今年1到4月，百強房企的銷售額同比暴跌了10.2%。4月單月的跌幅更是擴大到了16.9%，這可不是小事。

去年房企們就已經在以骨折價清倉了，今年的銷售基數更低，可跌幅卻更大，簡直是雪上加霜。這情形就好比在薄冰上跳芭蕾，每一步都得小心翼翼，稍有不慎，就可能摔個大跟頭。

萬科作為行業標桿，今年一季度的財報簡直能用慘不忍睹來形容。其營收379億9500萬，同比直接腰斬，凈虧損62億4600萬，是去年同期的17倍。更讓人哭笑不得的是，萬科的銷量還穩居行業前五，這不就是賣得越多，虧得越慘嗎？這就像商場里打著促銷，看似熱鬧，實際是在賠本賺吆喝。

別看一線城市的新房價格好像在漲，其實這里面大有文章。克爾瑞的數據一曝光，真相就大白了。4月，28個重點城市的新增供應面積暴跌了48%，但高端樓盤的占比卻高達61%，而且其中60%都集中在主城區。這就像是把菜市場的白菜都撤了，只賣精品超市的有機菜，均價自然就上去了。杭州、上海這些城市的新房價格環比分別上漲了0.95%、0.61% ，背后其實是單價10萬元以上的頂豪項目集中入市。深圳南山區有個樓盤，推出的空中四合院單價高達18萬元每平方米，還被搶購一空。這種現象級的成交直接拉高了全市的均價。

可普通購房者關心的剛需盤呢？數據顯示，剛需盤的供應占比從去年的45%驟降到了39%，改善型高需盤更是被壓縮到了可憐的10%。

新房市場這邊是高端局唱主角，二手房市場那邊卻正在經歷一場價格大屠殺。中指研究院的數據顯示，百城二手房均價環比下跌了0.69%，同比跌幅更是達到了7.23%。北京西城區的某學區房單價從20萬元每平方米，跌到了14萬元每平方米，還是沒人買。普通的次新房掛牌價普遍下調了15%。更慘的是，二手房掛牌量同比激增了40%，形成了踩踏式的拋售。

這種冰火兩重天的局面，背后其實是房企和地方政府的默契配合。房企們通過以質換價的策略，用高端盤來維持新房價格，地方政府則通過控制土地供應，制造出物以稀為貴的假象。這就好比是一場精心策劃的舞臺劇，演員們在臺上賣力表演，觀眾卻成了買單的冤大頭。

比銷售價下滑更讓人揪心的，是房企們即將爆發的債務危機。克爾瑞的數據顯示，2025年房企到期的債務達到了525億7000萬，比2024年多了42億9000萬。融創、旭輝這些房企已經開啟了償債模式。融創的境內債展期方案直接砍半本金，旭輝的境外債重組交割33億美元。萬科更慘，一年內到期的債務高達326億，只能靠大股東輸血續命。這種拆東墻補西墻的游戲還能玩多久呢？

當銷售回款持續萎縮，當政策刺激的效果越來越弱，房企的債務炸彈隨時都可能引爆。就像多米諾骨牌一樣，一家房企倒下可能就會引發連鎖反應，最終買單的還是普通購房者和投資者。

所以大家在買房的時候一定要擦亮眼睛。

第一，要警惕所謂回暖的陷阱。重點城市新房漲價并不等于市場復蘇，可能還是高端盤在唱戲，剛需盤還在觀望。

第二，二手房抄底要格外謹慎。掛牌量激增的情況下，房價可能還會繼續下跌，特別是三四線城市。

第三，選擇房企的時候，盡量選國家隊，像保利、華潤這些央企、國企資金鏈相對更穩健，民營房企的項目就要慎之又慎了。

第四，政策紅利也要抓準。城市中心城中村改造可能會帶來局部機會，但一定要避開高價站崗。

2025年的樓市早就不是閉眼買房就能賺的時代了，而是進入了精挑細選才能“存活”的新階段。