但與此同時空間很大。

從公募REITs覆蓋的7大類資產(chǎn)行業(yè)來看，如果包括已經(jīng)進入發(fā)行期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs類，有15單，合計規(guī)模是430.25億元，從建筑面積上大概是600萬方。從發(fā)行規(guī)模對比來看，國內(nèi)公募REITs分了產(chǎn)權類和經(jīng)營權類，倉儲物流、消費基礎設施、保租房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)權類的公募REITs，經(jīng)營權的包括水電氣熱、發(fā)電、高速公路等相關的內(nèi)容。從產(chǎn)權類的公募REITs來看，產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)肯定是占據(jù)了半壁江山。

與此同時從現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)行的REITs，二級市場隱含的分派率水平來看，倉儲物流是目前分派率比較高，大約5.32%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)給投資人的收益是4.6%。

但其實本質上來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面分了兩種，一類是產(chǎn)辦類，就是以辦公屬性為特點的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這一類給投資人的分紅率還是相對比較高的。分紅率高對于產(chǎn)業(yè)方不是好事，你給投資人的分紅率高，意味著你上市的估值率低。

另外一類產(chǎn)業(yè)園區(qū)是工業(yè)廠房類的，投資人要的收益率明顯比產(chǎn)辦類的要低，特別是北京、上海的工業(yè)廠房確實很穩(wěn)，越穩(wěn)的資產(chǎn)，投資人要的收益率越低。消費類購物中心現(xiàn)在是5.16%，保租房的收益率只有3.6%左右，在無風險利率下行的情況下，REITs對投資人的吸引力還是很大的。

從估值類的角度來說，資本化率是當年的ROI比上當年的估值，有點類似于扣管理費之前的租金回報水平。現(xiàn)在從估值來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)（含工業(yè)廠房）的資本化率水平和倉儲物流的資本化率水平幾乎是一樣的，也就是投資人對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)廠房，在REITs二級市場交易出來的價格，對應的資本化率基本上是一樣的，為5.6%。

這里面大家可以看到，一般國企類的項目投資人需要的收益率還是比民企要低一點的。這是中國特殊國情下的隱形擔保的邏輯在里面的。另外一線城市比二線城市的收益率要求低，還有就是工業(yè)廠房比產(chǎn)業(yè)辦公要求的回報率低，因為現(xiàn)在的情況下，工業(yè)廠房類資產(chǎn)出租率的穩(wěn)定性比產(chǎn)業(yè)辦公，至少這兩年還是要穩(wěn)一些的。

對于倉儲物流來說，它的資本化率的區(qū)別就更多的體現(xiàn)在它的位置和城市上。一句話概括，REITs就是一個金融機構和一個產(chǎn)業(yè)大的運營方兩邊一起管一個資本運作平臺，大家有分工，基金管理人或者投行更多是做上市以后的市值管理、投資者關系，有點類似上市公司董秘和財務總監(jiān)的角色。

企業(yè)更多的是產(chǎn)業(yè)的運營方和品牌方，再加上相關的法律、政府關系等等事宜。整體來說，做REITs的動機，就是把資產(chǎn)賣出去，把錢拿回來，同時在資產(chǎn)的生命周期里面保持自己繼續(xù)管理，每年收收入百分之一點幾的管理費，這個管理費還是挺慷慨的。

原因很簡單，因為只有給一個好的管理費，運營企業(yè)才能把這個事做好，這是第一方面。第二方面，只有一個比較厚的管理費，才能使得某家企業(yè)運營出現(xiàn)問題之后，我拿這個錢可以聘其他企業(yè)幫我管，這對企業(yè)盤活存量、保持控制權各方面都是非常有價值的。

包括產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)金融，我覺得這一塊做得最好的企業(yè)肯定是普洛斯，它的各項工具，無論是境內(nèi)還是境外，絕對是國內(nèi)企業(yè)學習和參考的對象。在商業(yè)板塊大家言必稱凱德，但是普洛斯干的很多事都是凱德沒有干過的。在這里面無論是CMBS、REITs以及其他的資本運作，我們也為普洛斯提供了很多服務，我們也借鑒他們的方法用在為其他客戶服務的項目里面。

剛才簡單報告了國內(nèi)REITs的發(fā)行和市場情況，后面給大家說說更多的維度，比如說一個REITs定價是怎么定的，如果一個企業(yè)做REITs，什么樣的企業(yè)更受歡迎？現(xiàn)在國內(nèi)的公募REITs開放才4年左右的時間，這個情況下，REITs的投資人還是偏穩(wěn)健收益、偏固收的投資為主。

