第 2208期〡2024/12/31

今年9月，重慶水墨江山項目“唐潮公寓”投入運營，首月出租率就突破了95%。社交平臺上，很多住戶稱之為“夢中情房”。

但很少有人知道，唐潮公寓的運營方是西安本土國有上市房企天地源。作為其首個面世的集中式長租公寓，從設計、施工到運營、管理，均由天地源一手負責。

唐潮公寓

長租公寓作為不動產領域回報率較高的類別，抗風險能力得到了市場和投資機構認可。天地源唐潮公寓的落地，不僅盤活了存量資產，也是國有資產運營業務的新突破，未來極大可能成為穿越周期的產品。

站在更長遠的視角，上述布局也是天地源母公司西安高科集團有限公司（簡稱：高科集團）市場化破局的一個縮影。

2023年，高科集團聚焦以新房地產業、新服務業和高科技產業為核心的“兩新一高”產業體系，開啟新一輪轉型。

除了高新區首個保租房項目星悅居建成、“高科環保”成功掛牌新三板、物業板塊做到陜西省綜合實力第一外，高科集團積極拓展養老服務產業、保障性住房等新領域，布局新能源業務、投資等。

一年多以來，高科集團按照國企改革“提高企業核心功能，增強市場競爭能力”的目標，市場化運作能力不斷提升，在“管理、經營、服務、隊伍建設”四個創新和精細化方面跨出了大的步伐，尤其是在擴展新的產業布局、激活產業發展動能方面蹄疾步穩，不斷突破。

01?

布局“兩新一高”

高科集團成立于1992年，是西安高新區旗下三大直屬國有企業集團之一，也是高新區開發建設的實施主體。

其承擔了諸多區域基礎設施建設的重任，包括土地開發、市政項目建設、城市更新及區域住房保障體系建設等。可謂是深度見證、參與了區域的初創、崛起和興旺。

近年來，隨著房地產深度調整持續深入以及國有企業改革深化提升行動的實施，也進一步驅動著高科集團的轉型與發展。

尤其是政策層面上， 對于國資國企改革提出了非常明確的要求，核心要點是要加快形成與新質生產力相適應的新型生產關系。

同時，強調要“推動國有資本和國有企業做強做優做大”，并提出了推動國有資本重點投資領域和方向，其中就包括向“國計民生重要行業”和“前瞻性戰略性產業”集中。

這意味著，國有企業主責主業更加聚焦，持續面向市場塑造獨特競爭優勢，增強戰略支撐托底能力，是未來改革的方向。

對于高科集團來講，此前大量業務圍繞房地產、城市基礎配套設施建設進行，承擔的項目也多為公益性、政策性導向型，市場化運營還不夠充分。其想要可持續發展，就必須進行功能性改革，成為真正的市場主體，重新塑造核心功能。

2023年8月，高科集團全面啟動“轉型升級、創新發展”三年行動，聚焦“兩新一高”產業體系，開啟新一輪轉型。

“兩新”即“新房地產業”和“新服務業”。

一方面，高科集團整合資源，將紫薇地產、高新地產、絲路金融公司整合成立了新的平臺公司高科地產，主要發展養老服務產業、商業地產；高科房產、高新保障房（城棚改）整合成立高新安居，定位是保障性住房的投資建設和運營。

上述兩家公司與上市公司天地源，共同組成了高科集團的房地產開發運作平臺，打造住宅、商業、保租房、安置房“四業并舉”的復合型房地產業務新體系。

生態城交付

另一方面，圍繞“產城人”模式，高科集團不斷提高城市運營與服務水平，加速市場化轉型，提升自身“造血”能力，在公共服務、公益性領域發揮好底座和基石作用。

“一高”則指“高科技產業”。高科集團持續推動傳統制造業升級和延鏈、補鏈、強鏈，探索未來產業領域，同時在新能源、裝備制造等新興產業進行了投資布局，進一步增強了自身產業發展和增長潛力。

“簡單來說分為兩個，一個是原有傳統產業的再市場化，一個是戰略新興產業的市場化。”高科集團相關人員表示。

02?

聚力“運營、管理、服務”

房地產板塊是高科集團的一大特色，在西安本地市場具有較強的品牌影響力和資源積累。

啟動市場化轉型后，高科集團在原有的住宅開發范疇上升級優化，加大縱向整合力度，圍繞市場需求進行上下游布局，高品質住宅、長租、商業、養老、住房保障等業務均進入高科集團的視野。

楓葉整合照護黑稻田店開業

這樣一來，不但能夠提高集團房地產板塊運營效率、產品力，也將提升其市場競爭力與品牌形象。

譬如天地源布局第四代住宅，推出了永安觀棠、高新宸樾項目，獲得市場的高度認可。在運營效率上，永安觀棠項目從拿地到項目首開，僅耗時137天，“開工、開盤”節點較其運營計劃標準分別提速43%和50%。

從行業層面來看，當下房地產領域從增量擴張轉向存量發展，存量資產的盤活和高效利用成為趨勢。高科集團通過開發業務進行布局，方向涉及長租公寓、保障性住房供給、養老服務等。

如天地源以公寓資源為突破口，在重慶打造水墨江山長租公寓，目前已完成開業，出租率高達99%。據了解，珠海上唐府長租公寓及酒店項目也將于明年上半年投入運營。

養老服務產業上，高科地產的兩家護養機構——驪山下的院子康養中心與楓葉整合照護黑稻田店在今年4月同步開業。

住房保障業務領域，西安高新區首個保租房項目星悅居已在近期啟動報名。目前，高新安居在建4個保租房和4個公租房項目，加上已交付1個保租房項目，建設房屋1.7萬余套，將進一步推動保租房放量。

星悅居

除了房地產領域的市場化轉型外，高科集團另一大“新變化”，就是其服務能力的外拓。

高科集團旗下有高科智慧園、數字經濟園、人工智能園等8個產業園區，已入駐企業包括阿里巴巴、華為、三星、西門子、美光、施耐德、科大訊飛、大疆等300余家行業龍頭企業，產業園區運營服務成效顯著。

尤其是在下游物業板塊，高科物業已然做到了陜西省綜合實力第一，業務已然輻射區域內外諸多中高端住宅、商業地產、寫字樓、公建市場等。

這意味著，高科物業在區域市場競爭格局中已牢牢占據優勢地位。其積累的經驗與模式，能持續輸出高品質、標準化的物業服務，滿足客戶不同場景下的多元需求。

智能熱網監控中心

此外，在基礎設施建設、民生服務保障上，高科集團也創新了市政維護、供熱、污水處理、環衛綠化養護等方面的服務模式。從單純的項目建設轉型到“投資、建設、運營、管理、服務”“五位一體”的發展模式，大部分業務已經“蛻殼”完成市場化經營，并建立了精細化服務品質管理體系。

目前，高科集團旗下高新熱力緊隨城市發展形勢布局熱力管網，供熱范圍輻射129平方公里，供熱主管網150公里，供熱面積達4663萬平方米，連續14年獲得“西安市集中供熱先進單位”稱號。高新城服承擔高新區200條道路、34個住宅小區、18個公園、13個廣場共1263萬平米綠化養護，榮獲“全國園林50強”稱號。

03?

培育戰略性新興產業

于高科集團而言，市場化轉型，意味著要擺脫“純開發”屬性，以市場化方式參與、支撐、引領區域的產業轉型升級、培育戰略性新興產業，以此重塑業務結構和造血能力。

高科集團通過技術升級、產業鏈優化與新興產業布局，實現了傳統制造業向智能化、服務化轉型，實施主體包括高科建材、高科新達和高科投資。

其中，高科建材作為中國五大型材及門窗三甲企業、西部管道龍頭企業，其在全國擁有九大生產基地，原本就具備規模化生產能力和廣泛的市場覆蓋范圍。

2024年以來，高科建材在現有研發平臺的基礎上，不斷加大研發投入，積極開展新產品研發、新工藝改進和新技術應用。截至今年10月，高科建材整體研發投入達到9175.79萬元，研發強度達到3.35%。

高科建材技術研發中心

穩固傳統建材業務的同時，高科建材積極拓展新能源、環保等新興領域，實現了多元化發展的初步布局。

旗下“高科環保”于今年8月成功掛牌“新三板”，意味著高科環保在企業規模、治理結構、財務狀況等方面達到了一定的標準，也為其后續的融資、擴張和品牌建設等提供了空間。

高科環保

在新能源汽配領域，高科建材也展現出強勁勢頭。

一方面，通過“騰籠換鳥”的方式，在充分利用原塑材二基地場地及相應設施的基礎上，大力發展汽配產業。

另一方面，與汽配行業龍頭企業和上市公司開展深度業務合作，不斷加大新產品的研發投入，持續提升技術水平，提高了汽配產品的質量和性能。

此外，高科集團圍繞發展產業投資與運營，聚焦戰略性新興產業或特色產業，通過投資的方式，推動產業升級和經濟結構優化。

目前，高科投資已積累了超過10個涵蓋新材料、新能源、高端裝備等多個高增長潛力行業的潛在投資項目，其中5個項目正處于快速推進階段。

值得注意的是，2024年，高科投資完成了外部資金的引入，管理基金規模再創新高，累計規模達68億元，推進了一系列重大項目的建設，包括高科技產業園區的建設、雙中心區域發展、企業孵化等。

長安銀行總部入駐高科智慧園2期

諸如此類產融結合的模式，既能發揮國有資本對產業發展的引領作用和支撐作用，也能加快園區存量資產盤活，提升園區空間的配套服務能力。

2023年，高科集團實現銷售收入375.4億元，經營業績位列中國服務業500強企業第197位，陜西省百強企業第19位，西安百強企業第7位。近期，2024年陜西省百強企業名單揭曉，高科集團位列17位，較上年上升2位。

可以預期的是，伴隨著高科集團市場化轉型加速，其不斷優化產業布局、提升經營管理水平，市場份額和行業影響力將進一步擴大，未來發展前景值得給予更多的關注與期待。

本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。