REITs是一個權益投資，不需要擔保，也不需要提供增信什么的，但是投資人現(xiàn)在還是以追求相對穩(wěn)定的保險、券商自營為主，不是投股票的投資人。在這個基礎上，大家看到保險和券商以及產(chǎn)業(yè)資本，大約各占了整個REITs市場的35%、26%和26%。雖然是公募REITs，散戶很少，散戶只占10%左右，還是機構投資人市場，這和海外其實是一樣的。決定一個REITs資產(chǎn)的價值的東西是兩個因素，一個是未來每年能賺多少凈租金，第二個是我用什么樣的折現(xiàn)率折回來。從簡單的數(shù)學公式來說，能賺的租金越多，估值越高，折現(xiàn)率越小，估值越高。

所以對整個REITs市場來說，折現(xiàn)率對大家是非常有利的，因為過去兩年始終處于降息周期，估計明年10年期國債再降20BP不成問題，全球都在降息周期里面。所以對于投資人關注折現(xiàn)率這部分，使得大家會投REITs，REITs的估值會繼續(xù)提升。

在凈租金這方面，這就得看不同的資產(chǎn)，因為不同的REITs資產(chǎn)類型未來3到5年甚至更長期的租金穩(wěn)定性差別是非常大的，現(xiàn)在估值給得比較高的，是投資人覺得最穩(wěn)的資產(chǎn)，包括保租房，你給3.6%的收益率投資人都很高興。包括現(xiàn)在的儲能發(fā)電類的項目，還有水電氣熱，未來沒有什么增長，但是涉及民生，原則上不會往下走的資產(chǎn)類型，現(xiàn)在估值都會比較高。同時包括產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、消費基礎設施就開始逐漸分化了，里面有些估值會給的還不錯，有些估值就有壓力。

如果從整個回報的角度來說，拿明年預測能獲得多少分紅，除以今天的股票價格，現(xiàn)在保租房是3.67%，產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)是5.3%，消費基礎設施5.35%，產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)和消費基礎設施的回報率是差不多的，現(xiàn)在這個分紅率減掉10年期國債，有3.24%的溢價，歷史上最高的是3.68%，歷史上平均是1.44%，說明現(xiàn)在這兩個領域的REITs是值得投資的，當然也有很多投資人在涌入。

擁抱產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的時代機遇，站在企業(yè)的角度來說，還是要充分發(fā)揮它的相關作用。但記住一點，REITs時代對于產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)造成的影響，和對消費不動產(chǎn)是一樣的，凈租金決定你的價格，沒有REITs之前地段決定你的價格，現(xiàn)在有了REITs之后，地段決定你的租金，租金水平?jīng)Q定你的價格，如果地段好，你的凈租金上不去，你也不值錢，如果你的地段不那么好，因為你的招租和運營能力比較好，你把它的租金拉上去了，它會更值錢，它是把地段和資產(chǎn)之間的關系變成了間接關系，資產(chǎn)管理能力決定了一切。當然也要做好法律相關的要求，這一點我就不細說了。

站在投資的角度來說，有共性的，有一些趨勢上的東西。第一是利率下行的大周期下，假設其他的條件不變，REITs的價格肯定是上漲的，這是一個共識性的東西。

第二，投資人結構的變化可能會帶動未來二級市場趨勢性變化。現(xiàn)在的投資人是以偏固定收益、偏穩(wěn)定投資人為主，這些投資人會非常重視你的資產(chǎn)穩(wěn)定性，但對資產(chǎn)的成長性不太注重。隨著越來越多的不動產(chǎn)投資人和權益投資人進來以后，大家會越來越多的關注不動產(chǎn)投資的資金收益率，這樣好的資產(chǎn)會獲得越來越好的估值。

第三，現(xiàn)在因為市場水太淺，規(guī)模大的REITs、資產(chǎn)分散的REITs沒有出現(xiàn)龍頭的溢價，參考國際經(jīng)驗，隨著REITs池子越來越大，水越來越深，以后資產(chǎn)分散的REITs、資產(chǎn)規(guī)模越大的REITs，它的收益率會越高。比如購物中心未來REIT可能會有幾十只，不過頭部會集中在5只這樣；產(chǎn)業(yè)園也類似。

大家一定要記住，REITs是投融管退的最后一環(huán)，沒有REITs之前，講投融管退，除了大宗資產(chǎn)銷售這條路之外，其他的是走不通的。有了REITs之后，投融管退能通了，整個鏈條里面需要想的內(nèi)容就和以前不一樣了，所以講REITs不要只想著REITs。

（作者：李耀光為中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理 來源：2024觀點產(chǎn)業(yè)年會）

內(nèi)容整理 | 孫 益

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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